Van hárommillió forint készpénzem és egy ismerősöm a földhivatalnál, nekilátok lakást keresni – adta ki a jelszót magának múlt pénteken reggel
A tipikus lakásvásárló
A tipikusnak számító 5 millió forintos, új lakás megvásárlására felvett hitel havi részlete, szintén az említett átlagosnak számító 15 éves futamidő mellett, 8 ezer forinttal lehet nagyobb: az 5-ről 8 százalékra emelkedő kamat hatására ezentúl 40 helyett 48 ezer forint körüli részlet alakul ki. A használt lakások esetében a 9,6 százalékra változó plafon következtében a jelenlegi 42 ezer forint körüli összegnél mintegy 10 ezer forinttal kell többet fizetni.
Az eddigi szabályozás szerint ugyanis az állami kamattámogatású lakáshitelek díja (kamat és kezelési költség együttesen) nem lehetett több 6 százaléknál a használt, és 5 százaléknál az új lakások esetén. Ami végül is azt jelenti, hogy ha esik, ha fúj (azaz bármennyibe is kerül a pénz beszerzése, amit a hitelre fordít a bank), az adósok ennél nem fizetnek többet. A különbséget viszont az állam finanszírozza.
Támogatás-történet
2000. FEBRUÁR 1. Új lakástámogatási rendszer bevezetése. Lakások építésére, vásárlására, bővítésére és korszerűsítésére 5 éves időtartamra 3 százalék-pontos kamattámogatás vehető igénybe. A hitel kamata nem lehet több a jelzáloglevél kamata plusz 1,5 százalékpontnál (az induláskor így 15-16 százalékkal számoltak). Bevezetik a kiegészítő kamattámogatású hiteleket.
2000. JÚLIUS 1. A kiegészítő kamattámogatású hitel kiterjesztése. Minden családnak – a gyermekszámra és az életkorra való tekintet nélkül – és minden, gyermekét egyedül nevelő szülőnek lehetővé teszik, hogy új lakás építésére vagy lakásbővítésre egyszer igénybe vehesse a legfeljebb 8 százalékos kamatozású, kedvezményes hitelt.
2001. FEBRUÁR 1. Minden jelzálogbank (ekkor az FHB-n kívül csak a HVB Jelzálogbank létezett) jelzáloglevelére kiterjed a támogatás, ami 3 százalék-pontról 4,5 százalékpontra nő, a támogatás pedig 5 év helyett 10 évre jár. (Ekkor 13,8 százalék az 1 éves és 12,6 százalék az 5 éves kamatperiódusú, támogatott hitel kamata az FHB-nél.)
2001. AUGUSZTUS 1. Februárig visszamenőleges hatállyal 20 évre nőhet a kamattámogatott hitelek futamideje. A jelzáloglevél kamattámogatás 6 százalék-pontra nő szeptembertől. A korábbi 20 százalék és maximum 35 ezer forint helyett 40 százalék, legfeljebb 240 ezer forintra nő a lakáshitelek törlesztése után kapható adókedvezmény.
2001. NOVEMBER 1. A kiegészítő kamattámogatású hitelek kamata 8 százalékról 6 százalékra csökken. Nő a jelzáloglevél alapú lakáshitelek kamattámogatása, 6-ról 7 százalékra. Ennek köszönhetően az FHB-nél 8,5 százalék lesz az 5 éves, 10,1 százalék az 1 éves kamatperiódusú hitelek kamata.
2002. MÁRCIUS. Megemelik a használt lakásokra is igényelhető jelzáloglevél alapú hitelek kamat-támogatását úgy, hogy a támogatás a kibocsátott jelzáloglevél kamata plusz 2 százalék, de legfeljebb 10 százalék. 20 éves garancia, a hiteldíj maximum 6 százalék lehet.
2003. JÚNIUS 16. A kormány drasztikusan csökkenti a kamattámogatás mértékét úgy, hogy a bankok marzsa jóval kisebb legyen. A korábbi 5 éves kamatperiódusú, jelzáloglevél kamattámogatású hitelek mellett az egyévesekre is kiterjesztik a 6 százalékos felső díjplafont a használt és az 5 százalékosat az új lakások esetében. A jelzálog-levél finanszírozású kölcsönök felső határa 30 millió forintról 15 millióra csökken. A kiegészítő kamattámogatású hiteleknél pedig 15 millióra nő a felvehető hitel felső határa. Egy személy vagy az együtt költözők egyidejűleg csak egy lakás vásárlásához vehetnek igénybe támogatott hitelt, így nem halmozhatják befektetési céllal az ingatlanokat.
2003. DECEMBER 22. Megszűnik az 5 és 6 százalékos díjplafon az új és használt lakások vásárlására igényelhető lakáshiteleknél.
2004. JANUÁR. Az elfogadott jövő évi adótörvények szerint csökken a lakáshitelek éves törlesztő részlete után visszaigényelhető adó mértéke: a száza-lékos arány függ a hitel összegétől és rendeltetésétől, a felső határ pedig 120 ezer forint lesz.
A múlt pénteken megjelent kormányrendelet szerint azonban eltűnik a hiteldíjak fix plafonja, az állami támogatás mértéke ugyanis az éppen aktuális állampapír-piaci referenciahozamoktól függ majd, így a kölcsönökért elkérhető legmagasabb díj is ehhez igazodik a jövőben. Ez jelenleg mintegy 8 százalékos díjhoz vezet az új, és 9,6 százalékoshoz a használt lakások esetében, a drágulást tehát több mint 50 százalékos (a számítást lásd a lenti dobozban). További komoly érvágás, hogy a használt lakásokra az eddigi 15 millió helyett már csak 5 millió forintos hitelt lehet igényelni.
A változások december 22-étől élnek. A kormány szándékának bejelentése utáni naptól valóságos kapuzárás előtti pánik kezdődött: az ingatlanirodákban, bankokban nagy forgalmat regisztráltak, péntekre pedig a földhivataloknál alakultak ki hosszú sorok. Az ijedtséget persze részben a kabinet kapkodása okozta, hiszen a Magyar Közlönyben először a hibás szöveg jelent meg, ami számos félreértésre adott okot. Egy rossz helyre beszúrt vessző miatt ugyanis sokan úgy értelmezték a szabályokat, hogy a kormányrendelet megjelenésének napja, azaz múlt péntek a legvégső határidő a szerződések nyélbe ütésére, a hatósági ügyintézésre és a bankokkal való megegyezésre, ezért aztán kisebbfajta rohamot intéztek a pénzintézeti fiókok és a földhivatal ellen.
A valóságban – és a javított szöveg szerint egyértelműen – december 22-ig az ügyintézés egy részére még maradt ideje mindenkinek: az ismételten, immár helyesen megjelentetett szabályok szerint ugyanis december 12-ig csak az ügyvéddel, vagy közjegyzővel hitelesített adásvételi szerződéseket kellett megkötni, amelyeket tíz nappal a megjelenés utánig, december 22-ig kell majd igazoltan benyújtani a földhivatalokhoz. Az ilyen feltételekkel nyélbe ütött szerződéshez kapcsolódó lakáshitel kérelmét eddig a határidőig a bankok is befogadják. További – igaz, csak illegális – kiskaput teremthet még az, ha a határidő lejárta után tető alá hozott szerződéseket visszadátumozzák.
A kormány által bejelentett változás nem csak a lakosságot érte kissé váratlanul, de a hazai pénzintézetek “agytrösztjeiben” is lázas munka kezdődött. Legelőször is mindenki az átlagos havi törlesztő részleteket számolgatta az új rendszernek megfelelően. A Figyelőnek nyilatkozó pénzintézeti vezetők egyelőre igyekeztek elkerülni azt, hogy az új kamatfeltételeknek megfelelően forintra pontosan belőjék a megváltozott összegeket, legfeljebb azt a hüvelykujj szabályt említették, hogy a kamatemelés hatására a 15 éves futamidejű kölcsönök havi törlesztő részlete 1,5-2,0 ezer forinttal lehet magasabb a hitel minden egyes milliója után. A pontos számításokat lapzártánk idején még végzik a bankok; az új konstrukciókkal december 22-én, hétfőn kell megjelenniük.
A december 22-ig felvett hiteleket nem érinti a módosítás, hiszen a kormányrendelet nem visszamenő-leges hatályú – hangsúlyozták a kormány részéről többen is az elmúlt napokban, megelőzendő az esetleges pánikhangulatot. A korábbi feltételek mellett felvett hitelek kamatplafonjai tehát maradnak, ez azonban nem jelenti azt, hogy nem drágulhatnak a kölcsönök. Ugyanis még éppen a júniusi módosítások előtt érvényes szabályozás akkora marzsot adott a bankoknak, hogy azok könnyen engedhettek a maximális díjból, így annál kedvezőbben adták a hiteleket. Ez viszont azt jelenti, hogy az egyéves, vagy féléves kamatperiódusra felvett kölcsönöket a kamatperiódus végén a bankok nyugodtan átárazhatják. A rendszerben tehát már önmagában is benne volt az emelés lehetősége, igaz csak korlátozott, mintegy 1,5 százalékpontos mértékben. Az persze kérdéses, hogy a bankok élnek-e a lehetőséggel, vagy inkább – csökkenő kamatszintre számítva – átmenetileg lenyelik az adódó veszteséget (nyereségcsökkenést).
Számítási gyakorlat
Érdemes lehet végigszámolni, mitől is függ majd az éppen aktuális hitelkamat. A kormány-rendelet szerint a számítások alapjául a forrásul szolgáló jelzáloglevél futamidejével megegyező, vagy ahhoz közeli lejáratú állampapírnak az aukciókon kialakult 3 hónapos átlaghozamát kell tekinteni. A jelzáloglevelek futamideje többnyire 5 év körül szóródik, így az 5 éves állampapír-hozamok elmúlt 3 havi átlagát kell figyelembe venni. Ez nagyjából 8 százalék, így számoljunk ezzel.
Az ügyfél kamata nem lehet több mint a fenti állampapírhozam 110 százaléka (8,8 százalék), növelve 4 százalékponttal, s csökkentve a kamattámogatással. Ez utóbbi új lakásnál az ominózus 8 százalékos hozam 60 százaléka (4,8 százalék), míg használtnál annak 40 százaléka (3,2 százalék). Így tehát a kamat új lakásra felvett hitelnél legfeljebb 8,0 százalék, míg használtnál 9,6 százalékos lehet.
A jövőt illetően még sok a bizonytalanság. Gyuris Dániel, a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) Rt. vezérigazgatója szerint nagyon sok múlik azon, hogy a következő hetekben melyik pénzintézet hol helyezkedik majd el a versenyben. Mostanáig ugyanis az egyre szűkebb kamatmarzsok miatt a legtöbb bank kihasználta az eddig megengedett felső plafonokat. Az új helyzetben viszont kissé kiszélesedik a mozgásterük, vagyis elképzelhető, hogy a verseny hatására több ezer forintos különbségek is kialakulhatnak a havi részletekben. A szakember szerint ugyancsak a piaci küzdelem hatására elképzelhető, hogy egyes pénzintézetek a halasztott tőketörlesztés lehetőségével vagy egyéb ajánlatokkal próbálják magukhoz csalogatni az ügyfeleket.
Tehetik ezt azért, mert az emberek – akárcsak a többi hitel esetében – itt is csak a törlesztő részletet nézik. Azaz tudják, hogy mennyi hitelre van szükségük, mekkora havi terhet viselnek el, így ahhoz igazítják a futamidőt. “Átmenetileg mindenképpen a kereslet kismértékű vissza-esésére kell számítani” – véli az FHB vezérigazgatója, aki szerint azonban az év elején amúgy is pangó ingatlanpiac okozta szezonális hatásokat aligha lehet majd szétválasztani a szabályok módosítása miatti csökkenéstől. Gyuris Dániel egyébként azt prognosztizálja, hogy az év elejei várható megtorpanás után valószínűleg hamarosan újra megjelennek a hitelfelvevők is, akik remélhetőleg tavaszra a pénzpiaci kedélyek lecsillapodásával, az állampapír-piaci hozamok csökkenésével együtt azt láthatják, hogy a lakáskölcsönök kamatai az új rendszerben is a régi szintekre térnek vissza. “Az biztos, hogy a kereslet a most szokásos 5-10 éves kamatperiódus helyett az egyéves változó kamatozású konstrukciók felé tolódik el” – mutat rá Gyuris, aki szerint a hitelfelvételi kedvet ezentúl sokkal nagyobb mértékben befolyásolják az éppen aktuális pénzpiaci hozamok. Szerinte ugyanis lényeges különbség lesz a 10 százalék alatti és a 12-13 százalékos hosszú futamidejű kamatszint között: míg az előbbi esetében megéri azzal megfizethető szintre csökkenteni a havi törlesztő részletet, hogy az ügyfél a 15 éves futamidő felé nyújtja el kölcsönét, az utóbbi esetben már ezzel sem csökken lényegesen a részlet. Akinek tehát a következő hetekben nem sürgős a lakáshitel, annak érdemes lehet várnia a pénzpiaci hozamok mérséklődésére.
A szakemberek egyöntetű véleménye szerint a kamatemelés hatására a forgalom visszaesése a használt lakások esetében nagyobb lehet, de mérséklődni fog az érdeklődés az új lakások iránt is. Ugyanis a használt lakásra vonatkozó maximális hitelösszeg lecsökkentése is befolyásolja a keresletet annak ellenére, hogy ezen kölcsönök esetében az átlagos hitel amúgy is 5 millió forint körüli volt. Ezentúl ugyanis sokkal nagyobb súllyal esik latba az, hogy a sima piaci feltételű kölcsönök kamata milyen szinten áll, hiszen az 5 millió forint feletti részt ilyen konstrukcióval kell majd fedezniük az ügyfeleknek. A 10 százalék feletti vagy alatti hosszú távú kamatszint ebben az esetben is meghatározó lehet.
A lapunk által megkérdezett szakemberek azonban nem hisznek abban, hogy a kereslet oly mértékben mérséklődne, miként azt a kormányzat reméli. A hivatalos számítás szerint ugyanis 2004-ben 500 milliárd forinttal nőtt volna a hitelállomány a régi rendszerben, az új formában azonban csak 150 milliárd lesz a bővülés. A bankárok azonban legfeljebb 50 százalékos visszaeséssel számolnak.
Előnyös takarékoskodás
Az események hatására egyébként ismét előtérbe kerülhetnek a lakás-takarékpénztárak, hiszen ez az a rendszer, ahol az előtakarékoskodás után (ahol a betéti kamat fix 3 százalék) felvehető hitel kamata stabilan 6 százalék (plusz 0,5-1,0 százalékos kezelési költség). Ráadásul 2003 tavaszától nőtt az előtakarékoskodásra kapható állami támogatás mértéke is.
