Míg azonban Amerikában még mindig rakétasebességgel száguldanak felfelé az árak, itthon már érezni a megtorpanás jeleit, nemcsak a lakáspiacon, de a telkek frontján is.
Megbízható adatgyűjtések nincsenek ugyan a hazai ingatlanvásárlásokról, ám a piac pezsgéséről valamennyit elárul, hogy a lakáshitelek állománya a 2001 eleji 196 milliárd forintról az idén augusztusig 573 milliárdra növekedett. A lelkesedés azonban már nem a régi: becslések szerint az előttünk álló egy esztendőben legfeljebb 100-200 milliárd forintnyi új lakáskölcsön talál majd gazdára. De mit mondanak az ingatlanpiaci szakemberek: indokolt-e az óvatosság, amikor ingatlanbefektetéseinkről döntünk? Hozhat-e még profitot, ha okosan sáfárkodunk egy lakás vagy egy építési telek megvásárlásával?
„Még mindig érdemes lakást vásárolni annak, aki befektetési céllal szeretné kamatoztatni a pénzét” – véli Liskáné Pólya Lenke, az Ecostat elemzője. Hozzáteszi: tekintettel az ingatlanpiac hullámhegyeire és völgyeire, néhány éves időtartamra leginkább az itthon is egyre nagyobb számban elérhető és éves szinten eddig kényelmes 10 százalék körüli hozamot kínáló ingatlanbefektetési alapokban szabad csak gondolkodni. Hosszabb, akár 15-20 éves időtartamra kizárólag azoknak tanácsos egy-egy lakásban vagy telekben lekötni a pénzt, akiknek erre az összegre hosszabb távon nincs szükségük. Lakás vételével és bérbeadásával – számításaik szerint – 15-20 év alatt 6-7 százalékos hozam érhető el évente. A tuti befektetési tipp oka az, hogy a hazai ingatlanpiacon most éppen vihar utáni – és a remények szerint vihar előtti – csend honol.
Amerika bevásárol Még várat magára az amerikai gazdaság fellendülése, a válságból való kilábalás kicsit nyögvenyelősen folyik. Az átlag amerikai inkább elfordítja a fejét, amikor a pénzügyi befektetéseinek jövőjéről beszélnek a tévében, öröme igazából csak abban van, hogy a lakóingatlanok értéke soha nem látott ütemben növekszik. Olyannyira, hogy egyesek máris a technológiai részvények piacán tapasztalt korábbi luftballon-hatást idézik.
A részvénypiac – és vele együtt persze az átlagbefektető is – az elmúlt öt évben a mennyet és a poklot is megjárta, ugyanezen idő alatt, 1997 óta a lakóingatlanok ára stabil növekedést produkált: országos átlagban egy-egy ilyen ingatlan 29 százalékkal – az akkori 122 ezer dollárról 158 ezerre – drágult. A személyes pénzügyekkel foglalkozó egyik szaklap, a Kiplinger’s néhány meghökkentő adatot idéz, érzékeltetve a drágulást. E szerint a nemzeti átlaghoz képest Austinban 49 százalékkal, Denverben 62 százalékkal szöktek fel az árak, míg Bostonban 74, San Diegóban pedig 95 százalékos ugrást regisztráltak az utóbbi öt év alatt. Vagyis aki 1997-ben ingatlanba fektetett Amerikában, és csak átlagos helyen, átlagos lakást vagy házat vásárolt, ma sokkal gazdagabbnak tudhatja magát.
A fellendülés okait keresve az elemzők legelőször azokat említik, akik a tőkepiaci boomból még idejében kiszálltak, és az ott realizált nyereséget ingatlanba fektették. Később csatlakoztak a „mozgalomhoz” azok, akik megütötték a bokájukat a tőzsdén, mostanában pedig a gazdasági válság miatt egyre alacsonyabb, 1963 óta nem látott szinten álló jelzáloghitel-kamatok fűtik a keresletet. Az egyre csak felfelé araszoló árak ráadásul nem riasztják el a vevőket, tényleg szinte boldog-boldogtalan ingatlanvásárláson töri a fejét, illetve az Egyesült Államokban divatos módon, a mostani előnyösebb feltételek mellett újratárgyalja a már ketyegő hitelének kamatát. A jelzáloghitelek állománya csak az idén 100 milliárd dollárral emelkedik, miközben tavaly is 140 milliárdos volt az ugrás. Az amerikai kisbefektető az alacsony kamatok láttán ugyanis számol: ha mondjuk egy 100 ezer dolláros, 30 évre, 7,25 százalékos kamaton megkötött kölcsönt most képes 5,75 százalék kamat mellett 15 évesre cserélni, akkor duplán jól jár: a futamidő-rövidülés miatt 150 dolláros havi többletkiadás mellett nem csak 15 évvel előbb szabadul meg a kölcsön terhétől, de jelentős megtakarítást ér el a kamatkiadásokon is.
Vannak olyanok is, akik az ingatlanvásárlásra igazi befektetésként tekintenek. A nagyon előnyös hitelfelvételi lehetőségek, az ingatlant szinte készpénz felmutatása nélkül finanszírozni hajlandó, és a hitelképességi vizsgálatok során egyre engedékenyebb bankok agresszív kampányai miatt egyre többen vágnak bele ház- vagy lakásvásárlásba. Úgy számolnak, hogy kis saját erővel, sok hitellel a befektetett pénz az alacsony kamatok miatt minden más invesztíciónál nagyobb hozamot ígér, még akkor is, ha a mostani drágulási hullám utóbb elsimulna. Az óriási áremelkedés és az egyre élénkülő kereslet láttán nem csoda hát, ha Gary Ordon, az UBS Warburg elemzője máris megkongatja a vészharangot. A Business Weeknek ezt nyilatkozta: „Ugyanazt a túlzott elbizakodottságot lehet látni az ingatlanpiacon most, mint a kilencvenes években a részvénypiacon, ami pedig igenis veszélyt jelez.”
Az átlagbefektetőt mindenesetre a jelek szerint az ilyen vészjelzések nem riasztják el, ráadásul az erre szakosodott magazinok mindebben meg is erősítik. Az általánosan elfogadott értékelés szerint nem mesterséges – és előbb vagy utóbb kifulladó – növekedésről van szó, hanem egészséges boomról. A piacot ugyanis továbbra sem a spekulánsok mozgatják, hanem az első lakást megszerezni vágyó fiatalok, vagy a nagyobb otthonba költözni kívánó idősebbek, akik számára a leginkább felkapott városokban nem igazi alternatíva a lakásbérlés. A bérleti díjak ugyanis e helyeken magasak, ráadásul még az ingatlanszerzéshez, új lakás építéséhez járó adókedvezményeket sem tudják igénybe venni.
A vitát egyelőre persze az errefelé félistenként tisztelt Alan Greenspan döntötte el, aki szerint az amerikai ingatlanpiacon nincs lufi-effektus. A törvényhozás előtt elmondott beszédében azt hangsúlyozta, hogy a jelentős áremelkedés hátterében az alacsony hitelkamatok, a nyolcvanas-kilencvenes években bevándorló és mostanra már lakást vásárolni képes emigránsok és a néhány területen tapasztalható építésitelek-hiány állnak. Habár a részvénypiacihoz hasonló összeomlást nem valószínűsítenek a szakemberek, óvatosan azt azért hozzáteszik, hogy az áremelkedés lassulására mindenképpen számítani kell.
Mong Attila, New York
ÁRSTOP. Az orosz válság okozta tőzsdesokk miatt a tőkepiacokról a lakásokba, telkekbe menekülő pénz kiváltotta árrobbanás hatásain már túljutott a piac, a mostani pangás, a kereslet fájdalmas hiánya azonban – immár évek óta először – befagyasztotta az árakat. Az Ecostat adatai szerint ráadásul enyhe lemorzsolódás is tapasztalható: míg nagy átlagban a budapesti lakások négyzetméterára tavaly 215 ezer forint körül mozgott, addig az idei átlag nem éri el a 209 ezret sem. Ezen belül az új lakások árai stagnáltak vagy csökkentek, legfeljebb néhány kiemelt helyen voltak képesek a kivitelezők drágulást elérni. Habár a Magyar Nemzeti Bank adatai a kedvezményes és piaci lakáshitelek állományának látványos megugrásáról tanúskodnak – egy év alatt megduplázódott az állomány -, ennek a pénznek a hatásait alig-alig érezni még a piacon, ami azt sejteti, hogy az összeg tekintélyes részét felújításra veszik igénybe az emberek.
A szakértők a következő nagyobb lakáspiaci áremelkedést mindenesetre a 2004-re várható uniós csatlakozásunk idejére prognosztizálják. Ma nyomottak az árak, vagyis a megtakarított pénzt az igen kedvezményes lakáskölcsönökkel kiegészítve kifejezetten jó alkupozícióba kerülhetnek a vevők az eladókkal szemben, azaz jó helyen, jó minőségű lakást lehet szerezni. Néhány év múlva azonban ugyanaz az ingatlan többet érhet a piacon. A várható áremelkedést nem is vitatja senki, abban viszont már eltérnek a vélemények, hogy milyen mértékű „robbanás” várható. Liskáné például könnyen elképzelhetőnek tartja az árak megduplázódását, hiszen – mint mondja – Nyugat-Európában a hazai árszínvonal tízszeresére is van példa; a különbségek ér-zékelésére, a várható kiegyenlítődés nagyságára elég csak a szomszédos Ausztriában körülnézni. Pichovszky Kristóf, a GKI elemzője arra emlékeztet, hogy a korábban csatlakozott Spanyolország vagy Portugália ingatlanárait tanulmányozva az emelkedés nem köthető egyetlen évszámhoz, a változások hoszszabb, néhány éves időtartam alatt következtek be, ám kétségtelenül bekövetkeztek.
ESÉLYEK. A lakásvásárlást befektetési céllal fontolgató megtakarítónak azt kell még figyelembe vennie, hogy az előreláthatóan néhány év múlva bekövetkező értékesítésig milyen esélyekkel lehet az ingatlant kiadni. Liskáné azt a nyugaton bevett hüvelykujjszabályt idézi, amely szerint a lakás beszerzési értékének 0,5 százalékáért „illik”, illetve érdemes ma bérbe adni a lakást. A tapasztalatok szerint ugyanis ez az az arány, amely néhány éves távlatban, a beszerzési költségek (átírás, ügyvéd), a fenntartási kiadások után tisztes hozamot biztosít. Ebből a szempontból Magyarországon romlott a helyzet, de még mindig a választóvonal környékén tanyáznak a havi bérleti díjak: habár ezek korábban az ingatlan árának 1 százaléka körül mozogtak, mostanra a bűvös fél százalékra apadtak. Ezzel a számolással egy tízmilliós lakást például akkor érdemes befektetési céllal megvásárolni, ha nagyjából 50 ezer forintért ki lehet adni.
A bérleti díjak csökkenését részben az váltotta ki, hogy a korábban lakásirodákban működő közepes és kisebb cégek egy része a jobb infrastruktúrát kínáló irodaházakba költözött, részben pedig az, hogy a kölcsönlehetőségek bővülésével a korábbi bérlők is inkább a saját tulajdon megszerzését keresték.
„Rövid távon, néhány évre csak a nagyon jó lehetőségnek látszó ingatlant szabad megvásárolni, amelyen látható, hogy a felújítás után sokkal jobban lehet értékesíteni” – mondja Liskáné, aki szerint a használt lakások közül éppen ezért a viszonylag jó állagú, Buda közkedvelt részein, a Rózsadomb környékén, Bel-Buda csendes kis utcáiban található, 35-40 négyzetméteres lakások számítanak a legjobb befektetésnek. Ezek négyzetméterára 280-300 ezer forint körül mozog, míg a városrész panorámás területein 320-360 ezer forintot is elkérnek értük. Kelendőek még Budán a Sas-hegy és környékének régebbi építésű polgári lakásai vagy a 10 millió forint alatti kategóriában, az 1 plusz 2 félszobás, 50 négyzetméteres panellakások Kelenföldön, Őrmezőn 160 ezer forintos, Gazdagréten 180 ezres átlagos négyzetméteráron. Az ennél kisebb alapterületű panelek négyzetméterára helytől és állagtól függően meghaladhatja a 200 ezer forintot is, az ennél nagyobbak pedig 140-150 ezer forintért kelnek csak el.
Keményebb dió a pesti oldal, ahol az elmúlt években az akár 100-150 százalékos áremelkedést is maguk mögött tudó hagyományos építésű belvárosi lakások piaca lecsendesedett, néhány helyen gyakorlatilag teljesen le is állt. Pesten továbbra is jól megy a városrehabilitáció jegyében szépülő Ferencváros, ahol az új építésű házak árszínvonala magukkal rántja a környező régebbi bérházak lakásárait is, de hasonló hatást fejt ki a jelentős fejlesztések közepén lévő XIII. kerület Dunához közel eső, újlipótvárosi része is.
FÁZISKÉSÉS. A pesti panellakások árai is beálltak: a Kárpát utcai és Vizafogó lakótelepen, valamint Zugló egyes részein 150-175 ezer forintért kínálják a lakások négyzetméterét, Kőbányán és Újpalotán átlagban 100-120 ezer, Csepelen pedig csupán 90-105 ezer forint a jellemző. Befektetés szempontjából ezek a panelek már nem számítanak annyira jónak, hiszen magas a rezsijük, nehezebben kiadhatóak.
Jó befektetésnek minősülnek ezzel szemben a most felépült lakások, ezek közül is főként azok, amelyek ára a használtak szintjéhez képest nem túl magas. Az új ingatlanok közül azokat keresik, amelyeknél viszonylag egyszerű a kivitelezés, 35-80 négyzetméter alapterületűek, piacképes áruk van, s a tágas belső tér helyett több kisebb helyiséget lehet kialakítani.
A helyzet a telekpiacon is hasonló. „Építkezni továbbra is érdemes, hiszen az ingatlanvagyon értéke évről évre nő, de akinek van olyan megtakarításra, amit tíz évre nélkülözni tud, annak is jó üzlet lehet telket venni” – mondja Liskáné. A telekpiacon ugyanis 2001-ben 15-20 százalékos árnövekedést regisztráltak az Ecostat kutatói, és az eddigi adatok az idei esztendőre is hasonló emelkedést vetítenek előre. Óvatosabban nyilatkoznak viszont az ingatlanközvetítésben dolgozó gyakorló szakemberek, akik az eladók szemszögéből is látják a piacot. „Két éve még gyakorlatilag minden telket könnyedén lehetett értékesíteni, ma már ez koránt sincs így, a telekpiacon is túlkínálat uralkodik” – állítja Molnár Róbert, a Mareco Ingatlan Rt. tanácsadója. Egyéves fáziskéséssel ugyanazok a folyamatok játszódnak le itt is, mint a lakáspiacon, ahol a 2000 elején kezdődő boomnak tavaly nyáron vége szakadt, s az árak, amelyek másfél év alatt esetenként a háromszorosukra nőttek, az elmúlt egy évben már csak lassan araszolgattak felfelé. A lendület a telekpiacon az idei tavaszi-nyári fordulón fulladt ki, az árak azóta egyhelyben topognak.
Telkek becsült négyzetméterára néhány fővárosi és környékbeli helyszínen, 2002. október
5-6 EZER FORINT
• Bicske
• Pécel
• Dunavarsány
• Tinnye
• Tahitótfalu
8-12 EZER FORINT
• Biatorbágy
• Gödöllő
• Dunakeszi
• Páty
• Göd
• Piliscsaba
18-22 EZER FORINT
• Békásmegyer (III.)
• Budafok (XXII.)
• Budatétény (XXII.)
• Törökbálint
• Szentendre
25-35 EZER FORINT
• Kelen-völgy (XI.)
• Pesthidegkút (II/A)
• Rózsa-völgy (XXII.)
• Testvérhegy (III.)
• Budakeszi
• Budaörs
40-80 EZER FORINT
• Mátyás-hegy (III.)
• Sas-hegy (XI.)
50-110 EZER FORINT
• Belső-Rózsadomb (II.)
• Gellérthegy (XI.)
• Nap-hegy (I.)
• Sváb-hegy (XII.)
Forrás: Biggeorge’s Ingatlantanácsadó Rt.
A kínálatra és az árakra az is rányomja bélyegét, hogy a vásárlók egyre szofisztikáltabbak. Ma már nem lehet elvarázsolni az embereket a csönd és a zöld pompájával, az elmúlt évek tapasztalatai után felértékelődött a családfő munkahelyének jó megközelíthetősége, illetve a gyerekek számára a közelben található megfelelő iskola; a közművesítettség mellett egyre inkább ezek a tényezők határozzák meg egy telek kelendőségét és árát. Ennek bizonyítékaként említhető, hogy megindult a visszaköltözési hullám a fővárosba az agglomeráció irányából, mert a preferenciasorban sokak számára az élet praktikusabb szervezhetősége megelőzi az egészségesebb és a szebb környezetet.
SOKSZÍNŰSÉG. A piacot jellemző átlagszámok mögötti kép persze igen sokszínű. A telekválaszték például nemcsak bőséges, de igen sokrétű is, a vékony pénztárcájúaktól a jómódúakig mindenki kedvére keresgélhet. A családi ház építésére alkalmas telkek ára 4-5 millió forintnál indul, s meg sem áll egészen 150 millióig. A Biggeorge’s Ingatlantanácsadó Rt. divízió vezetője, Nagy Tibor szerint a legmagasabb árkategóriát a Gellérthegy, a Naphegy, a Svábhegy és a Belső-Rózsadomb jó fekvésű telkei képviselik. Az árak azonban itt is erősen szóródnak, 50 ezer és 110 ezer forint között mozognak négyzetméterenként, aminek az áll a hátterében, hogy a beépíthetőség 10 és 20 százalék között változik. A következő zöldövezeti csoportot a Sas-hegy és a Mátyás-hegy alkotja, végül Pesthidegkút, Testvérhegy, Kelenvölgy és a Rózsavölgy négyesfogata tartozik a kiemelt árkategória legalsó szintjére, de gyakran ide sorolhatók a budaörsi telkek is. Budaörs és Budakeszi azonban már bizonyos szempontból választóvíz: míg a méregdrága budai telkeken legtöbbször társasházak épülnek, az agglomerációnak e két legelőkelőbb tagjánál, a viszonylag kedvező áraknak köszönhetően, egyértelműen családi házak építéséhez veszik a telkeket. A legkedveltebb méretűnek számító 800-1000 négyzetméteres földdarabok itt 15-20 millió forintért szerezhetők meg. Békásmegyeren, Törökbálinton és Szentendrén szintén ehhez közelítenek az árak. Nagy Tibor tapasztalatai szerint ezelőtt másfél évvel éppen ezért ezek a területek voltak a legkeresettebbek, ám úgy tűnik, mára kiköltekezte magát az a viszonylag tehetős réteg, amelyik képes volt megfizetni az itteni árakat.
Manapság a 8-12 ezer forintos négyzetméteráron forgó (8-10 milliós végösszegű) telkek szezonját éljük, ami azt jelenti, hogy az ingatlanpiac napjainkban leginkább Gödöllő, Göd, Dunakeszi, Biatorbágy környékén élénk. Miként a lakáspiacon is leáldozott a luxusingatlanok csillaga, manapság a telekpiacon is az olcsóbb telkek adják a forgalom nagyobb részét. Az említett települések árában azonban így is benne van a jó megközelíthetőség. A piac alján található, 4-6 milliós telkek olyan településeken fekszenek, ahova nem vezet autópálya, s ahol a környék összképe sem igazán exkluzív. A Biggerge’s szakembere azonban jelenleg ezekben a falvakban lát fantáziát leginkább. „Egy hónapja fogtunk bele egy parcellázásba Pécelen, és máris biztatóan sok az érdeklődő” – teszi hozzá.
De nem csupán az árak mozognak igen széles skálán, a különböző típusú telkekben rejlő ártartalékok is jócskán különböznek. A luxustelkek ára egyelőre a plafonon van, az elkövetkező fél-egy esztendőben aligha mozdulnak el felfelé a mostani szintről. S jóllehet, az eladásban érdekelt telektulajdonosok egy része arra rendezkedett be, hogy kivárja a jobb időket, arra is akad példa – főként a luxus, 100-150 milliós telkek esetében -, hogy komolyabb, 10-20 milliós engedménybe is belemennek, csakhogy pénzt lássanak végre. Az ingatlanközvetítők szerint várhatóan az átlagos árú és minőségű telkek tarifája is jó egy évre bebetonozódik, s csupán a piac legalján következik be a kutatók által az év végéig beharangozott 15-20 százalékos drágulás.
ÁRTARTALÉKOK. Középtávon, 2-3 évre azonban már érzékelhető áremelkedésre számítanak a szakemberek: a hátunk mögött lévő boom ugyan valószínűleg nem ismétlődik meg, ám az árak így is az inflációt meghaladó mértékben kúszhatnak feljebb. „Drasztikus változást az uniós csatlakozás sem hozhat, hiszen a vevők 99 százaléka magyar, s az itthoni jövedelmek 2004-ig aligha növekednek látványosan” – vélekedik Nagy Tibor. Az áremelkedés inkább a csatlakozást követően indulhat be, ha az uniós tagság valóban gazdagodást hoz szélesebb tömegek számára is.
A telekvásárlás mellett azonban így is szólnak érvek. Aki például családi ház építésére készül, annak azon nyomban érdemes a telket megvennie, amint az ehhez szükséges pénz rendelkezésre áll, nem kifizetődő megvárni, hogy az építkezéshez szükséges összeg is összegyűljön. Az sem jár azonban feltétlenül rosszul, aki még egy évig halogatja a döntést. A szakemberek szerint 2003 őszéig viszont érdemes túlesni a telek megszerzésén, mert – a fentiek értelmében – a csatlakozás előszele némi drágulást azért indukálhat.
SPEKULÁCIÓ. Aki pedig kizárólag spekulációs céllal venne ma telket, annak csak az átlagáron vagy az alatt megszerezhető ingatlanban érdemes gondolkodnia. Jelenleg is kifejezetten magas – akár 60-80 százalékos – profittal kecsegtet viszont egy-egy átminősítés előtt álló telek; ilyen üzletekhez általában önkormányzati fülesek szokták hozzásegíteni a befektetőket. A parcellázás, közművesítés alatt álló telkek is szépen hozhatnak a konyhára. Vannak olyan spekulánsok, akiknek több százmillió forintja áll ilyen ígéretesnek tűnő földterületekben. E befektetésen – kisebb parcellák birtokában is – mintegy 30-40 százalékos hasznot lehet fogni. Apróbb trükkökkel is sokat lehet keresni: ha például valaki egy újonnan parcellázott utcában rendelkezik eladásra szánt telekkel, érdemes kivárnia azt a másfél-két esztendőt, amíg az utca jelentős része beépül, és rendezetté válik a környék képe; a haszon egyetlen parcella esetén százezrekben, akár milliókban lesz mérhető. Óva intenek viszont az ingatlanpiac ismerői attól, hogy magánszemély eladási céllal családi házat építsen. „Erre már sokan ráfáztak – mondják -, akkor már inkább 2-3 telek!” – szól a figyelmeztetés. A házat ugyanis legtöbben végleges megoldásnak szánják, s ilyenkor általában családonként más és más egyedi igények jelentkeznek. Arról nem is beszélve, hogy a házakat jellemző építési trendek, divatok itthon két-három évente változnak. S minthogy arra nincs garancia, hogy egy frissen felépített ház azonnal megtalálja végleges gazdáját, pár év múltával könnyen az építtető nyakán maradhat.
