Semmiféle vizsgálódás nem lesz – hangsúlyozta Csabai Lászlóné lakásügyi kormánymegbízott a Figyelő azon kérdésére, vajon a bankok milyen szempontok alapján szűrik majd ki az üzleti céllal kötött tranzakciókat. A kormány szándéka, azaz a spekulánsok kizárása, úgy valósul majd meg, hogy bár minden család számára megmarad a továbblépés lehetősége, a harmadik, negyedik ingatlan vásárlásánál nem lehet majd igénybe venni kedvezményes hitelt – fogalmazott Csabainé. Bár az előző kabinet kedvező folyamatokat indított el a lakásszektorban – a rendszer nem finanszírozható hoszszú távon – hangzott az érv. Ennél többet nem árult el, szavaiból azonban kikövetkeztethető volt, hogy megmarad az áfa-visszaigénylés és az adójóváírás lehetősége, s a legnagyobb érdeklődés övezte kedvezményes kamattámogatású hitel is túléli a változtatásokat, akár használt, akár új lakás vételéről van szó.
Szociális bérlakás-építés Pécsett. Súlypontáthelyezés.
KÉSŐI SZIGOR. A szigorítás azonban valószínűleg már későn jön: az értékesítéssel foglalkozó cégek közül többnél is úgy látják, az utóbbi szűk egy évben már lebonyolították tranzakcióikat azok, akik megtakarításaikat ingatlanba kívánták fektetni. Gyors cselekvésre készteti viszont a bejelentés azokat, akik csak fontolgatták a lakásvételt, de nem volt elegendő pénzük. „Ők vélhetően minden követ megmozgatnak, hogy előteremtsék a szükséges saját erőt, ennyiben tehát előrehozott vásárlásokat indít el, plusz fellendülést generál a változtatás” – fogalmaz Liskáné Pólya Lenke, az Ecostat szakértője. A megszorításnak azonban negatív hatása is lehet – mutatnak előre az Ecostat szakértőjével egyetértésben más ingatlanpiaci elemzők is. Kiskapuk keresésére inspirálhatja az érintetteket, zűrzavaros tulajdonviszonyokat teremthet. „Közeli és távoli rokonok, ismerősök nevére kerülhetnek 2004-től azok a lakások, amelyeket például kiskorú gyermekeik számára vásárolnak a szülők azzal a szándékkal, hogy néhány évre kiadják azokat”- hangzik az érv. A tervezett intézkedés ráadásul pluszköltségekbe sodorja az érintetteket, hiszen ha később a saját nevükre akarják íratni a lakást, akkor illetéket, adót kell fizetniük.
Tervek és számok
TÖRVÉNYI HÁTTÉR. Ősszel a parlament elé kerül a társasházi, lakásszövetkezeti, építési, illeték- és adótörvények módosítására vonatkozó javaslat, amelyekkel érdekeltté kívánják tenni a vállalati, önkormányzati és magánszférát a bérlakásépítésben és üzemeltetésben. A szociális alapú lakbértámogatás bevezetése érdekében ugyancsak ősszel tárgyalnák az új lakbértörvényt. A rászorultak lakbérjegyeket kapnának, s ez fizetőeszközként funkcionálna a piaci alapú lakbérek megfizetésénél. A szociális és a piaci díj közötti „rést” a tervek szerint az állam, az önkormányzatok, az üzemeltetők és az építők között osztanák el, de úgy, hogy a magánbefektetőket ne riasszák el. Mindemellett 2004-től zászlóshajó – azaz minta – projektek indulnak, amelyek elsősorban városrész-rehabilitációt szolgálnak; ezek kimunkálása zajlik.
LAKÁSTÁMOGATÁS. Az idei költségvetés 140 milliárd forintot szán erre, 12 milliárd forinttal többet, mint 2002-ben, ugyanakkor szakértők szerint minimum évi 300 milliárd forintra lenne szükség a meghirdetett lakáspolitika végrehajtásához, beleértve a bérlakásépítés dinamikus felfuttatását.
SZOCPOL. A tavalyi 15,6 milliárdról csaknem 21 milliárd forintra nőtt a szociálpolitikai támogatás kerete 2003-ban, a kiegészítő kamattámogatás kerete pedig 14 milliárdról 20 milliárdra.
BÉRLAKÁS-PROGRAM. Állami támogatású bérlakás-programra 2003-ban 10 milliárd forint áll rendelkezésre, amelyből a tervezett 8-10 ezer lakás helyett csupán 3-4 ezer építhető meg. Az elkövetkező 15 évben egyébként a tervek szerint 200 ezer bérlakás épülne meg, ennek éves költségvetési vonzata minimum 50 milliárd forint. A kabinet a hiányzó tőkét a banki és magánbefektetői körökből csalogatná a bérlakás-szektorba.
PANELREHABILITÁCIÓ. Erre a területre 2003-ban 2 milliárd forint jut, miközben az országban található 780 ezer panellakás felújítása összesen 1500-2000 milliárdot igényelne. A panelprogram 2004-től indul, 2006-ban már évi 60 ezer lakást újítanának fel, aminek megvalósításához évi 120 milliárd forint szükségeltetik.
Jelenleg ugyanis kizárólag a pénzintézetek rendelkeznek információkkal ügyfeleik anyagi kondícióiról, a hiteligénylők erre vonatkozó adatai szigorú banktitkot képeznek. Nem lehet tehát tudni, hogy hány milliárd forint takarítható meg, ha az üzleti kört „kizárják” a kedvezményes hiteligénylési lehetőségből. Ebből azonban az a következtetés adódik, hogy a kormány – a rendszer finanszírozhatósága végett – előbb-utóbb kénytelen lesz hozzányúlni az Orbán-kabinet által bevezetett más kedvezményekhez. Ennyire persze nem szaladt előre a Nemzeti Lakásprogramot (NLP) kidolgozó csapat, csupán laza csokorba gyűjtötte, milyen irányba kellene terelni a lakásszektort az elkövetkező 15 évben, hogy nyugati színvonalú, a népesség arányának megfelelő, s az alacsony jövedelműek számára is elérhető kínálat alakuljon ki.
A DEKLARÁCIÓ SZINTJÉN. A múlt héten nyilvánosságra hozott, „Otthon Európában” címet viselő nemzeti lakásprogram deklarációk szintjén rögzíti a fő irányokat. Választási ígéreteihez híven a Medgyessy-kabinet – elődjével ellentétben – a szegényebb rétegekre fókuszál. Az alacsony jövedelműeket, a sokgyermekes családokat és hajléktalanokat kívánja „helyzetbe hozni”. Jövő januártól, a legutóbbi, tavaly decemberi emelés után tovább növekszik a gyermekek után járó vissza nem térítendő támogatás. (Az emelkedés kétlépcsős üteméről lásd a táblázatot.)
Mádi László, a Fidesz országgyűlési képviselője, a párt otthonteremtési műhelyének vezetője egyetért a „szocpol” emelésével, erre azonban érvelése szerint egy lépcsőben kellett volna sort keríteni. A 2004-re beígért magasabb összegre tekintettel vélhetően kivárnak az érintettek, ezért átmenetileg 2003-ban megtorpanhatnak az építkezések. Ami pedig a kedvezményes hitelfelvételi lehetőségek megnyirbálását illeti, Mádi László szerint félő, hogy az MSZP a fürdővízzel együtt kiönti a gyereket is. Álláspontja szerint a jelenleg működő rendszert kellene továbbfejlesztenie a kormánynak azzal a módosítással, hogy nagyobb hangsúlyt fektet a felújítási-programokra. „A nemzeti lakásprogram három hibája, hogy késve született meg, homályos és nincs mögötte pénz” – összegezte kritikáját Mádi a Figyelőnek.
STRATÉGIA FORRÁSHIÁNYRA. Utóbbit, mármint a pénzhiányt, maga a lakásügyi kormánymegbízott is elismerte. Több fórumon is kijelentette, hogy a jelenlegi évi 140-150 milliárd forint nem növelhető jelentősen az elkövetkező években. Éppen e forráshiányos helyzetre tekintettel született meg a stratégia: bankokat, vállalatokat, magánbefektetőket kell bevonni a lakás- és bérlakás-építési szektorba (a menetrendről lásd a táblázatot). A nagyra törő terv értelmében 2004-től évi 40 ezer új lakás építését és 100 ezer felújítását tűzi ki célul a Medgyessy-kormány, s mindezt úgy, hogy a szerényebb jövedelmű családok, a fiatalok, és az otthontalanok is lakáshoz jussanak. Az ösztönző rendszert tartalmazó konkrét törvények módosításának előkészítése már javában zajlik, azokat ősszel tárgyalja majd a parlament. Részleteket azonban nem lehet tudni arra vonatkozóan, hogy milyen konkrét illeték-, kamat-, és adókedvezményekkel „veszik rá” a magántőkét a tömeges bérlakásépítésre. Az Ecostat elemzője szerint ma – helytől és adottságoktól függően – négyzetméterenként 5-10 euróért lehet a fővárosban lakást kiadni. A vállalkozói tőke tehát körülbelül ekkora haszonnal kalkulál, ennél kisebb hozadékért már nem éri meg számára, hogy belevágjon. Kérdés persze, hogy az állam milyen keretből finanszírozza a mai szociális alapon kért 200-600 forintos négyzetméterenkénti lakbér és a piaci alapú 5-10 eurós (azaz 1225-2450 forintos) díj közötti különbséget.
