Egy jól menő ingatlanpiaci szakember amerikai ismerőse, aki Budapesten keresett használt lakást, egyszerűen nem értette, mit szeretnek annyira a helybéliek a rózsadombi lakásokban. “Jó kilátás nagyon sok helyről csak az eladó szerint akad, a zsebkendőnyi telkeket pedig sűrűn beépítették. Ami magyar szemmel elsődleges szempont a lakásvásárlásnál, az egy külföldi szemében nem feltétlenül előny. “A használt lakások piacának viszonyait így feltehetően nem a hazai várakozások szerint fogja alakítani az uniós csatlakozás” – hívják fel a figyelmet egységesen a lakáscélú ingatlanok adásvételével foglakozó szakértők.
Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője szerint ráadásul minden alapot nélkülöznek, s egyszerűen egy “össznépi hisztéria” részei a nemritkán 5-8-szoros lakásár-emelkedésről szóló várakozások. A következő időszakban inkább az inflációnak megfelelően, legfeljebb 5-10 százalékkal emelkedhetnek évente az átlagos fővárosi használtlakás-árak.
Bécsi szint
Az Otthon Centrum kutatása szerint, a magyar fővárossal legjobban összevethető Bécsben 2 és 5,5 ezer euró közti négyzetméterárak jellemzők, ami 0,5-1,5 millió forintnak felel meg. Amennyiben ezeket az árakat az osztrák GDP-vel és az ottani bérszínvonallal összevetjük, kiderül, hogy a mai budapesti árak arányaiban nem térnek el lényegesen a bécsiektől. Lényeges, hogy ebben az esetben kifejezetten városközponti ingatlanokról van szó. Valkó Dávid a belső területek felértékelődését Európában az utóbbi évek nyugat-európai városfejlesztési koncepcióinak változásával magyarázza. A belső kerületek, a városmagok ugyanis a legtöbb fontos nagyvárosban évről évre felértékelődnek.
Nyugat-Európa nagyvárosaihoz hasonlóan Budapesten is megkezdődött a belső kerületek felértékelődésének folyamata. Legalább is ebben reménykednek azok a külföldi befektetők, akik egy-egy jobb adottságú újlipótvárosi, vagy a kőrúthoz közeli hatodik, hetedik, esetleg kilencedik kerületi használt, szép, polgári lakásért 300 ezer forint feletti négyzetméterárat is megadnak. Egy Duna-parti panorámás luxuslakás esetében nem ritka az 500 ezer, vagy esetenként 800 ezer forint körüli négyzetméter ár sem, ám ezekből olyan kevés van, hogy nem a piacon, hanem inkább ismerősi körben cserélnek gazdát.
A pesti belvárosban a legaktívabbak a bő fél évvel ezelőtt érkezett ír befektetők. A hírek szerint nem nagytőkésekről, sztár menedzserekről van szó, csupán jól szituált állampolgárokról, akik a dublini ingatlanár-robbanáshoz hasonlóra számítanak az említett belvárosi területeken. Jelenleg ugyanis egy háromszobás dublini lakás ára 80-100 millió forintnyi eurónak felel meg, miközben ezek az otthonok Magyarországon a 20 millió forint körüli árkategóriában vásárolhatók meg. Így az ötödik kerületi diplomata-negyed mellett a rehabilitációra váró belső városrészek, például a rövidesen sétálóutcává alakuló Király utca, az Andrássy út, vagy a körút környéke, esetleg a XIII. kerület Dunához, belvároshoz közeli polgári részein található eladó ingatlanok tulajdonosai feltehetően szebb jövő elé néznek.
Tendenciák a fővárosi használtlakás-piacon
• Túlzottan felfokozott lakossági várakozások: néhányan sokszoros áremelkedésben reménykednek az uniós csatlakozás kapcsán
• Szakértők szerint inkább az inflációhoz igazodik a lakásárak emelkedése is
• Egyes belvárosi területeken a kiemelkedő adottságú (Duna-parti, panorámás, nagypolgári, belterületi) lakások átértékelődhetnek; a valódi lakáskuriózumok ára meghaladhatja a 500 ezer, ritkábban a 800 ezer forintos négyzetméterenkénti árat is
• Egyéb fővárosi területeken továbbra is a GPD és a jövedelem gyarapodásának arányában nőhetnek majd az árak, újabb árrobbanásra nem számítanak a szakértők.
És mi várható az új építési lakások piacán? A kereslet az idén egyelőre igen gyenge, a piac még nem akar téli álmából felébredni. Januárban az ilyenkor szokásos forgalomnak csak a töredékét bonyolították le az ingatlanforgalmazók. Gerő András, az Otthon Centrum igazgatójának elmondása szerint, cége a tavalyi üzleteknek alig a felét kötötte meg ebben az időszakban, azonban a december kiugró volt. Az év utolsó hónapjában az éves forgalomnak mintegy 20 százalékát bonyolították le – köszönhetően a támogatott hitelezés szigorítása és a telekáfa januári bevezetése miatti előrehozott vásárlásoknak. Ez utóbbi tényező a becslések szerint 6-8 százalékkal drágítja az új építésű lakásokat Budapesten, mivel a fővárosban a lakásokra jutó telekhányad a legtöbb helyen 30 százalék körüli.
Aki ezt az áremelkedést el akarta kerülni, tavalyra előrehozta vásárlását. Ám nem biztos, hogy olcsóbban megúszta. A fejlesztők többsége ugyanis már tavaly elkezdte a telekáfa miatti áremelést, mondván: jobb előbb, mint később. Többségük így decemberben 2-4 százalékkal emelte az árait, mivel félő volt, hogy a piac nem bírna el egy egyszeri, 6-8 százalékos emelést. A kiugró forgalmú decemberben persze ez a mérsékelt emelés is extraprofitot hozhatott.
Gerő szerint még nem ért véget a folyamat, a fejlesztők a következő hetekben valószínűleg tovább folytatják az áremelést. Azt azonban nehéz megjósolni, hogy éves szinten mennyivel nőhetnek a tarifák. Tavaly az új lakások árai a fővárosban 8-10 százalékkal emelkedtek; legalább enynyire az idén is bizton lehet számítani, főleg, ha tavasszal az építőanyag-árak is emelkedésnek indulnak. Ez pedig szinte menetrendszerűen várható, noha árrobbanástól e téren sem kell tartani.
