Üzleti tippek

Ingatlanpiac: további drágulás

admin

2004. 05. 10. 00:00

Telek, külföldi nyaraló, raktár és kis lakás – ez az a négy ingatlantípus, amelyet a csatlakozás után érdemes lesz venni.

Bármilyen vállalkozói kört is kérdezünk, a legtöbben azt állítják, hogy az építési telkek hozzák a legnagyobb átlagos hozamot. Így aztán nem csoda, hogy becsléseik szerint a következő 6–10 hónapban mintegy 15–16 százalékkal emelkedhetnek az építési telkek árai. Tavaly az utolsó negyedévben egyébként 4–5 százalékos drágulás volt. A telekáfa bevezetése természetesen az ilyenkor rendszerint kiegyensúlyozott piacot teljességgel felborította, s a felfűtött hangulat hatására a piaci szereplők sokszor szinte alku nélkül kötötték az üzleteket. A leginkább kelendőek még mindig a legjobban dráguló fővárosi foghíjtelkek, zömmel a frekventált részekhez közeliek.

Rövid távon nem lesz hatása

Az uniós csatlakozás árkihatása csak évek múlva lesz érezhető, és a piac különböző szegmenseiben eltérő módon érvényesül majd. A lakóingatlan-piacon nem várható kevés munkával megszerezhető sok pénz, illetve gazdag nyugat-európai vásárlók tömeges megjelenése. Már eddig is sok ír, holland, kanadai és német vett Budapesten és a Dunántúlon lakást és házat, s vannak olyanok is, akik éppen, hogy nem venni, hanem eladni akarnak közülük.













Lakásárak változása Európában
(százalék)
Ország
2002.
2003.
Ausztria
-2
0
Belgium
8
8
Finnország
7
7
Franciaország
7
11
Írország
8
15
Olaszország
7
8
Spanyolország
17
17
Nagy-Britannia
25
15
Forrás: CB Richard Ellis


Magyarország ingatlanértékesítés tekintetében ugyanabba az érdekszférába tartozik, mint Ausztria, amely az 1995-ös uniós csatlakozásakor ingatlanügyekben szintén átmeneti rendezést harcolt ki magának 10 évre. Magyarországtól eltérően azonban az osztrákok nem a termőföld külföldiek általi felvásárlásától féltek, mivel itt a megművelhető föld a hegyes táj miatt hiánycikk. Az osztrákok akkor attól tartottak, hogy a nyugati tartományokban (főleg a németek) majd megveszik a régi lakóházakat üdülőnek, s ezzel az év egy részére kihalttá teszik a településeket. Az említett átmeneti időszak még nem ért véget, de az osztrák félelmek egyelőre nem igazolódtak.

Magyarország a csatlakozási tárgyalásokon elsősorban a termőföld védelmére összpontosított, és ennek érdekében szintén 10 éves átmeneti időszakot kért. A külföldiek földtulajdonlásáról létrejött megállapodás hétéves átmeneti időszakot állapít meg, az országban élő és ott mezőgazdasági tevékenységet folytató egyéni gazdáknak pedig három év után teszi lehetővé a föld megvásárlását. Aki tehát akar, jól teszi, ha nem nagyon halogatja a termőföld vagy az erdővásárlást.

Az is igaz ugyanakkor, hogy az erdőtársaságok már „beárazták” a csatlakozást, ha egyáltalán megválnak tulajdonuktól. Földet és erdőt természetesen nem úgy vesz egy cég vagy magánszemély, mint egy kis lakást, tehát hosszú távú (10–20 éves) befektetésként kell kezelni, itt sokkal lassabb a megtérülés.























Termőföldárak Magyarországon
(irányár, 2004. március)
Település
Méret (ha)
Minőség (AK/ha)
Ár (E Ft/ha)
Össz.ár (E Ft)
Celldömölk
7
Termál
42 860
300 020
Vasegerszeg
6
Termál
25 000
150 000
Székesfehérvár
100
Lakó
11 000
110 000
Mátrafüred
140
Erdőbirtok
1 072
150 080
Keszthely
126
19
420
52 920
Répcelak
131
15
4 100
537 100
Jánosháza
200
20
590
118 000
Vasvár
99
18
580
57 420
Rábapatona
28
8
400
11 200
Győr
30
18
1 000
30 000
Csákvár
470
18
490
230 300
Tamási
100
40
1 700
170 000
Balatonlelle
20
Szőlő
3 500
70 000
Somogyszentpál
340
17
410
139 400
Lábod
5567
14
440
244 480
Szigetvár
157
19
410
64 370
Drávagárdony
170
15
350
59 500
Sellye
400
26
350
140 000
Forrás: foldbroker.hu


Nagyobb építkezésekbe szálljanak be!

Magyarországon egyelőre túlkínálat tapasztalható lakóparkokból, irodaházakból, raktárakból, kevés viszont a bérlakás, az olcsó szálláshely és a nyugdíjas otthon. Utóbbi építése feltétlenül jó beruházásnak vagy befektetésnek számít. A megtérülés körülbelül 5–7 év. Emellett az egyedülálló fiatalok életformája is átalakul, így újra felértékelődik a belváros, újra népszerűek lesznek a cityben található lakások, mivel ott szeretnek lakni, ahol dolgoznak.

Akinek tehát van befektetni való pénze, jól teszi, ha beszáll a most induló nagyobb építkezésekbe. Hatalmas értéknövekedésre azonban ne nagyon számítson senki, inkább a bérbeadásból lehet nagyobb hasznot remélni. A lakbér a helytől függően négyzetméterenként 5–10 euró között változik Budapesten, ami még mindig alacsonyabb, mint Nyugat-Európában, Brüsszelben például az átlag lakásbérleti ár 16 euró.

A Budapestre visszaköltözők főként a megújult Ráday utca, Hajós utca, Corvin köz környékén vásárolnak maguknak lakást, másfelől a külföldi cégek itt dolgozó fiatal menedzserei is szívesen vesznek, vagy bérelnek e kerületekben otthont maguknak. Ez a tendencia az EU-csatlakozás után tovább élénkülhet, amennyiben a régióközpontért zajló Prága–Budapest versenyben a mi fővárosunk kerekedik felül.

Az agglomerációban érdemes kutatni, főleg a kevésbé felkapott célpontok között. Budakeszi, Telki, Törökbálint, Páty, Piliscsaba lassan megtelik, ezekben a falvakban sokszor a négyzetméterenkénti 20 ezer forintot is meghaladják a telekárak, és gyenge az infrastruktúra. Tevékenységtől függően a kisebb és közepes cégek azt az utat is választhatják, hogy úgymond kiköltöznek a peremvidékre. Jó befektetés lehet például, ha egy kisebb cég például a Budapesttől keletre fekvő Mogyoródot, Isaszeget, Pécelt választja. Ez utóbbi városkában például már 7–8 ezer forintért lehet teleket vásárolni négyzetméterenként. A cégközpontot ott is kialakíthatják, s középtávon az M0-ás autóút is felértékeli majd ezt az elhelyezkedést. Ugyancsak kezd fellendülni az ingatlanforgalom a még olcsóbb Szigetszentmiklós, Halásztelek, Délegyháza környékén, ahol az M0-ás körgyűrű vonzásában gyorsabb a közlekedés.












Lakásárak néhány vidéki nagyvárosban (2004. április, átlagár, forint/négyzetméter)
Város
Új
Használt
Debrecen
250-380
150-180
Eger
210-230
170-190
Kecskemét
220-240
160-180
Pápa
170-190
120-140
Pécs
250-280
130-160
Szeged
180-210
120-150
Szekszárd
210-220
130-150
Forrás: VG, Ingatlan és Befektetés


Vezetnek a spanyolok

Kitűnő befektetés továbbra is a külföldi, főleg spanyol, francia vagy horvát üdülő és más lakóingatlan. Különösen az ibériai árak tartják az erős tempót. Tavaly azok ára emelkedett a leggyorsabban Európában és három-négy éve tíz százalék fölötti ez az érték. A kis- és középvállalkozások nagyon alacsony – 2–4 százalékos – jelzáloghitel-kamatokat találnak Spanyolországban. Nagyon gyakori, hogy a magas nyugdíjú német vagy svéd idős házaspárok évente 6–8 hónapot is spanyolországi üdülőikben töltenek, a többi időre pedig kiadják a nyaralókat. Horvátországban jól jön, ha eleve cégként próbálkozik az adott hazai kis vagy közepes vállalat, a magánszemélyekre ugyanis több kötöttség is vonatkozik. A cégalapítás gyorsan megy, s a cég nevére már nem kell külügyminisztériumi engedélyt kérni, ha ingatlant akar szerezni.

Ügyvédet viszont nem érdemes keresni, mert a helyi szabályok értelmében nem neki, hanem a közjegyzőnek kell hitelesítenie az adásvételi szerződést. Az értéknövekedés Horvátországban évente 10–20 százalékos volt az elmúlt négy évben, s ez várhatóan alig csökken majd. Ráadásul Horvátország is szeretne belépni az Európai Unióba, ami már nem olyan távoli, mint más dél-európai ország esetében. A látóhatáron (2007–2008.) lévő csatlakozás pedig tovább erősíti a külföld bizalmát, így egyáltalán nem tévedés déli szomszédunknál, különösen a tengerparton befektetni.

Bécs olcsóbb Budapestnél

Az uniós csatlakozás nyomán ismét megnő az irodakereslet, s megint irodaépítési hullám indulhat el Magyarországon. Az irodabérleti díjak Budapesten magasabbak, mint Bécsben. A budapesti 13 eurós átlaggal szemben az osztrák fővárosban 11 euró körül kell fizetni négyzetméterenként. A belső kerületekben az átlagosnak mondható irodaházak esetén közel azonosak a budapesti és a bécsi irodabérleti díjak, mindkét városban 11 és 17 euró között vannak.

A külső kerületekben viszont ebben a kategóriában is Bécs olcsóbb 8,50 eurós átlagával, szemben a budapesti 10–12 eurós tartománnyal. A kezdő vállalkozások természetesen nem nagyon engedhetik meg maguknak még ezt a szintet sem, ezért egyre több észak-nyugat magyarországi cég gondolkodik azon, hogy esetleg a még olcsóbb és közeli Pozsonyba települ át. Az egységes 19 százalékos adó mellett talán az is vonzó lehet ott, hogy a B kategóriás, külső kerületekben található irodákért havonta csak 9–12 eurót kérnek négyzetméterenként.

Mivel a csatlakozás után még több szolgáltató cég akar megjelenni Magyarországon, a kereslet által diktált magas árak biztosan nem fognak csökkeni. A kis- és középvállalkozások vezetői akkor cselekszenek helyesen, ha összevonják ingatlanjaikat vagy egy nagy lendülettel olyan új helyre költöznek, ahol a termelő és az adminisztratív részleg is elfér, lehetőleg egy épületben.


vissza a címlapra

Ajánlott videó mutasd mind

Bengaluru, 2018. április 18.
Gyertyás virrasztáson vesz részt egy nő egy csoportos nemi erőszak és gyilkosság áldozatául esett nyolcéves indiai lány emlékére Bengaluruban (korábban Bangalor) 2018. áprlilis 17-én. A nomád törzsben élő lány 2018 januárjában halt erőszakos halált az észak-indiai Dzsammu állam Kathua körzetében. (MTI/EPA/Dzsagadis Nv)
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.