MAGYARORSZÁG
Tavaly az irodák összterülete körülbelül 100 ezer négyzetméterrel nőtt, így körülbelül 700 ezer négyzetméterre nőtt a teljes állomány, az idén átadott irodákkal pedig ez a szám 850 ezer négyzetméterre növekszik. Az idén átadott legjelentősebb befektetések közé tartozik a XI. kerületi InfoPark, amelynek 13 ezer négyzetméternyi területe számítástechnikai világcégeknek ad otthont, vagy a 10 ezer négyzetméteres Westend Business Center első lépcsője.
Az ugrásszerű kínálatnövekedés következtében kínálati piacról beszélhetünk, a helyzet azonban korántsem kétségbeejtő, tartós túlkínálattól ugyanis nem kell tartani – állítja a DTZ Hungary ügyvezető igazgatója. A kihasználatlansági mutató jelenleg 12-15 százalék között mozog, de ez a nyugat-európaihoz képest magas szám még nem fejezi ki a valós helyzetet: vannak olyan szegmensek és területek, ahol szinte hiány van. Főleg a nagyobb területű, jó elhelyezésű irodák esetében érzékelhető permanens kereslet, s az ilyen épületek már előbérletben elkelnek. Ezzel szemben a másik oldalon a nem megfelelően telepített, rosszabb minőségű, szerencsétlen sorsú beruházások rontják az átlagot.
A kereslet is növekvő tendenciával jellemezhető, az évente bérbe adott összterület 1996-1997 óta folyamatosan növekszik, s az idén eléri a 110-120 ezer négyzetmétert. A múlt év tranzakciói összesen 95 ezer négyzetméternyi irodát érintettek, 11 százalékkal többet az addigi – 1998-as – rekordnál.
A kereslet szerkezete is jelentősen megváltozott, számos multinacionális cég túljutott a meggyökeresedés fázisán, esetükben most a konszolidáció van napirenden. A következő időszakban fokozottabb aktivitás a telekommunikációs cégektől, pénzintézetektől és számos magyar vállalattól és állami szervtől várható. A keresletet érintő másik változás abban áll, hogy egyre gyakoribb az előbérlet, valamint az, hogy inkább saját épületbe költöznek a cégek. Ez utóbbi pedig szignifikáns keresletet von el a spekulatív piactól. Hamarosan számítani lehet az EU-csatlakozáshoz kapcsolatos igények megjelenésére is, ami majd újabb lökést ad a piacnak.
A bérleti árak alakulására a csökkenő tendencia jellemző, az első osztályú irodákat – elhelyezkedéstől függően 34-42 márka/négyzetméterért lehet bérelni, míg külsőbb területeken a 25-30 márka az általános.
KIKÖLTÖZÉS
Úgy tűnik a bérlők megunták a szmogos pesti belvárosi levegőt, ráadásul a túlzsúfolt city csak magas bérleti díjakat és kevés parkolóhelyet tud kínálni a bérlőknek. Ennek megfelelően egyre divatosabbak lesznek a budai kerületek. A külterületek mellett szól viszonylagos olcsóságukon kívül könnyű megközelíthetőségük, a jó parkolási lehetőségek, a kellemesebb munkakörnyezet. (A CB Richard Ellis szerint az elkövetkező években, az infrastruktúra fejlődésével, a külterületi irodák megközelítésének egyszerűsödésével párhuzamosan megnő a kihasználatlansági mutató a belvárosban.)
A IX. kerület (Üllői út), a XIII. kerület (Váci út) egyre felkapottabb és a befutók közé tartozik Budaörs is. Ezt mutatja az is, hogy az itt épített beruházásoknak igen kedvező esélyeik vannak arra, hogy még az átadás előtt bérlőkre találjanak. A 6000 négyzetméteres Dél-Buda Center 90 százalékát sikerült kiadni még az átadás előtt, a Fehérvári út 84. szám alatti, 7000 négyzetméteres épületben már elkészültekor sem volt üres terület.
MINŐSÉG MINDENEKELŐTT
A mennyiségi boom már minőségi fejlődéssel is párosul, egy épületnek egyre többet kell tudnia ahhoz, hogy a bérlők igényeit ki tudja elégíteni, amit az is mutat, hogy a 1989-1990-ben épített irodák kezdenek elévülni, azokat egyre nehezebb kiadni. Emellett az új kor új kihívásokat is hozott: az információtechnológia fejlődésével párhuzamosan egyre fontosabb a megfelelő kábelezési lehetőség.
RÉGIBŐL ÚJ
Talán nemcsak a budapesti piac sajátossága a sok-sok pusztuló épület, de itthon mintha lépten-nyomon beléjük botlanánk. Felmerül a kérdés: mi legyen akkor a régebbi, elöregedő épületekkel, amelyekkel Budapesten sétálva szembetalálkozunk? Van-e alternatívája a buldózernek, vajon a néhány évtizedes épületeknek tényleg ez a sorsa? Marosi Miklós a Középülettervező Rt. Ybl-díjas építésze szerint igenis van lehetőség a régi épületek felújításával, új életre keltésével az új minőség teremtésére. Követendő példa erre a Váci úton található Westpoint Business Center. Ma már szinte rá se lehet ismerni a néhai egyhangú hasábra. A korábban lerobbant és szürke épület most a Váci út egyik fénypontja, amely különleges, mégis egyszerű üveghomlokzatával magára vonja a tekintetet. Természetesen korlátokat jelent az, hogy nem lehet tiszta lappal indulni és nincsen lehetőség például utólag mélygarázs készítésére, illetve az adott telekhatárok miatt az épület bővítésére. Ennek ellenére megfontolandó ez a perspektíva is, hiszen nem lehet minden 10 évben eltüntetni az éppen csak korszerűtlenné váló irodákat. S még egy szubjektív szempont is: egy házat is lehet szeretni.
A JÖVŐ
A következő években egyre fontosabb szempont lesz a növekedés biztosítása, a bérlők úgy veszik használatba az irodákat, hogy gondolnak jövőbeli növekedésükre, a szemfüles bérbeadó pedig mindig tud majd plusz területet biztosítani, amennyiben a cég kinőtte korábbi irodáját.
Már most is egyre gyakoribb a business parkok létrehozása, hiszen ezek olyan nagy alapterületű, több éves ütemezésű fejlesztést jelentenek, amely lehetőséget teremt a többletterület biztosítására. A lágymányosi InfoPark vagy a Duna Plaza mellé tervezett Duna Part beruházás is ennek az irányzatnak a részei. Szintén fontos tendencia, hogy manapság az irodaházak összekapcsolódnak más létesítményekkel is. A Westend City Center vagy Duna Part esetében is erről van szó: az irodák már működő bevásárló-monstrumok környezetébe települnek. Noha sokan negatívan viszonyulnak a kissé amerikai ízű all-in-one megoldásokhoz, fontos megjegyezni, hogy egy élő és lüktető környezet teremtésével egész városrészek hozhatók létre, illetve kelthetők új életre.
