Az építőipar 2011 második féléve előtt nem fog megélénkülni, valószínűsítette az Építési Vállalkozók Országos Szövetsége (ÉVOSZ) alelnöke, Koji László a FigyelőNet megkeresésére. Prognózisuk szerint 2010-ben 2009-hez viszonyítva további 10 százalékos csökkenés várható az országos építés-szerelési tevékenységben. Tavaly júniushoz képest 20 százalékos volt a csökkenés a KSH szerint.
mi kell a fellendüléshez?
Az építőipar fellendüléséhez több dologra van szükség az ÉVOSZ alelnöke, Koji László szerint:
– az EU-pénzek építési-beruházási célú átcsoportosítására
– a nemzetgazdaságilag kiemelt beruházások előkészítésének felgyorsítására
– a lakosság megtakarítási, előtakarékoskodási képességének és hajlandóságának növelésére
– kiszámítható lakásprogramra
– a gazdaság általános élénkülésére
– az irreálisan alacsony árak kiküszöbölésére a vállalásoknál
Rövid távon is lát élénkülési lehetőséget az építőiparon belül a Raiffeisen Bank elemzője Keszeg Ádám. Példaként említette meg, hogy az októberi választásokra készülve az önkormányzatok csatornázási, útépítési és hasonló településszépítési, komfortosítási munkákat rendeltek meg. A lakásépítésben viszont nincsenek hasonlóan kedvező jelek – tette hozzá.
Az új Széchenyi Terv vitairata tehát nem véletlenül hozná helyzetbe az erős lejtmenetben lévő építőipart. Évi 40-50 ezer új lakás és évi 5-10 ezer bérlakás építését szorgalmazza, és ehhez uniós forrásokat is rendelne. Kérdés, hogy miközben hónapok óta mást sem hallani, mint hogy mennyire eladósodott az ország, a háztartások, lesz-e fizetőképes kereslet az újonnan felépülő lakásokra. Az elemzők szerint a fiatalok lakásvásárlási kedve biztosan nem hanyatlik. De hogy mekkora lesz a tényleges vásárlói hajlandóság, az nagymértékben függ attól is, milyen részleteket takarnak a kormány meghirdetett támogatási ígéretei.
a megszűnt devizahitelezésről
A devizahitelezés beszüntetését helyesnek tartotta Koji László, mondván hogy az árfolyamkockázatot nem szabad a lakosságra ráereszteni.
A GKI elemzője, Petz Raymund is jónak tartotta ezt a lépést, mert ezzel megszűnt az új lakossági hitelfelvevők devizakitettsége. Szerinte káros hatás nincs, mert a lakáshitelezés rendszere alkalmazkodni fog ehhez a változáshoz.
Az OTP vezére Csányi Sándor nemrégen úgy nyilatkozott, hogy nem helyesli a devizahitelezés beszüntetését. Szerinte a szűkös források miatt, s mert éppen az eurózóna felé tart az ország, az euróalapú hitelezést meg kellett volna hagyni.
Elméletileg nincs akadálya
Az építőiparnak a kapacitások oldaláról nem okoz gondot a 10-20 százalékos termelésnövekedés a Gazdaságkutató Zrt. (GKI) elemzője, Petz Raymund szerint. Vagyis kínálati oldalról semmi akadálya az új Széchenyi Tervben előirányzott évi 40-50 ezer új lakás és évi 5-10 ezer bérlakás megépítésének. Ezzel Koji László is egyetértett.
Ha lenne egy hasonló lakástámogatási rendszer, mint amilyet 2000-ben bevezettek, annak érezhető lenne a hatása az építőiparban, de leghamarabb csak 2012-ben – valószínűsítette a Raiffeisen elemzője, Keszeg Ádám. Az építőipar fellendülése mindenesetre ettől is nagyban fog függeni, meg attól is, hogy lesz-e bérlakásprogram – tette hozzá.
Lakásvásárlás: az adósság nem akadály
Demográfiailag is indokoltnak tartja Keszeg Ádám a lakásépítés bővítését, mert szerinte az első lakást vásárló fiatalokra lehet alapozni. De talán évi 40-50 ezer új lakásra nincs szükség – vélte.
mekkora a hitelállomány?
A PSZÁF szerint július végén a teljes háztartási hitelállomány 7584 milliárd forintnyi volt, ebből 4709 milliárdnyit tartottak nyilván devizában.
Az MNB statisztikája szerint a 2500 milliárd forintnyi lakáscélú devizahitel-állomány kilencven százaléka „egyéb devizában”, azaz leginkább a napokban is csúcson járt svájci frankban van nyilvántartva.
Az általános eladósodottság sem fogja visszatartani a még lakásvásárlás előtt állókat attól, hogy hitelt vegyenek fel. A legtöbb embernek ugyanis (például a fiataloknak, akik szeretnének otthonról elköltözni) nincs más lehetősége arra, hogy lakáshoz jusson, csak a hitel. Az első lakást vásárlók hitelfelvételi aktivitása nem fog csökkenni, de a többi hitelfelvevőé valószínűleg igen, ahogy már eddig is – összegzett.
Keresleti oldalról szintén nem aggódik Petz Raymund, mondván: természetes folyamat, hogy lakásvásárláskor eladósodik a lakosság, például a fiatalok, akik elindítják közös életüket. Önerőből vagy rokoni támogatásból nem tudnak lakást vásárolni a magyarok, nincs más választásuk, mint a hitel.
Nem az a baj, hogy van adósság
Abban, hogy a GDP 16 százalékára rúg a magyar lakáshitel-állomány, nincs semmi kivetnivaló – folytatta Petz Raymund. Ez természetes, különösen, ha azt nézzük, hogy vannak országok, mint például Olaszország, ahol az arány 35 százalékos. Az viszont baj, hogy a hitelszerkezet nagyon kedvezőtlen a devizahitelek jelentős túlsúlya miatt.
Azonban önmagában a lakáshitel-állomány mérete, a devizahitelek aránya, az hogy eladósodott a magyar lakosság, nem fogja vissza a most piacra lépő következő generáció, a fiatalok lakáskeresletét. Ők továbbra is a saját eladósodásuk révén fognak lakáshoz jutni – tette hozzá.
a spanyol ingatlankrach
A Spanyol gazdasági gondok című tanulmányában írta Éltető Andrea, a Világgazdasági Kutatóintézet kutatója: „A bankok olcsó hiteleket kínáltak, ezért megnőtt a lakásvásárlások száma a bérelt lakások rovására (ez utóbbiak aránya csak 11,5 százalékot tesz ki). Ennek következtében viszont a lakosság eladósodása is erősen megnőtt.
Az államadósság sok más EU-tagállamhoz képest viszonylag alacsony, a GDP 54,3 százaléka, de a nem pénzügyi magánszektor eladósodottsága jelentős, a GDP mintegy kétszeresére rúg. A válság következtében azonban az olcsó hitelek megszűntek, és több mint egymillió lakás maradt eladatlanul az országban.”
Amíg Spanyolországban az ingatlanszektor, és az építőipar szárnyalt, addig húzta a gazdaságot, csökkentőleg hatott a munkanélküliségre, ám minden szárnyalás – és különösen igaz ez az ingatlanpiaci boomokra – véget ér egyszer. Még akkor is, ha a hitelezés nem devizaalapon történik. Igaz, ha Spanyolországgal mérjük össze magunkat, van még tere a lakossági eladósodásnak, hiszen Magyarországon a privátszféra eladósodottsága a GDP 70, s nem 200 százaléka körüli. Az is igaz viszont, hogy az euróövezethez tartozó Spanyolországban nem volt szokás svájcifrank-alapon eladósodni.
Mégis mekkora lehet a kereslet?
Amikor azt firtatta a FigyelőNet, vajon mekkora fizetőképes keresletre számíthat az építőipar, Petz Raymund megemlítette: a legutóbbi felfutás 2004-2005-re csengett le a lakásépítésben. Ebben az időszakban becslése szerint a vásárlók mintegy 40 százaléka befektetési szándékkal vett lakást. Hogy ez az arány most is várható-e és hogy az első lakásvásárlókkal együtt lesz-e akkora fizetőképes kereslet, amely képes lefedni a teljes lakásépítési tervszámot, azt nehéz megmondani – tette hozzá.
Az új Széchenyi Terv szerint 2010-ben 15-17 ezer, a GKI becslése szerint 20 ezer lakás épül. A 40-50 ezer vélhetően technikai szám, azt jelenti, hogy a 4,2 milliós magyar lakásállomány 1 százalékát kell évente megépíteni ahhoz, hogy a természetes amortizációt pótolják – fejtette ki. Az idei adatokból az látszik, hogy mintegy 20 ezer lakást tud megvenni a magyar lakosság a jelenlegi támogatási és hitelezési környezetben. 1998-99-ben is hasonló adatok voltak. Kérdés, hogy a kormány milyen támogatási rendszert párosít majd a lakásépítés felfuttatásához, mert ennek részletei még nem ismertek – összegzett Petz Raymund.
ami kiolvasható
Az új Széchenyi Terv többek között a következő támogatási lehetőségeket veti fel a lakásépítés, vásárlás és bérlés felfuttatásához:
– Az állam bizonyos esetekben garanciát vállalna a lakáscélú hitelekhez
– Az új lakásokhoz és a felújításokhoz is lenne energetikai támogatás a takarékos megoldások ösztönzésére
– A lakásépítéshez, vásárláshoz esetleg szja-kedvezmény kapcsolódna, hitelfelvételtől akár függetlenítve is
– Adómentes juttatás lehetne a cégek hozzájárulása a dolgozóik lakásbérleti díjához
– A bérlakásépítéshez kedvezményes kamatot vehetnének fel az építtetők, az építők pedig társaságiadó-kedvezményt kapnának
– A lakáskasszákban a szülők által összegyűjtött pénzt 3-4 évnyi bérleti jog megvásárlására is fel lehetne használni.
– Össze kell kapcsolni a lakástámogatást a gyermekvállalással, a jövedelemadózással, az energiahatékonysággal, a minőségi, legális építéssel. A részletek azonban még nem ismertek.
A vitaanyag szerint a támogatások eredményeképpen fellépő élénkülés hoz annyi adóbevételt az államnak, hogy a befektetése bejöjjön.
—-Bérlakás: építés, vagy valami más?—-
Koji László szerint a bérlakás-építési konstrukció életképes lehet, az építő szakma várja a program részletes bemutatását. Sikere a sok szereplő célirányos összehangolásán
múlhat – jegyezte meg.
A bérlakásépítés is lendületet adhat az építőiparnak, de Petz Raymund szerint nem az építés az egyetlen megoldás. Egyrészt nagyon drága lenne az 5-10 ezer bérlakás megépítése. A dokumentum szerint családonként minimum 60 négyzetméterrel és átlagosnak mondható 200 ezer forintos négyzetméterárral számolva 120 milliárd forint kiadást jelentene tízezer lakás felépítése. Másrészt, ha ehhez valóban a törlesztőrészletnél nagyságrenddel kisebb havi bérleti díj járulna, akkor nagyon sokára térülne meg a befektetés. Átlagos 30 ezer forintos törlesztést alapul véve például 3000 forint lenne a bérleti díj, így amortizációval nem számolva 333 év alatt jönne be az államnak a bérlakás ára.
Építhetnénk a meglévő lakásokra is
A bérlakásállomány bővítésének célszerűbb módja lenne a szakértő szerint, ha a meglévő lakások közül vonnák be a programba a nem használtakat, főleg azokat, amiket eleve befektetési céllal vásároltak. A KSH adataira hivatkozott: ma a lakások 5,4 százaléka áll üresen, ami 227 ezer bevonható lakást jelent.
Jó és komplex megoldásnak tartaná Petz Raymund, ha a bérbeadó befektetők lakásszövetkezetekbe tömörülnének: lemondanának egy bizonyos időre a lakáshasználatról, és a szövetkezetre bíznák a fenntartást, bérbeadást. A szociálisan rászorult bérlő pedig lakbértámogatást kapna az önkormányzattól. Ebben az esetben csak a lakbértámogatás lenne az állam költsége.
Persze kérdés, hogy mi a fontosabb: mesterséges kereslettel fellendíteni az építőipart, vagy olcsón és tartósan megoldani a rászorult emberek lakhatását – tette hozzá.
Ha adómentes lenne
A magánbérlet egyrészt a magas adók, másrészt a szabályozatlanság miatt ma veszélyes vállalkozás mind a bérbeadó, mind a bérlő részére. A kockázat pedig maga is áremelő tényező. Ezen a helyzeten is segítene, ha nem kellene adózni a lakáskiadás után – vetette fel Petz Raymund. Ma ugyanis, ha valaki nem feketén adja ki a lakását, átlag 30 év megtérülési idővel számolhat, ami nem számít túl jó befektetésnek.
Adómentességről egyelőre még nincs szó, a 29 pontban is csak az szerepelt, hogy nem kell adószám a bérbeadáshoz. De mivel a kiadott lakás adózott jövedelemből származik, a kormány logikáját követve (a magánvagyonoknál nincs keresni valója az államnak) nem kizárt, hogy lesz még adómentes a lakáskiadás.
mennyi ma a lakáskiadás adója?
Kétféle adózás közül választhat a lakást kiadó magánszemély. Elkülönített adózásnál 25 százalékot kell fizetnie a bevétel után. Összevont adózásnál 20 százaléknyi költséget írhat le, és a jövedelmének megfelelő szja-sáv szerint adózik. A bérbeadásból származó jövedelem évi egymillió forint feletti része után ezen felül 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni.
