Ingatlanalapok – Az áttörés elmaradt

A magyar tőkepiac relatív fejletlenségét jól mutatja, hogy ma is alig fél tucat ingatlanalap működik nálunk, csakúgy, mint egy évvel korábban. A hat alapban lévő tőke ugyan egy év alatt 40 százalékkal nőtt – köszönhetően az Európa és a Reálszisztéma lendületes gyarapodásának -, de súlyuk a befektetési alapokon belül így is alig másfél százalékos (az alapokban lévő 787 milliárd forintból alig több mint 12 milliárd forint fekszik ingatlanalapokban).

Hogy nem jöttek igazán divatba az ingatlanalapok, az nemcsak azért furcsa, mert az Egyesült Államokban és Nyugat-Európában az ilyenekben lévő tőke nagyságrendileg azonos az értékpapíralapokéban lévővel, hanem azért is, mert ez év elejétől a szabályozás lényegesen megnövelte az alapkezelők mozgásterét. A tőkepiaci törvény ugyanis, az alapkezelők régi vágyát teljesítve, immár két különböző fajta ingatlanalapot definiál: az ingatlanforgalmazó alapok mellett a projekt alapokat.

Ez utóbbira a korábbiaknál jóval lazább szabályok érvényesek. Többek között egyetlen ingatlan értéke az alap tőkéjének 30 százalékára rúghat, szemben az ingatlanforgalmazó alapok esetében érvényes 20 százalékkal. És az építés alatt álló ingatlanok aránya, szintén a saját tőkéhez mérve, 60 százalék lehet, szemben a másik fajta (hagyományos) alapra érvényes 15 százalékkal. Ennek ellenére ilyen, úgynevezett projekt alapot az eltelt több mint negyedév alatt ugyanúgy senki sem “gründolt”, mint “hagyományos” ingatlanforgalmazó alapot.

A piacot továbbra is négy alapkezelő hat alapja jelenti. S csakúgy, mint egy éve, ezek közül csak kettő tekinthető a nagyközönség számára is érdekesnek.

Hogy kinek mi a szándéka, azt az internet segítségével egyébként bárki kiderítheti az alapok site-jának tanulmányozásával. A Quaestor csoportnak ugyan működik egy zárt és egy nyílt végű alapja, a Quaestor Ingatlan Alap, illetve az Első Hazai Lakásalap, de mindkettő esetében egészen minimális információkat talál az érdeklődő a csoport internetes site-ján (http://www.quaestor.hu/ingatlanalap). Ezzel egybecsengő eredményre juthatunk a nettó eszközértékek tanulmányozása után is. Mindkét esetben gyakorlatilag hajszálra megegyezik a korábbi értékkel, azaz nagy bátorság nélkül kijelenthető, hogy mindkét alap lényegében a meglévő ügyfélkörre épít, és az alapkezelő nem is akar ismeretlen befektetőket bevonni.

Az ingatlanalapok nagy öregje, a Prudent Invest Alapkezelő sem tesz igazán nagy erőfeszítést a befektetők megnyerésére, a site-on (http://www.piller.hu) elsősorban az ingatlanalap mint befektetés általános előnyeit ecsetelik, míg a két alapról egészen minimális információ szerepel az oldalon. A site “naprakészségét” mutatja, hogy a portfólió összetétel az 1999. végi állapotot tükrözi, és egyébként is lényegében évente egyszer frissítik az oldalt. Ezek után nem meglepő, hogy az interaktivitásnak sem ad teret: kérdést sem lehet feltenni az alapkezelőknek, nemhogy hozamkalkulátor és hasonlók szerepelnének.

Ennek ellenére a befektetési jegyek kedvelt célpontjai a rutinos és az átlagnál jóval tájékozottabb magánbefektetőknek. Nekik az év első hónapjai kiemelkedő extrahozamot fialtak, hiszen a nettó eszközérték és a tőzsdei árfolyam az alapok futamidejének végéhez közeledve erőteljesen szűkült, azaz megugrott a jegyek tőzsdei árfolyama. A Pillér I. tőzsdei árfolyama a korábban jellemző 800 forintos szintről 950 forintra erősödött, míg a pályafutását idén év végén befejező Pillér II. ennél is látványosabban, 850 forintról 1000-re. A tőzsdei árfolyam egyébként a Pillér I. esetében április elején 30, míg a Pillér II. esetében durván 15 százalékkal maradt el a nettó eszközértéktől.

Az alig több mint egy éve valamivel több mint félmilliárd forintos tőkével induló Európa Ingatlanbefektetési Alap eszközértéke mostanra megközelíti a 3 milliárd forintot, és egyelőre a hozamra sem panaszkodhatnak a befektetők. Egy év alatt 14 százalék felett teljesített ugyanis az alap, ami nemcsak az ingatlan alapok mezőnyében jelent kiemelkedő hozamot. Tőkéjének túlnyomó részét, majd 70 százalékát az alap ma is pénzpiaci eszközökben tartja egyébként. A portfólió “ingatlanos részét” egy budapesti irodaház, két pécsi áruház, és egy péceli ipari jellegű befektetés adja.

Mint Forgó Ferenc, az Európa alapkezelő egyik vezetője, egyben a cég egyik meghatározó tulajdonosa a FigyelőTrend kérdésére elmondta: a lakáspiacon a jövőben sem jelennek meg befektetőként. A lakásvásárlás és bérbeadás hozamtermelő képessége számításaik szerint nem elég attraktív, így meglévő alapjuk esetében továbbra is az üzleti célú ingatlanoknak szavaznak bizalmat. Ezekkel Forgó szerint továbbra is a hitelkamatokhoz hasonló szintű, igen jó megtérülést lehet elérni.

Forgó Ferenc úgy véli, a nem lakóingatlan szegmens középtávon is jól fog teljesíteni. Kedvező vételi lehetőségekben nincs hiány, hiszen sok az olyan tőkehiányos magyar vállalkozó, akinek nagy ingatlanvagyona van. Sokkal inkább a kiszállás okozhat problémát, hiszen az egymillió dollár alatti kategóriában meglehetősen kínálati a piac, mivel ilyen nagyságrendben a külföldi befektetők nem jelennek meg vásárlóként.

A másik “piaci” nyílt végű alap, a Reálszisztéma Ingatlanbefektetési alap portfoliójában a belvárosi üzlethelyiségek és irodák mellett telkek is szerepelnek. Az ingatlanok aránya egyébként valamivel 60 százalék felett van, míg a portfólión belül kevesebb mint 40 százalékos súlyt képviselnek a pénzeszközök.

A budaörsi úti telkeken a cég négylakásos társasházakat épít, így gyakorlatilag ez az alap tekinthető az elsőnek, mely nemcsak ingatlanhasznosítással, hanem -fejlesztéssel is foglalkozik. Berki István, az alapkezelő vezetője a FigyelőTrend kérdésére elmondta: a telkek zömén már megkezdődött az építkezés előkészítése. A rövid távú tervek között azonban sem új ingatlanfejlesztési alap indítása, sem pedig a meglévő alap átalakítása nem szerepel.

Az alapban lévő tőke mindenesetre dinamikusan gyarapodott az utóbbi hónapokban, nemrég a 2 milliárd forintos határt is sikerült áttörni. Berki ezt elsősorban az attraktív, az utóbbi egy évben valamivel 12 százalék feletti hozamokkal magyarázza.