Az Otthon Start Program keretében bevezetett fix 3 százalékos lakáshitel klasszikus lakáspolitikai célokat szolgál: az új lakások iránti kereslet élénkítését és a megfizethetőbb lakhatás elősegítését. A jogalkotó azonban gyorsan felismerte, hogy a program kínálati oldalon is ösztönzésre szorul. Ennek eredményeként 2025-ben megjelent az a lehetőség, hogy a fix 3 százalékos hitel feltételének megfelelő lakásokat tartalmazó beruházásokat kiemelt beruházásokká lehessen nyilvánítani.
Ennek feltétele, hogy a beruházás megfeleljen a jogszabályban rögzített lakásszámra és értékesítési arányokra vonatkozó követelményeknek:
- a beruházás egy vagy több lakóépületben összesen legalább 250 lakás megvalósítására irányuljon, és
- a projektben kialakított lakások legalább 70 százaléka alkalmas legyen a fix 3 százalékos Otthon Start hitel igénybevételére – azaz azok beleférjenek az 1,5 millió forint/m2-es és legfeljebb 100 millió forintos vételárkeretbe.
Mi az a kiemelt beruházási minősítés?
A kiemelt beruházás lényegében egy „gyorsítósáv”. Ez azt jelenti, hogy A kiemelt beruházássá nyilvánítás lehetőségét már eddig is tartalmazta a jogrendszer – ezt tavalytól kiterjesztették a fix 3 százalékos program alá tartozó lakásfejlesztésekre is. A cél nyilvánvaló: a kiemelt minősítés gyorsítsa fel a nagyobb volumenű magánlakás-fejlesztéseket, és ezáltal minél gyorsabban bővítse azt a kínálatot, amelyhez a fix 3 százalékos Otthon Start hitel igénybe vehető lehet.
„A minősítés kérelmezésekor az építtető részletes nyilatkozatot és dokumentációt köteles benyújtani, többek között a beruházási területre, a tervezett fejlesztésre, a környezeti hatásokra és a költségekre vonatkozóan. A kiemelt státusz tehát már a kérelem benyújtásakor konkrét vállalásokhoz kötődik” – kommentált az iroda csoportvezető ügyvédje, Kovács Éva.
Rendfenntartók kerültek a gyorsítósávra
A tavalyi év végén meghozott és január 1-jétől életbe lépett új szabályok viszont már szankcionálják is, ha a beruházók nem tartják be az előírt vállalásokat.
A szankciórendszer központi eleme a bírság.
- A bírság alapja az, hogy az építési engedély szerinti teljes lakásszámhoz képest az értékesített, a fix 3 százalékos hitel feltételrendszerének megfelelő lakások aránya eléri-e a jogszabályban elvárt 70 százalékot.
Ha ez az arány elmarad, a Gazdasági Versenyhivatal versenyfelügyeleti eljárást indíthat, és ennek keretében bírságolhat.
„A szankciók azonban nem kizárólag az értékesítési arányhoz kapcsolódnak: a jogszabály a kiemelt státusz fenntartását szigorú eljárási határidőkhöz is köti” – jelzi a Jalsovszky szakértője. Így például a kiemelt beruházássá nyilvánítás hatálybalépésétől számított 6 hónapon belül építési engedély iránti kérelmet kell benyújtani: ennek elmulasztása a kiemelt státusz automatikus megszűnését eredményezi. Mindemellett önálló szankcióval jár egyes adminisztratív kötelezettségek megszegése is – így például, ha a beruházó a jogszabály által kötelezővé tett beszámolókat határidőn kívül vagy valótlan tartalommal készíti el.
Mivel jár ez a beruházókra nézve?
A kiemelt beruházási státusz továbbra is jelentős előnyt kínálhat egy lakóprojekt megvalósítása során a beruházónak. Azonban egyértelművé vált, hogy a projektstruktúrát, az értékesítési stratégiát és az adminisztratív folyamatokat már a kezdetektől úgy kell kialakítani, hogy a fix 3 százalékos feltételek teljesítése ne csupán elméleti vállalás, hanem a projekt teljes életciklusa alatt reálisan biztosítható kötelezettség legyen. Ennek elmaradása most már komoly szankciós kockázatokat hordoz magában.
Fontos látni azt is, hogy a szigorított szabályok és a szankciók nem kizárólag az újonnan induló beruházásokra terjedhetnek ki: a 2026. január 1-jén már kiemelt státusszal rendelkező projektek, illetve a folyamatban lévő eljárások esetében is vizsgálni kell, hogy a beruházások megfelelnek-e a követelményeknek
– emlékeztet rá Kovács Éva, csoportvezető ügyvéd. Ez a már megindult beruházásoknál is körültekintést és újratervezést igényelhet. Előfordulhat, hogy a már megkötött tervezési és kivitelezési szerződések nem tudják biztosítani a jogszabályi határidők betartását, például az építési engedély benyújtására vonatkozó határidőknél. A szankciók fényében ezért érdemes lehet ismételten áttekinteni a megvalósítandó lakásokra, azok értékesíthetőségére és árazására vonatkozó előzetes elképzeléseket is – javasolja a szakértő a beruházóknak.
