Óh, Riviéra!

Időről időre változnak az ingatlanpiac slágerországai. Az utóbbi években Horvátország és Törökország relatív olcsósága miatt került az érdeklődés középpontjába, de szépsége és az ottani szerzemények jó kiadhatósága miatt sokan kedvelik Spanyolországot is. Kifejezetten befektetési célból pedig – bár szűk körben – Florida lett egyre felkapottabb.

FRANCIÁSAN. Kevesebbet hallani a francia lehetőségekről, holott az ország adottságai és az ingatlanpiac kilátásai legalább olyan vonzóvá teszik, mint a már említett célterepeket. A francia Riviéra Horvátországnál ugyan messzebb, de Spanyolországnál közelebb van, a klímája kiszámítható, és nem olyan forró, mint a spanyol tengerparté. A táj szépsége pedig lenyűgöző, jóllehet, ebben aligha lehetséges objektív rangsort felállítani. Az is igaz, hogy háromszor olyan drága, mint mondjuk Horvátország, viszont százszázalékos a jogbiztonság, így nem kell tartani a bürokrácia balkáni buktatóitól. A Franciaországra szakosodott közvetítőirodák egyébként nem is próbálják leplezni, hogy jellemzően luxusbefektetésről van szó, s mint ilyen, néhány hitelintézet – például a Raiffeisen, az MKB vagy a BNP Paribas – elitigényeket kielégítő privát banki kínálatában is helyet kap. Kétségtelenül van egy szűk, de jól körülhatárolható réteg, amely megengedheti magának, hogy saját nyaralóval rendelkezzen, mondjuk valahol a Földközi-tenger partján, ahová évről évre visszajár, egyébként pedig bérbe adva azt, jól tervezhető extra jövedelemhez is jut. Egyelőre kevesek luxusa ez, de folyamatos élénkülés tapasztalható – állítják a külföldi ingatlanbefektetésekre szakosodott hazai cégek szakemberei.

A legnagyobb érdeklődés a Riviérára irányul, azon belül is a Cannes és Nizza közötti partszakaszra, Antibes és Juan-le-Pins környékére. Itt az árak elsősorban attól függnek, hogy az adott apartman vagy villa milyen messze fekszik a tengertől. A valóban tengerparti, teljes panorámás lakások vagy villák ára – az átlag magyar pénztárcához mérve – a csillagos eget verdesi. „Ám akár csak fél kilométerrel odébb, a második vonalban, már barátságosabb az árfekvés” – mondta el kérdésünkre Szép Ferenc, a francia ingatlanok közvetítésével foglalkozó Agence de la Pinéde budapesti irodájának vezetője. Durván 4 ezer eurós átlagos négyzetméterárral lehet kalkulálni, de százezer eurótól kezdődően már meg lehet vásárolni egy 30 négyzetméteres, teraszos apartmant, kétszer ennyiért pedig egy 40-60 négyzetméteres lakást. Egy 80-90 négyzetméteres lakóingatlan 300-400 ezer euróba kerül, de ha mindezt a beachen képzeljük el, akkor ugyanekkora összegért mindössze 30 négyzetméterhez juthatunk.
A felső határ persze jóval feljebb van, könnyedén lehet 3 millió eurós ajánlatokkal is találkozni, de elvétve „belefuthatunk” 50-100 milliós luxusvillákba is. A magyar érdeklődők rendszerint megállnak a 100 millió forintos (400 ezer eurós) portékánál, s a számlát készpénzben vagy valamelyik francia banktól felvett jelzáloghitel segítségével egyenlítik ki. „Diszkriminációtól nem kell tartani, a magyar befektetők ugyanolyan kedvező elbírálás mellett kapnak hitelt, mint a helybéli vagy más uniós állampolgárok” – hangsúlyozza Szép Ferenc. A 30-70 százalékos önrészt kiegészítendő, jelzálog bejegyzése mellett, évi 3,85 százalékos kamatra, bárki 5-20 éves futamidejű euróhitelhez juthat, jóllehet ez némileg megemeli a befektetéssel kapcsolatos hozamelvárásokat.

Ritka az, amikor valaki csak saját használatára vesz külföldi nyaralót – vallják egybehangzóan a szakemberek. A többség kettős céllal vásárol: részben befektetésnek szánja lakását vagy villáját, miközben évente legfeljebb két hónapot azért eltölt a saját tulajdonában. A kiadásban egyébként minden említett piacon segítenek a közvetítő irodák, ehhez nem kell minduntalan a helyszínre utazni, jóllehet némi hely- és nyelvismeret azért előnyös. „A francia ingatlanok az utóbbi években több szempontból is kiváló befektetésnek bizonyultak” – számol be Szép Ferenc. Egyrészt évi 10-12 százalékos értéknövekedés következett be, másrészt az év nagy részében kiadva az ingatlant, a bérleti díjból könnyedén kitermelhető az éves hiteltörlesztés is. Hosszú távon – a kínálati oldal felzárkózásával párhuzamosan – persze kérdéses, hogy a nyaralók értéknövekedése tudja-e tartani a mostani ütemet, de a bérbeadásra később is lehet építeni.

HÓBIZTOSAN. Hasonló konstrukcióban egyébként síapartmanokat is kínálnak Franciaországban, amire szintén növekvő igény van a hazai befektetők körében. Radó András, az Otthon Centrum holiday elemzőjének tapasztalatai szerint ennek részben az az oka, hogy a rendszeresen telelők táborában lényegesen több a visszatérő utas, mint a rendszeres nyaralók körében. Legyen valaki bármilyen vállalkozó szellemű kalandor nyáron, ha egyszer rátalált egy számára ideális síterepre, akkor hajlamosabb télről télre ugyanoda visszajárni. Franciaországban e tekintetben a leginkább befektetőbarát környezet. „E terepet a magyarok a nagyobb távolság dacára a hóbiztossága miatt is kedvelik” – véli a szakember, aki szerint ez a magyarázata annak is, hogy itt érhető el a legtöbb ajánlat. Sok helyütt úgynevezett visszabérlési garanciával kínálják az apartmanokat, ez esetben a vevőnek nem kell közvetlenül a bérbeadással foglalkoznia, ezt elintézik helyette. Ha valaki teljes mértékben befektetésként veszi az ingatlant, akkor a maximális, a vételár 4,5 százalékának megfelelő hozammal számolhat évente. Ha néhány hetet maga is eltölt benne, akkor is legalább 3,0-3,5 százalékos megtérüléssel kalkulálhat.

A francia piacon egyébként jellemzően kilencéves szerződést szoktak kötni a vásárlókkal, ennek nincs nagy jelentősége (bármikor felmondható komolyabb következmények nélkül), de erre az időre vonatkozik a bérbeadás és a visszabérlési garancia. Természetesen nem kötelező aláírni ezt a szerződést, az új tulajdonos dönthet úgy is, hogy maga próbálkozik meg a hasznosítással. Ez esetben elképzelhető, hogy magasabb bérleti díjért tudja kiadni a lakást, ehhez viszont személyes jelenlét, nyelv- és helyismeret szükségeltetik.