Élet-Stílus

Matolcsyn az ingatlanpiac szeme

admin
admin

2011. 05. 19. 15:00

Az elemzők szerint lassan, de biztosan növekedésnek indulnak az ingatlanárak, de ez nem csak az Otthonteremtési Stratégia intézkedésein múlik. A kulcs az adósmentő csomag, ami újfent elakadt.

Hiába kínálják ma néhány vidéki településen annyiért a lakásokat, mint 5-6 évvel ezelőtt a garázsokat, az ingatlan-vásárlóknak még így is drágák a jelenlegi hitelezés és jövedelmi viszonyok mellett. Csak két beszédes adat a sok közül: az FHB Index adatai szerint a magyar ingatlanok árai a válság előtti utolsó évhez, 2007-hez képest reálértéken több mint negyedével, 26 százalékkal zuhantak. A lakáspiac forgalma pedig még ennél is mélyebbre került: 2010-ben mindössze 72 ezer lakás és ház cserélt gazdát, míg 2007-ben még több mint 190 ezer.

Mostanra ingatlanpiaci patthelyzet alakult ki, amit viszont hamarosan több várható intézkedés billent majd ki jelenlegi állapotából. Csak az a kérdés, hogy milyen irányba, és a kormány lépéseinek mekkora hatása lesz az ingatlanpiacra.
A Nemzetgazdasági Minisztérium honlapjára kikerült múlt héten egy vitairat az Otthonteremtési Stratégiáról, amiben a kormány, pontosabban az Otthonteremtési Tanácsadó Testület teszi közzé terveit arról, hogy hogyan hozná lendületbe az építőipart és a lakáspiacot, illetve hogyan ne okozzon piaci ársokkot a kilakoltatási moratórium megszüntetésével. Sürgős, mégis alapos átgondolást igénylő témáról van szó, és igazán nem lehet állítani, hogy a kormány elkapkodná: már jó háromnegyed éve dolgoznak az adósmentő csomagon, az Otthonteremtési Stratégiához pedig augusztus 11-ig lehet hozzászólni, ami azt sejteti, hogy leghamarabb ősszel születhet megoldás. Jó döntésekkel az ingatlanpiac újra megkapaszkodhat, de ez több tényezőtől is függ.

Stimulált kereslet

Matolcsy György március elején a 18. Fundamenta Lakásvásár megnyitóján még úgy nyilatkozott, hogy „most nincs egyetlen varázseszközünk, mint annak idején a kamattámogatott jelzáloghitel volt”, ehhez képest a vitairatban mégis szerepel ez az ösztönző. Igaz, nincs szó olyan nagyszabású akcióról, mint 2001-ben. Az Otthonteremtési Tanácsadó Testület javaslata szerint használt lakásoknál 5 millió, újaknál pedig 10 millió forintos (gyerekeseknél 15 millió forint a felső határ) hitelösszeget igényelhetnének a jogosultak, a kamattámogatást a mindenkori állampapírokhoz kötnék, ám a támogatási időszak csak öt évig tartana, és fokozatosan csökkenne. (Azoknál, akik problémás adóstól vásárolnak, némileg kevésbé csökkenne.) Déry Attila, az Otthon Centrum elemzője szerint a kamattámogatott hitelek felkavarhatják az állóvizet, már bizonyítottak, 2001-2002-ben komolyan élénkítették a piacot. A lakásárak növekedéséhez ez az ösztönző önmagában azonban még nem elég, ehhez a kínálati oldalt is szabályozni kell.

Szabályozott kínálat

Az elemző itt arra gondol, hogy a kilakoltatási moratórium feloldása után az árverésre bocsájtott lakások csak meghatározott kvóták szerint, viszonylag lassan, fokozatosan dobhatók piacra, ha a bankok és a kormány el akarja kerülni az ársokkot. Erre meg is van a szándék, a részleteken azonban még vitáznak. A kvóták – mondjuk, ha területtől függően negyedévente a lakások legfeljebb 5-10 százalékát árvereznék el – a moratórium mielőbbi feloldását szorgalmazó bankoknak is elemi érdekük. Hiszen a szabályozás nélkül a piacra zúduló lakások komoly áresést okoznának, így a hitelek fedezetéül szolgáló ingatlanok is sokat veszítenének értékükből. Az egyensúly nagyon érzékeny: nem lehet sem túl gyorsan, sem túl lassan a piacra önteni az árverezett lakásokat.

Kérdésünkre, hogy a moratórium feloldásával piacra kerülő lakások mégis hogyan hatnak majd a piacra, a szakember így válaszol: „Területenként meg kell nézni, hogy évente hány ingatlan cserél gazdát, és hogy hány nyomott áru ingatlan kerülne ki a piacra. Ezek arányától függ a hatás, és ezért lenne jó, ha a kvóta területi alapú lenne.” Déry szerint a pörgősebb piacokon – vagyis elsősorban Budapesten – minimális árleszorító hatása lesz a moratórium feloldásának. Nem lesz nagy gond a kistelepüléseken sem, mivel ott gyakorlatilag nulla a forgalom, így nem tudnak realizálódni a nyomott árak. Jelentősebb árcsökkenés inkább a vidéki kis- és közepes méretű városokban lehet: itt ugyanis van forgalom, de nem elég nagy ahhoz, hogy a piac hamar felszívja a nyomott áru ingatlanokat.
A forgalom növekedése egyébként pusztán a moratórium megszűnésétől is várható, hiszen sokan kivártak a vásárlással – állítja a szakember. Emiatt és a kamattámogatott hitelek miatt Déry inkább optimista, és összességében a forgalom és a lakásárak növekedését várja következő 1-2 évben. A kérdés részéről inkább csak az, hogy milyen mértékben.

Mi lesz az adósokkal?

Ez leginkább attól függ, hogy mi lesz a bankok és a kormány között játszott az adósmentő csomag-meccs végeredménye. A jelenlegi állás szerint a minap pont került volna a hosszú hónapok óta húzódó egyeztetés végére, a Népszabadság információi szerint azonban ez meghiúsult, mert a kormány az utolsó pillanatokban módosított az államtitkári szinten előzőleg már elfogadott megállapodáson.

“árfolyamfixálás”

Az „árfolyamfixálás” időszakának lejárta után annak a költségét az ügyfél a harmadik év után kamatostul megfizetné, elosztva a teljes futamidő végéig („áthidaló hitel”). Ha az ügyfél nem tudná megfizetni netán, hát megfizetné az állam („állami garancia”).

A változtatások egyik legfontosabb eleme, hogy az eredetileg negyedévente 5 százalékosra tervezett árverezési kvótát a kormány az első évben csak 1 százalékon tartaná, a másodikban 2 százalékra emelné, és csak 5 év múlva érné el az 5 százalékot, meghosszabbítva ezzel a bankok szenvedéseit, további laufot hagyva viszont az adósoknak.

Ezen felül Matolcsy György 190 forint helyett 160 forinton “fixálná” a svájci frankot, a bankadót pedig 2014-ig megtartaná. Az egyeztetések lezárása mindenesetre egyre égetőbb, hiszen a csomagot nemcsak az adósok várják messiásként: a bankokon kívül az egész ingatlanpiacra és építőiparra kiterjedő hatása lesz a megegyezésnek.

vissza a címlapra

Legfrissebb videó mutasd mind

Nyíregyháza, 2016. december 27.
Vásárlók egy telekommunikációs üzletben a karácsony utáni leárazás idején Nyíregyháza egyik bevásárlóközpontjában 2016. december 27-én. Az ünnep után megkezdődött az üzletekben a hagyományos év végi leértékelés.
MTI Fotó: Balázs Attila

Jobban élünk, mint tíz éve

Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.