Bármilyen vállalkozói kört is kérdezünk, a legtöbben azt állítják, hogy az építési telkek hozzák a legnagyobb átlagos hozamot. Így aztán nem csoda, hogy becsléseik szerint a következő 6–10 hónapban mintegy 15–16 százalékkal emelkedhetnek az építési telkek árai. Tavaly az utolsó negyedévben egyébként 4–5 százalékos drágulás volt. A telekáfa bevezetése természetesen az ilyenkor rendszerint kiegyensúlyozott piacot teljességgel felborította, s a felfűtött hangulat hatására a piaci szereplők sokszor szinte alku nélkül kötötték az üzleteket. A leginkább kelendőek még mindig a legjobban dráguló fővárosi foghíjtelkek, zömmel a frekventált részekhez közeliek.
Rövid távon nem lesz hatása
Az uniós csatlakozás árkihatása csak évek múlva lesz érezhető, és a piac különböző szegmenseiben eltérő módon érvényesül majd. A lakóingatlan-piacon nem várható kevés munkával megszerezhető sok pénz, illetve gazdag nyugat-európai vásárlók tömeges megjelenése. Már eddig is sok ír, holland, kanadai és német vett Budapesten és a Dunántúlon lakást és házat, s vannak olyanok is, akik éppen, hogy nem venni, hanem eladni akarnak közülük.
|
Lakásárak változása Európában (százalék) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ország |
2002. |
2003. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ausztria |
-2 |
0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Belgium |
8 |
8 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Finnország |
7 |
7 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Franciaország |
7 |
11 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Írország |
8 |
15 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Olaszország |
7 |
8 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Spanyolország |
17 |
17 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Nagy-Britannia |
25 |
15 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Forrás: CB Richard Ellis | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Magyarország ingatlanértékesítés tekintetében ugyanabba az érdekszférába tartozik, mint Ausztria, amely az 1995-ös uniós csatlakozásakor ingatlanügyekben szintén átmeneti rendezést harcolt ki magának 10 évre. Magyarországtól eltérően azonban az osztrákok nem a termőföld külföldiek általi felvásárlásától féltek, mivel itt a megművelhető föld a hegyes táj miatt hiánycikk. Az osztrákok akkor attól tartottak, hogy a nyugati tartományokban (főleg a németek) majd megveszik a régi lakóházakat üdülőnek, s ezzel az év egy részére kihalttá teszik a településeket. Az említett átmeneti időszak még nem ért véget, de az osztrák félelmek egyelőre nem igazolódtak.
Magyarország a csatlakozási tárgyalásokon elsősorban a termőföld védelmére összpontosított, és ennek érdekében szintén 10 éves átmeneti időszakot kért. A külföldiek földtulajdonlásáról létrejött megállapodás hétéves átmeneti időszakot állapít meg, az országban élő és ott mezőgazdasági tevékenységet folytató egyéni gazdáknak pedig három év után teszi lehetővé a föld megvásárlását. Aki tehát akar, jól teszi, ha nem nagyon halogatja a termőföld vagy az erdővásárlást.
Az is igaz ugyanakkor, hogy az erdőtársaságok már „beárazták” a csatlakozást, ha egyáltalán megválnak tulajdonuktól. Földet és erdőt természetesen nem úgy vesz egy cég vagy magánszemély, mint egy kis lakást, tehát hosszú távú (10–20 éves) befektetésként kell kezelni, itt sokkal lassabb a megtérülés.
|
Termőföldárak Magyarországon (irányár, 2004. március) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Település |
Méret (ha) |
Minőség (AK/ha) |
Ár (E Ft/ha) |
Össz.ár (E Ft) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Celldömölk |
7 |
Termál |
42 860 |
300 020 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Vasegerszeg |
6 |
Termál |
25 000 |
150 000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Székesfehérvár |
100 |
Lakó |
11 000 |
110 000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Mátrafüred |
140 |
Erdőbirtok |
1 072 |
150 080 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Keszthely |
126 |
19 |
420 |
52 920 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Répcelak |
131 |
15 |
4 100 |
537 100 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Jánosháza |
200 |
20 |
590 |
118 000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Vasvár |
99 |
18 |
580 |
57 420 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Rábapatona |
28 |
8 |
400 |
11 200 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Győr |
30 |
18 |
1 000 |
30 000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Csákvár |
470 |
18 |
490 |
230 300 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Tamási |
100 |
40 |
1 700 |
170 000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Balatonlelle |
20 |
Szőlő |
3 500 |
70 000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Somogyszentpál |
340 |
17 |
410 |
139 400 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Lábod |
5567 |
14 |
440 |
244 480 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Szigetvár |
157 |
19 |
410 |
64 370 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Drávagárdony |
170 |
15 |
350 |
59 500 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Sellye |
400 |
26 |
350 |
140 000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Forrás: foldbroker.hu | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Nagyobb építkezésekbe szálljanak be!
Magyarországon egyelőre túlkínálat tapasztalható lakóparkokból, irodaházakból, raktárakból, kevés viszont a bérlakás, az olcsó szálláshely és a nyugdíjas otthon. Utóbbi építése feltétlenül jó beruházásnak vagy befektetésnek számít. A megtérülés körülbelül 5–7 év. Emellett az egyedülálló fiatalok életformája is átalakul, így újra felértékelődik a belváros, újra népszerűek lesznek a cityben található lakások, mivel ott szeretnek lakni, ahol dolgoznak.
Akinek tehát van befektetni való pénze, jól teszi, ha beszáll a most induló nagyobb építkezésekbe. Hatalmas értéknövekedésre azonban ne nagyon számítson senki, inkább a bérbeadásból lehet nagyobb hasznot remélni. A lakbér a helytől függően négyzetméterenként 5–10 euró között változik Budapesten, ami még mindig alacsonyabb, mint Nyugat-Európában, Brüsszelben például az átlag lakásbérleti ár 16 euró.
A Budapestre visszaköltözők főként a megújult Ráday utca, Hajós utca, Corvin köz környékén vásárolnak maguknak lakást, másfelől a külföldi cégek itt dolgozó fiatal menedzserei is szívesen vesznek, vagy bérelnek e kerületekben otthont maguknak. Ez a tendencia az EU-csatlakozás után tovább élénkülhet, amennyiben a régióközpontért zajló Prága–Budapest versenyben a mi fővárosunk kerekedik felül.
Az agglomerációban érdemes kutatni, főleg a kevésbé felkapott célpontok között. Budakeszi, Telki, Törökbálint, Páty, Piliscsaba lassan megtelik, ezekben a falvakban sokszor a négyzetméterenkénti 20 ezer forintot is meghaladják a telekárak, és gyenge az infrastruktúra. Tevékenységtől függően a kisebb és közepes cégek azt az utat is választhatják, hogy úgymond kiköltöznek a peremvidékre. Jó befektetés lehet például, ha egy kisebb cég például a Budapesttől keletre fekvő Mogyoródot, Isaszeget, Pécelt választja. Ez utóbbi városkában például már 7–8 ezer forintért lehet teleket vásárolni négyzetméterenként. A cégközpontot ott is kialakíthatják, s középtávon az M0-ás autóút is felértékeli majd ezt az elhelyezkedést. Ugyancsak kezd fellendülni az ingatlanforgalom a még olcsóbb Szigetszentmiklós, Halásztelek, Délegyháza környékén, ahol az M0-ás körgyűrű vonzásában gyorsabb a közlekedés.
|
Lakásárak néhány vidéki nagyvárosban (2004. április, átlagár, forint/négyzetméter) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Város |
Új |
Használt | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Debrecen |
250-380 |
150-180 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Eger |
210-230 |
170-190 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Kecskemét |
220-240 |
160-180 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Pápa |
170-190 |
120-140 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Pécs |
250-280 |
130-160 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Szeged |
180-210 |
120-150 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Szekszárd |
210-220 |
130-150 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Forrás: VG, Ingatlan és Befektetés | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Vezetnek a spanyolok
Kitűnő befektetés továbbra is a külföldi, főleg spanyol, francia vagy horvát üdülő és más lakóingatlan. Különösen az ibériai árak tartják az erős tempót. Tavaly azok ára emelkedett a leggyorsabban Európában és három-négy éve tíz százalék fölötti ez az érték. A kis- és középvállalkozások nagyon alacsony – 2–4 százalékos – jelzáloghitel-kamatokat találnak Spanyolországban. Nagyon gyakori, hogy a magas nyugdíjú német vagy svéd idős házaspárok évente 6–8 hónapot is spanyolországi üdülőikben töltenek, a többi időre pedig kiadják a nyaralókat. Horvátországban jól jön, ha eleve cégként próbálkozik az adott hazai kis vagy közepes vállalat, a magánszemélyekre ugyanis több kötöttség is vonatkozik. A cégalapítás gyorsan megy, s a cég nevére már nem kell külügyminisztériumi engedélyt kérni, ha ingatlant akar szerezni.
Ügyvédet viszont nem érdemes keresni, mert a helyi szabályok értelmében nem neki, hanem a közjegyzőnek kell hitelesítenie az adásvételi szerződést. Az értéknövekedés Horvátországban évente 10–20 százalékos volt az elmúlt négy évben, s ez várhatóan alig csökken majd. Ráadásul Horvátország is szeretne belépni az Európai Unióba, ami már nem olyan távoli, mint más dél-európai ország esetében. A látóhatáron (2007–2008.) lévő csatlakozás pedig tovább erősíti a külföld bizalmát, így egyáltalán nem tévedés déli szomszédunknál, különösen a tengerparton befektetni.
Bécs olcsóbb Budapestnél
Az uniós csatlakozás nyomán ismét megnő az irodakereslet, s megint irodaépítési hullám indulhat el Magyarországon. Az irodabérleti díjak Budapesten magasabbak, mint Bécsben. A budapesti 13 eurós átlaggal szemben az osztrák fővárosban 11 euró körül kell fizetni négyzetméterenként. A belső kerületekben az átlagosnak mondható irodaházak esetén közel azonosak a budapesti és a bécsi irodabérleti díjak, mindkét városban 11 és 17 euró között vannak.
A külső kerületekben viszont ebben a kategóriában is Bécs olcsóbb 8,50 eurós átlagával, szemben a budapesti 10–12 eurós tartománnyal. A kezdő vállalkozások természetesen nem nagyon engedhetik meg maguknak még ezt a szintet sem, ezért egyre több észak-nyugat magyarországi cég gondolkodik azon, hogy esetleg a még olcsóbb és közeli Pozsonyba települ át. Az egységes 19 százalékos adó mellett talán az is vonzó lehet ott, hogy a B kategóriás, külső kerületekben található irodákért havonta csak 9–12 eurót kérnek négyzetméterenként.
Mivel a csatlakozás után még több szolgáltató cég akar megjelenni Magyarországon, a kereslet által diktált magas árak biztosan nem fognak csökkeni. A kis- és középvállalkozások vezetői akkor cselekszenek helyesen, ha összevonják ingatlanjaikat vagy egy nagy lendülettel olyan új helyre költöznek, ahol a termelő és az adminisztratív részleg is elfér, lehetőleg egy épületben.
