Magyarország, Csehország és Lengyelország a régió, illetve a tíz újonnan csatlakozott EU-tag legfeljettebb országa a stabilitás, a kockázatok és a növekedési kilátások szempontjából – írja a Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W H&B) ingatlaniroda kelet-közép-európai elemzése. Gazdaságuk bővülésének üteme a csatlakozás előtti években is meghaladta az EU korábbi 15 tagjának átlagát, és ez még az elkövetkező években is prognosztizálható. Az ingatlanpiac mindezt ugyan már elkezdte beárazni, de a nemzetközi befektetők érdeklődése és kereslete közép-távon felhajthatja az árakat.
Párhuzamok
Magyarország és Csehország Portugáliával, Lengyelország Spanyolországgal állítható párhuzamba – mutat rá a csatlakozás hatásait korábbi példákon keresztül bemutató tanulmányában az EuroHypo nemzetközi ingatlanfinanszírozó cég. A párhuzamot – a bank szerint – nem csak az országok mérete támasztja alá (Lengyelország 38,6 millió lakossal lépett az unióba, Spanyolország 38,5 millióval; Magyarország, Csehország és Portugália egyaránt 10 millió körüli lélekszámmal), hanem gazdaságuk erőssége és adottságai is.
A régió három éllovasa – a C&W H&B szerint – hasonló ütemű felzárkózásban bízhat: Magyarország és Csehország 15 éven belül, Lengyelország egy árnyalatnyival lassabban éri utol ez Európai Unió korábbi 15 tagjának átlagos fejlettségi szintjét. Mindhárom ország GDP-növekedési üteme, illetve az EU-átlagában számított egy főre jutó GDP-je megközelítőleg azonos szintű volt az utóbbi években (ábráinkon a 2002-2004-es időszak becsült adatai vannak feltüntetve), és az eltérő területi adottságok ellenére ingatlanpiacuk is hasonló mutatókkal írható le. Az átlagos bérleti díjak a kiskereskedelmi, iroda és ipari ingatlanok szegmensében egyaránt 40 euró körül mozognak (az ábrákon „C” az adott országot, az „EE” a kelet-európai térséget jelöli) szemben a 15-tagú korábbi uniós átlag 60 euró fölötti szintjével, a három részpiac átlagos befektetési hozama pedig mindhárom fővárosban 10 százalékosra tehető, ez pedig az uniós átlag másfélszerese.
A jövőt illető várakozások tekintetében is sok hasonlóság mutatkozik: a kiskereskedelmi ingatlanok piacán egyre erősödő belföldi kereslettel, valamint növekvő külföldi érdeklődéssel lehet számolni; a befektetők Budapestre, Prágára és Varsóra koncentrálnak, de a hangsúly a fővárosokról fokozatosan a vidéki nagyvárosokra is rávetül. Ez leginkább Lengyelországban lesz jellemző, ahol az utóbbi időben már Wroclaw, Poznan, Szczecin, Katowice, Gliwice és a Gdansk-Gdynia-Sopot térség is a befektetők, leginkább a hipermarket-beruházók fókuszába került. A korábbi évek üzletlánc-építési láza mindazonáltal lassan enyhül, helyette egyre több beruházás indulhat sportlétesítmények, szabadidő-centrumok irányában mindhárom szóban forgó országban.
Élénkülő befektetői kedv
Jóllehet a nemzetközi befektetők eddig is jelentős tőkével jelentek meg a régióban, a külföldi alapok szemében mégiscsak mérföldkőnek számít 2004. május 1. Az új tagok innentől kezdve válhatnak igazán az erópai, sőt a globális ingatlanpiac részeseivé, az ingatlanokat innentől kezdve tekintik a többi befektetési eszközzel egyenértékű alternatívának – mutat rá a PriceWaterhouseCoopers tanulmánya.
Ingatlanbefektetések 1997-2002
Érdekesen hullámzott az ingatlanbefektetések nagysága a három éllovas között 1997 és 2002 között. Magyarországon viszonylag kiegyensúlyozottan évi 0,25-2 százalék közötti befektetésállomány-bővülés volt megfigyelhető, de bizonyos években a befektetők egyértelműen a cseh, máskor a lengyel piacot favorizálták. A befektetői érdeklődés tovább élénkülhet, miután a csatlakozás egy sor kockázatot csökkent vagy kiküszöböl. A kereslet a közép-európai térségre összpontosul, elsősorban az irodapiacra, másodsorban és egyre növekvő arányban a logisztikai ingatlanokra, harmadsorban a kiskereskedelmi létesítményekre irányul. Új befektetők dömpingje mindazonáltal nem várható, főleg, miután korlátozott a befektetésre alkalmas ingatlanok kínálata.
Németek, írek és a többiek
A külföldi befektetői csoportok közül egyelőre a németek dominálnak, de a jövőben egyre több ország intézményi befektetői (osztrák, francia, amerikai nyugdíjalapok) és a hazai befektetők szerepe is erősödhet. Külön színfoltot képeznek az ír befektetők, akik saját hazájuk pozitív tapasztalataiból kiindulva Budapest és Prága belvárosában vadásszák a jobbnál-jobb ingatlanokat. Budapesten az V.-VI. kerületben, a VII. kerület belső utcáiban és a Duna-parton veszik tucatjával a lakásokat, Prágában pedig olyan nagy értékű ingatlanokat vásároltak fel, mint a Hiltont vagy a Four Seasons Hotelt, a prágai tőzsde épületét és a PriceWaterhouseCoopers irodaházát, melyek mindegyike több tízmilliótól többszázmillió euróig terjedő beruházást jelentett. A Jones Lang LaSalle ingatlaniroda szerint mindez annak tudható be, hogy a régióban a cseh főváros hotelpiaca kecsegtet a legtöbb haszonnal.
Mindhárom ország igyekszik az euró-övezetbe, ami a pénzügyi kockázatok további csökkenését vetíti előre, valamint a kamatok konvergenciáját. Ez – befektetői szempontból – fokozatosan csökkenő hozamokat vetít előre. Ez a folyamat már elkezdődött, de fokozódhat az elkövetkező években. 2003 második felében Budapesten például 8,9, Prágában 8,75, Varsóban pedig 10 százalék körüli irodapiaci hozamokkal lehetett kalkulálni, szemben mondjuk Amszterdam 7, Brüsszel, Párizs, Madrid 6-6,5, illetve München, Frankfurt, London vagy Milánó 5-6 százalék közötti megtérüléseivel.
Bővülő uniós kereslet
A bérleti díjak konvergenciája ugyanakkor ellentétes előjelű: a prágai, varsói és budapesti ingatlanok (a lakás-, iroda- és ipari ingatlanok piacán együttvéve) négyzetméterét havi 40-45 euróért lehetett bérbe venni 2003-ban, a nyugat-európai fővárosokban viszont átlagosan 60 euró fölötti áron. Elemzők szerint az irodapiac mostanra elérte a mélypontját, és az elmúlt öt év emelkedő kihasználatlansági rátái után a piac most stabilizálódni látszik, javul a kereslet-kínálat aránya.
A nemzetközi cégek többsége ugyanakkor már megvetette a lábát a kiszemelt országokban, így nem várható, hogy nagy tömegekben bérelnének új irodákat – legalábbis, ami a magánszektort illeti. A keresletbővülés épp ezért visszafogott, de kiegyensúlyozott lesz – vélik mindhárom ország esetében az elemzők. Rövid távon látványosabb extra kereslet jelentkezhet a közszférában: az EU-s közintézmények, kereskedelmi és lobbiszervezetek, esetleg nagykövetségek bővíthetik jelenlétüket az új belépők területén.
