Rések a térképen
2005 második negyedévében az értékesítésre épített új lakások számában a XIII. kerület (21 százalék), azaz Angyalföld és a XIV. kerület (Zugló) viszi a prímet, ahol együttesen közel 9300 lakást árultak. E két kerületet a IX. (Ferencváros) követi 2800 lakásával, a sereghajtó pedig egyértelműen az V. kerület, amelyben az ingatlan-online.com adatbázisa szerint ebben az időszakban nem is volt kínálat, legfeljebb a tervasztalon. Hasonló rés érzékelhető a XIX. kerületben, illetve a XXIII.-ban (Soroksáron), ahol legfeljebb elvétve fordul elő egy-egy új projekt, jóllehet az elemzők ez utóbbi esetben méltány-talannak érzik a figyelem ilyen alacsony fokát.
Egy ideje már mondogatják a hazai lakáspiaci elemzők, hogy a tömegtermékeknek befellegzett. A kínálatot ugyanis a tucatlakóparkokban megépült tucatlakások olyan mértékűre duzzasztották, hogy azt az ezzel párhuzamosan magabiztosan visszaeső kereslet már nem tudja felszívni. Csak az úgynevezett réspiacokban bízhatnak jelenleg a beruházók, ezért is kapnak egyre nagyobb teret a valamiben különleges, egyedi tervezésű vagy luxuskivitelezésű lakások. Megjelentek a loftok, egyre népszerűbbek a tetőterek, és mostanra az eddig fehér foltot jelentő V. kerületben is megmozdult a piac.
Drága mulatság
Budapest legbelső kerülete eddig elkerülte a fejlesztők figyelmét, miután egy itteni társasház megépítésének költsége nagyságrendekkel meghaladja a város bármely más területén folyó építkezésekét. Üres telkek nincsenek, a meglévő ingatlanokat roppant nehéz megszerezni, és nem lehet azokat akárhogyan átépíteni. Az utóbbi időben megjelent milliárdos költségvetésű új építkezések éppen ezért a luxuskategóriába esnek, legyen szó akár lakó-, akár irodaingatlanról, és sok esetben izgalmas építészeti megoldásokkal is büszkélkedhetnek.
Közös jellemvonásuk, hogy a homlokzat az eredeti – jellemzően még a XIX. század közepén-végén elnyert neoklasszicista – pompáját kapja vissza, az utcafronton túl és belül viszont gyakorlatilag a földszinttől a tetőig átépítik az egész házat, és modern, igényes anyagokkal luxusszínvonalon korszerűsítik, illetve szabják át, úgy, hogy közben megmarad az eredeti lakások tágassága és (legalább 3 méteres) belmagassága is. Előfordul például, hogy a bejárat és a belső udvar gránitburkolatot kap, amelynek közepére meleg vizes kút, a ház tetejére pedig exkluzív pihenőpark kerül, de az igényes megoldások a belső tereket sem kerülik, a parketta négyzetmétere például 30 ezer forintba is kerülhet.
Nem magyar pénztárcának
Magyar, spanyol és ír beruházók, és hasonlóan internacionális vevőkör mozgolódik ezen a részpiacon – osztja meg tapasztalatait Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője. A Váci utca 83. szám alatt például egy ír beruházó kezdte meg az átépítési munkálatokat, de számos új (át)építés indult meg – a magyar fejlesztők mellett szintén ír és spanyol gondozásban – a Sas, a Dorottya, a Vigyázó Ferenc, a Vadász vagy az Apáczai Csere János utcában is. A minden extrával felszerelt apartmanokat elsősorban külföldieknek kínálják, olyannyira, hogy az elérhető projektekről is nemzetközi ingatlanfejlesztők angol nyelvű honlapjain lehet legkönnyebben tájékozódni.
A FigyelőNet információi szerint egyébként ezekre a beruházásokra nem érvényes a hazai lakáspiac általános pangása, jóformán hirdetés nélkül, még a tervasztalról elkelnek a speciális igényeket kielégítő luxusapartmanok. Pedig az áruk sem alacsony: a 900 ezer–1 millió forintos négyzetméterenkénti ár nem ritka. Persze a külföldiek elsősorban befektetésnek veszik az ingatlanokat, az ügynökségek így korrekt pénzügyi tervvel állnak elébük, amelyen a lakás értékének emelkedése mellett a bérbeadásból származó jövedelmet is feltüntetik több évre előre.
Feltételezéseik egyébként döntően azon alapulnak, hogy a budapesti ingatlanárak durván tíz év alatt behozzák a mai nyugat-európai fővárosi, például a dublini árakat, és ez idő alatt a mostani befektetés évente 20 százalékos hozamot tud nyújtani a vásárlónak, még akkor is, ha a tranzakcióhoz hitelre van szüksége. A tisztes megtérülés nagyobb része az értéknövekedésből származik, a bérleti díjat pedig nagyjából a lakás értékének 4-5 százalékára becsülik, ami évente néhány százalékkal még emelkedhet is.
Konkrétan
Az ír solasfinancial.com ingatlanfejlesztő honlapján található befektetési ajánlat egy 33 millió forintot érő budapesti belvárosi kis lakás példáját mutatja be. A lakás megvételekor 33 millió forintba kerül (ehhez 4,25 százalékos kamattal nyújtott hitelt is felvett a vásárló), és havonta 120 ezer forintért adható bérbe, ezt később évente 4 százalékkal emelheti a tulajdonos. A lakás értéke pedig évi 11 százalékkal emelkedik, így a befektetés tízéves távlatban bruttó 192,6 százalékos hozamot, éves szinten bruttó 19,26 százalékos megtérülést eredményez.
A konkrét paraméterekkel persze lehet vitatkozni. Megkérdőjelezhető például, hogy lehet-e évente infláció fölötti mértékben emelni a bérleti díjat, illetve, hogy valóban emelkedik-e több mint tíz százalékkal az ingatlan értéke évről évre (ez az elmúlt évek stagnáló árait tekintve ugyanis erősen vitatható).
