Budapest szűkebb értelemben vett belvárosában a házak kaputelefonjait szemlélve sok helyütt feltehetnénk a kérdést: lakó- vagy irodaház előtt állunk-e éppen? Egy-egy házban ugyanis szinte már az összes lakás irodává alakult, amelyekben többnyire ügyvédek, orvosok, könyvelők, esetleg szerkesztőségek rendezkedtek be. Ehhez persze az kell, hogy maga a ház külsőre is exkluzív és nagyon jól megközelíthető helyen, a lakások területe elérje legalább a 100 négyzetmétert, továbbá korszerű infrastruktúrával rendelkezzenek és ne legyen bennük túl sok holt tér. Természetesen az ellenkezőjére is találni példát: rosszabb helyen, szerencsétlenebb elrendezéssel, ahol extrém esetben mondjuk a fénymásoló a fürdőszobai kádat befedő deszkákon kap helyet. A még mindig tömegével épülő, és egyre nyomottabb árakon elérhető, eleve irodának szánt létesítmények gazdái azonban nem kegyelmeznek; ez a kínálati bőség hamarosan megtizedeli a lakásirodákat, amelyek közül hosszú távon csak a legkülönlegesebbek maradhatnak ilyen hasznosításban.
Munkahely a lakásban. Kiköltöznek?
KÖDÖS TEREP. Az irodának használt lakások piacáról nagyon nehéz korrekt információkhoz jutni, minthogy ez a szegmens kiesik a nagy irodapiaci cégek, elemzők és sok esetben az önkormányzatok és az adóhatóság látóköréből is. Gazdaság- és városkutatók számára is ködös terep, és a statisztikai hivatal sem rendelkezik erre vonatkozó számsorokkal. Elvileg nyomon követhetők lennének a piaci folyamatok, hiszen egy – legálisan – irodának használt lakásnak többféle bejelentési és adóvonzata is van. Mint Nagy Zoltán ügyvéd rámutat, a bérbeadónak először az adóhatóságnál kell jelentkeznie, hogy kifejezetten erre vonatkozó adószámot kérjen magának, ami alapján azután a számlát is ki tudja állítani a bérleti díjról. Az ügylet a bérlőre is ró kötelezettségeket: az általa fizetett bruttó bérleti díjból le kell vonnia és be kell fizetnie a személyi jövedelemadó előleget. Más oldalról a tulajdonosnak elvileg az önkormányzat felé is be kell jelentenie, ha iroda működik a lakás falai között. Ez helyiadó-fizetési kötelezettséget von maga után. „Ellenkező esetben pedig gyűlik az adótartozás és ketyeg a késedelmi pótlék” – teszi hozzá a szakember. Minthogy azonban ezt a többség nem egészen így intézi, a hivatalos forrásokból nehéz kiindulni.
Nem segíti a tisztánlátást az sem, hogy az ingatlan-nyilvántartásban továbbra is lakásként szerepel a legálisan működtetett lakásirodák zöme is, nem beszélve azokról, amelyeket feketén adnak ki. Mindezek következtében igazán csak becsülni lehet ennek a részpiacnak a nagyságát. Pichovszky Kristóf, a GKI Gazdaságkutató Rt. kutatásvezetője szerint a Budapesten nyilvántartott 1,4 millió négyzetméternyi „A” kategóriás és új építésű „B” kategóriás működő irodaterület mindössze fele-harmada lehet az összesnek. Vagyis legalább ugyanekkora súlyt képviselnek a lakásirodák, amelyekből e szerint 15-20 ezernél is több lehet a fővárosban. Létjogosultságuk néhány szakma és az alacsonyabb bérleti díjak jóvoltából még megvan, ám a szakemberek szerint már nem sokáig.
Mint már jeleztük, a bérleti díjak már a klasszikus irodapiacon is nagyon nyomottak, miáltal a korábban (az „A” típusú irodákhoz képest) jellemző 50 százalékos árelőny jócskán lecsökkent. Pichovszky Kristóf szerint a fővárosi lakásirodák négyzetméterét havonta 5-8 euróért lehet kiadni, 8-9 euróért viszont már egy olcsóbb „B” kategóriás „irodairodába” is be lehet költözni. Természetesen, ha a kettő közül kell választani, akkor bizonyos méretig (de maximum 50 fős alkalmazotti létszámig) több érv szól a lakásiroda mellett, főként, ha az központi helyen, reprezentatív környezetben található. Egy ügyvédi iroda, könyvelő vagy egyéb tanácsadó cég, kisebb reklámügynökség, rajzstúdió, magánpraxist folytató orvos mind a mai napig szívesebben bérel egy szépen felújított nagyméretű belvárosi lakást, mint egy irodaház infrastrukturálisan esetleg korszerűbben felszerelt, ám jóval kijjebb eső, ráadásul még drágábban elérhető néhány szobáját.
KIMERÜLŐBEN. „Egy-két eurós árelőny tehát életben tarthatja ezt a piacot – vélekedik Pichovszky – amely azonban kiaknázatlan lehetőségeket hosszú távon már aligha rejt magában.” Nem véletlen, hogy az utóbbi évek lakásvásárlási boomja erre a területre alig hatott, vagyis az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők tapasztalatai alapján a vásárlók zömének eszébe sem jutott, hogy kifejezetten irodakiadás céljára vegyen lakást. „Ha már befektetésben gondolkoztak, akkor inkább az ingatlan értéknövekedése volt a fő motiváció” – hangsúlyozza Soóki-Tóth Gábor, az ingatlan-tanácsadással foglalkozó Ecorys Magyarország Kft. ügyvezető igazgatója is.
Ahhoz, hogy a lakásiroda mint befektetés gyümölcsöző lehessen, a csillagok szerencsés együttállása szükségeltetik. A legfontosabb szempontok az elhelyezkedés, az állag, a méret és a felszereltség, no és az alternatív kínálat szűkössége. Soóki-Tóth Gábor szerint a századfordulón épült bérházak lakásai iroda céljára sokkal alkalmasabbak, mint mondjuk a ‘30-as évek után építettek, amelyekben a vizesblokkok rendszerint túlméretezettek (persze csak irodai szemmel), és egyébként is roppant rossz hatékonyságú terek kialakítását teszik csak lehetővé. A legexkluzívabbak természetesen a Budán vagy Pest egy-egy elegánsabb negyedében elvétve előforduló villaépületek, ezek azonban a magánbefektetőknek jellemzően elérhetetlenek. Mindent összevéve a sikeres befektetéshez szükséges kritériumok meglehetősen leszűkítik a szóba jöhető kerületeket, legalábbis, ha Budapestre koncentrálunk.
A legideálisabb adottságúak az V. és VI. kerületi lakások, de itt is csak azok, amelyek kiemelten jó helyen vannak, mondjuk a magas presztízsű Andrássy úton, ahol ráadásul hosszabb távon sincs esély arra, hogy egy újonnan épülő irodakomplexum elszívja a keresletet. Sallai Ákos, az Otthon Centrum irodájának ügyvezetője szerint ugyanakkor a bérleti díjak igen széles skálán mozognak, szinte utcáról utcára változnak. „Ha legalább 100-150 négyzetméteres ingatlanról van szó, akkor a tulajdonos jobban jár, ha nem lakásként, hanem irodaként próbálja meg kiadni” – mondja a szakember. Ez esetben a bérleti díj ugyanis többszázezer forint is lehet havonta, ebben az ársávban pedig a bérlakás-kereslet már nagyon szűkös (100-120 ezer forintnál megreked), egy irodának viszont még mindig olcsóbb, mint a valódi iroda bérleti díja. Természetesen ehhez a tulajdonosnak is rá kell költenie a lakásra: ki kell alakítania a megfelelő telefon- és számítógépes hálózatot, az átlagosnál magasabb biztonsági fokozatot, és legalább bérleti ciklusonként újra kell kábeleztetni a lakást, nem beszélve az egyéb felújításokról, korszerűsítésekről. Ami a bérleti díjat illeti, az hosszú távon aligha hoz busás reálhozamot, évente legfeljebb az inflációnak megfelelő – 4-5 százalékos – díjemeléssel lehet számolni. Ezt szintén figyelembe kell venni akkor, ha pusztán befektetésben gondolkozunk, mint ahogyan számolni kell a nagy irodafejlesztő cégek konkurenciájával is.
A nagy volumenben gondolkozó beruházók figyelme ugyanis már jó ideje az irodapiacra irányul. Évről évre (jóllehet csökkenő ütemben) 80-90 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adnak át Budapesten, miközben folyamatosan javul a meglévők kihasználtsága. Az üresedési ráta 2001-ben mért 22,4 százalékos csúcspontját követően az idén június végén már csak 17,7 százalékot mértek, az év végére pedig 15 százalékosra csökkenhet a kihasználatlanság. Mindeközben a bérleti díjak is már-már történelmi mélyponton vannak: a piaci átlagnak tekintett 13-16 eurós négyzetméterár alá a szakemberek szerint már nem lehet menni. Az elemző cégek ráadásul infláció fölötti díjemelkedést jeleznek előre: az elkövetkező öt évben évi mintegy 10 százalékos drágulás következhet be ebben a szegmensben. A befektetési kedv már csak emiatt is igen élénk, és a folyamatosan zajló és tervezett beruházások mögött álló beruházók – a GKI szakemberei szerint – éppen a lakásirodákat bérlő kis- és középvállalkozásokat tekinthetik potenciális ügyfeleiknek.
