Nem egységesek az ingatlanpiac szereplőinek várakozásai: az iroda-, a raktár vagy más üzleti ingatlanok szegmensében inkább derűsek a kilátások, miközben a lakáspiacon a 2006-os pangás folytatását vetítik előre. A lakásárak mégis jobban emelkedhetnek a szokottnál, ám ezúttal nem a nagyobb keresletnek lesz árfelhajtó hatása, hanem pusztán a megugró inflációnak.
Visszaesés a lakásvásárlásokban
Az év vége felé készített felmérések rendre azt mutatták, hogy a fejlesztők és forgalmazók a 2006-os tendenciák folytatásására számítanak a lakáspiacon. Ennek megfelelően fennmaradhat a túlkínálatos állapot, amivel egy ideje már a főváros is küzd, és tovább lanyhulhat a lakossági kereslet, illetve csökkenhet az építési, felújítási kedv. Ezt valamelyest a kínálati oldal is igyekszik követni, a GKI Zrt. prognózisai legalábbis azt mutatják, hogy a 2006-os 36 ezer új lakás átadását követően a 2007-es év már csak 34 ezer új átadást hoz országszerte.
Visszaeséstől tehát igen, sokktól azonban nem tartanak a szakértők – a legpesszimistább becslések is 10 százalékos volumencsökkenéssel számolnak keresleti oldalról. Akar László, a GKI vezérigazgatója például úgy nyilatkozott, hogy olyan mértékű visszaesés, amely alapjaiban rengetné meg az ingatlanpiacot, nem várható, de a megszorításokat a lakáspiac mindenképpen megsínyli.
Illy Péter, az AL Holding vezérigazgatója szintén úgy látja, hogy bár a lakásépítésekre nincsen közvetlen hatással a kormány 2006 nyarán hozott intézkedéscsomagja, mégis az eddig potenciális vásárlóknak tekintett réteg egy jelentős része több évvel eltolhatja lakásvásárlási terveit.
A szakember szerint itt elsősorban azokra a munkavállalókra kell gondolni, akiket esetlegesen érinthetnek a leépítések, valamint azokra is, akiknek a havi költségek emelkedésével (energiahordozók, élelmiszer) nem marad forrásuk a hitelfelvételre. A kedvezőtlen folyamatok egyedül a magas minőségű fejlesztések, az úgynevezett luxuslakások piacát nem érintik, ebben a szegmensben stabil maradhat a kereslet.
Meglódulhatnak az árak
Az új építések esetén a 2007-re várt áremelkedés – az infláció ütemének gyorsulásával, és a beruházói költségek emelkedésével párhuzamosan – a korábbinál jóval erőteljesebb lehet, és könnyen meghaladhatja az infláció mértékét. Ugyanakkor akár egy-egy projekten belül is lehetnek nagy árkülönbségek a hasonló adottságú lakások között is, például attól függően, hogy a kivitelezés mely szakaszában értékesítik (az elején sokszor érzékelhető diszkontot lehet kialkudni a fejlesztőtől), illetve, hogy hányadik emeleten helyezkedik el az adott lakás.
A használt lakásoknál szintén lehet némi drágulás, ám ennek mértéke még az inflatorikus környezetben is jóval a fogyasztói árindex alatt maradhat, és ezen a részpiacon még nagyobb szerepe van az egyedi jellemzőnek. A kiemelkedően jó helyen fekvő vagy magas minőségű, már-már luxusigényeket kielégítő lakások árát szinten tarthatja a növekvő kereslet, miközben a garzonok, panellakások, magas rezsijű, hagyományos építésű lakások ára és az irántuk érezhető kereslet tovább eshet.
Az ingatlanadó árnyékában
A jogszabályi, elsősorban is az adóváltozások élénken befolyásolják az ingatlanpiaci mozgásokat. 2006-ban a bankbetétekre és más értékpapírokra bevezetett kamat-, illetve árfolyamnyereség-adó élénkítette meg némileg a vásárlói kedvet az ingatlanpiacon (legalábbis enyhítette a korábbi szezonalitás hatását), 2007-ben viszont már a várhatóan 2008-tól bevezetésre kerülő általános ingatlanadó árnyékolhatja be a potenciális vásárlók és befektetők hangulatát.
A tervezett új adónem részleteiről még csak találgatások láttak napvilágot: emlékezetes, hogy Veres János államtitkára, Katona Tamás éppen egy óvatlanul megjelölt 9,5 millió forintos értékhatár miatt kényszerült távozni a Pénzügyminisztériumból, de a legfrissebb sajtóhírek már értékhatár nélküli, ám alacsony – 10-20 millió forintig 1-3 ezrelékes – mértékekről szóltak. Különböző szakmai körök is rendre ötletekkel rukkolnak elő: az Otthon Centrum például a saját adatbázisára alapozva úgy véli, hogy ha az átlagos lakásértékeket vennék alapul, akkor Budapesten 22,5 millió, vidéken 15 millió forint fölötti lakások után kellene adózniuk a tulajdonosoknak.
Akármi is lesz a végső verzió, logikusan feltételezhető, hogy az ingatlanadó bevezetése kezdetben egyértelmű forgalmi visszaeséssel járna, ennek előszele pedig már 2007-ben is érzékelhető lehet. Másrészről élénkülhet is a forgalom, amennyiben az adó mérséklése céljából sok ingatlant hirtelen eladásra kínálnának fel, ez pedig elvileg le is nyomhatja az árakat. Az együttes és hosszabb távú hatást egyelőre nehéz megjósolni, sok múlik az adó végleges formáján. Ennek pedig az év során ki kell derülnie.
