Élet-Stílus

Mindig lesz, aki eladósodik

admin
admin

2010. 09. 07. 10:33

Fellendülhet az építőipar, mivel évi 40-50 ezer új lakás és évi 5-10 ezer új bérlakás építését irányozta elő az új Széchenyi Terv. Az elemzők szerint fizetőképes kereslet is lesz az új lakásokra, mert a fiatalokat semmi nem tartja vissza attól, hogy önállóvá válásukhoz hitelt vegyenek fel. Vásárlási támogatásra már van ígéret, adómentes bérbeadásra még nincs.

Az építőipar 2011 második féléve előtt nem fog megélénkülni, valószínűsítette az Építési Vállalkozók Országos Szövetsége (ÉVOSZ) alelnöke, Koji László a FigyelőNet megkeresésére. Prognózisuk szerint 2010-ben 2009-hez viszonyítva további 10 százalékos csökkenés várható az országos építés-szerelési tevékenységben. Tavaly júniushoz képest 20 százalékos volt a csökkenés a KSH szerint.

mi kell a fellendüléshez?

Az építőipar fellendüléséhez több dologra van szükség az ÉVOSZ alelnöke, Koji László szerint:
– az EU-pénzek építési-beruházási célú átcsoportosítására
– a nemzetgazdaságilag kiemelt beruházások előkészítésének felgyorsítására
– a lakosság megtakarítási, előtakarékoskodási képességének és hajlandóságának növelésére
– kiszámítható lakásprogramra
– a gazdaság általános élénkülésére
– az irreálisan alacsony árak kiküszöbölésére a vállalásoknál

Rövid távon is lát élénkülési lehetőséget az építőiparon belül a Raiffeisen Bank elemzője Keszeg Ádám. Példaként említette meg, hogy az októberi választásokra készülve az önkormányzatok csatornázási, útépítési és hasonló településszépítési, komfortosítási munkákat rendeltek meg. A lakásépítésben viszont nincsenek hasonlóan kedvező jelek – tette hozzá.

Az új Széchenyi Terv vitairata tehát nem véletlenül hozná helyzetbe az erős lejtmenetben lévő építőipart. Évi 40-50 ezer új lakás és évi 5-10 ezer bérlakás építését szorgalmazza, és ehhez uniós forrásokat is rendelne. Kérdés, hogy miközben hónapok óta mást sem hallani, mint hogy mennyire eladósodott az ország, a háztartások, lesz-e fizetőképes kereslet az újonnan felépülő lakásokra. Az elemzők szerint a fiatalok lakásvásárlási kedve biztosan nem hanyatlik. De hogy mekkora lesz a tényleges vásárlói hajlandóság, az nagymértékben függ attól is, milyen részleteket takarnak a kormány meghirdetett támogatási ígéretei.

a megszűnt devizahitelezésről

A devizahitelezés beszüntetését helyesnek tartotta Koji László, mondván hogy az árfolyamkockázatot nem szabad a lakosságra ráereszteni.
A GKI elemzője, Petz Raymund is jónak tartotta ezt a lépést, mert ezzel megszűnt az új lakossági hitelfelvevők devizakitettsége. Szerinte káros hatás nincs, mert a lakáshitelezés rendszere alkalmazkodni fog ehhez a változáshoz.
Az OTP vezére Csányi Sándor nemrégen úgy nyilatkozott, hogy nem helyesli a devizahitelezés beszüntetését. Szerinte a szűkös források miatt, s mert éppen az eurózóna felé tart az ország, az euróalapú hitelezést meg kellett volna hagyni.

Elméletileg nincs akadálya

Az építőiparnak a kapacitások oldaláról nem okoz gondot a 10-20 százalékos termelésnövekedés a Gazdaságkutató Zrt. (GKI) elemzője, Petz Raymund szerint. Vagyis kínálati oldalról semmi akadálya az új Széchenyi Tervben előirányzott évi 40-50 ezer új lakás és évi 5-10 ezer bérlakás megépítésének. Ezzel Koji László is egyetértett.

Ha lenne egy hasonló lakástámogatási rendszer, mint amilyet 2000-ben bevezettek, annak érezhető lenne a hatása az építőiparban, de leghamarabb csak 2012-ben – valószínűsítette a Raiffeisen elemzője, Keszeg Ádám. Az építőipar fellendülése mindenesetre ettől is nagyban fog függeni, meg attól is, hogy lesz-e bérlakásprogram – tette hozzá.

Lakásvásárlás: az adósság nem akadály

Demográfiailag is indokoltnak tartja Keszeg Ádám a lakásépítés bővítését, mert szerinte az első lakást vásárló fiatalokra lehet alapozni. De talán évi 40-50 ezer új lakásra nincs szükség – vélte.

mekkora a hitelállomány?

A PSZÁF szerint július végén a teljes háztartási hitelállomány 7584 milliárd forintnyi volt, ebből 4709 milliárdnyit tartottak nyilván devizában.
Az MNB statisztikája szerint a 2500 milliárd forintnyi lakáscélú devizahitel-állomány kilencven százaléka „egyéb devizában”, azaz leginkább a napokban is csúcson járt svájci frankban van nyilvántartva.

Az általános eladósodottság sem fogja visszatartani a még lakásvásárlás előtt állókat attól, hogy hitelt vegyenek fel. A legtöbb embernek ugyanis (például a fiataloknak, akik szeretnének otthonról elköltözni) nincs más lehetősége arra, hogy lakáshoz jusson, csak a hitel. Az első lakást vásárlók hitelfelvételi aktivitása nem fog csökkenni, de a többi hitelfelvevőé valószínűleg igen, ahogy már eddig is – összegzett.

Keresleti oldalról szintén nem aggódik Petz Raymund, mondván: természetes folyamat, hogy lakásvásárláskor eladósodik a lakosság, például a fiatalok, akik elindítják közös életüket. Önerőből vagy rokoni támogatásból nem tudnak lakást vásárolni a magyarok, nincs más választásuk, mint a hitel.

Nem az a baj, hogy van adósság

Abban, hogy a GDP 16 százalékára rúg a magyar lakáshitel-állomány, nincs semmi kivetnivaló – folytatta Petz Raymund. Ez természetes, különösen, ha azt nézzük, hogy vannak országok, mint például Olaszország, ahol az arány 35 százalékos. Az viszont baj, hogy a hitelszerkezet nagyon kedvezőtlen a devizahitelek jelentős túlsúlya miatt.

Azonban önmagában a lakáshitel-állomány mérete, a devizahitelek aránya, az hogy eladósodott a magyar lakosság, nem fogja vissza a most piacra lépő következő generáció, a fiatalok lakáskeresletét. Ők továbbra is a saját eladósodásuk révén fognak lakáshoz jutni – tette hozzá.

a spanyol ingatlankrach

A Spanyol gazdasági gondok című tanulmányában írta Éltető Andrea, a Világgazdasági Kutatóintézet kutatója: „A bankok olcsó hiteleket kínáltak, ezért megnőtt a lakásvásárlások száma a bérelt lakások rovására (ez utóbbiak aránya csak 11,5 százalékot tesz ki). Ennek következtében viszont a lakosság eladósodása is erősen megnőtt.

Az államadósság sok más EU-tagállamhoz képest viszonylag alacsony, a GDP 54,3 százaléka, de a nem pénzügyi magánszektor eladósodottsága jelentős, a GDP mintegy kétszeresére rúg. A válság következtében azonban az olcsó hitelek megszűntek, és több mint egymillió lakás maradt eladatlanul az országban.”

Amíg Spanyolországban az ingatlanszektor, és az építőipar szárnyalt, addig húzta a gazdaságot, csökkentőleg hatott a munkanélküliségre, ám minden szárnyalás – és különösen igaz ez az ingatlanpiaci boomokra – véget ér egyszer. Még akkor is, ha a hitelezés nem devizaalapon történik. Igaz, ha Spanyolországgal mérjük össze magunkat, van még tere a lakossági eladósodásnak, hiszen Magyarországon a privátszféra eladósodottsága a GDP 70, s nem 200 százaléka körüli. Az is igaz viszont, hogy az euróövezethez tartozó Spanyolországban nem volt szokás svájcifrank-alapon eladósodni.

Mégis mekkora lehet a kereslet?

Amikor azt firtatta a FigyelőNet, vajon mekkora fizetőképes keresletre számíthat az építőipar, Petz Raymund megemlítette: a legutóbbi felfutás 2004-2005-re csengett le a lakásépítésben. Ebben az időszakban becslése szerint a vásárlók mintegy 40 százaléka befektetési szándékkal vett lakást. Hogy ez az arány most is várható-e és hogy az első lakásvásárlókkal együtt lesz-e akkora fizetőképes kereslet, amely képes lefedni a teljes lakásépítési tervszámot, azt nehéz megmondani – tette hozzá.

Az új Széchenyi Terv szerint 2010-ben 15-17 ezer, a GKI becslése szerint 20 ezer lakás épül. A 40-50 ezer vélhetően technikai szám, azt jelenti, hogy a 4,2 milliós magyar lakásállomány 1 százalékát kell évente megépíteni ahhoz, hogy a természetes amortizációt pótolják – fejtette ki. Az idei adatokból az látszik, hogy mintegy 20 ezer lakást tud megvenni a magyar lakosság a jelenlegi támogatási és hitelezési környezetben. 1998-99-ben is hasonló adatok voltak. Kérdés, hogy a kormány milyen támogatási rendszert párosít majd a lakásépítés felfuttatásához, mert ennek részletei még nem ismertek – összegzett Petz Raymund.

ami kiolvasható

Az új Széchenyi Terv többek között a következő támogatási lehetőségeket veti fel a lakásépítés, vásárlás és bérlés felfuttatásához:
– Az állam bizonyos esetekben garanciát vállalna a lakáscélú hitelekhez
– Az új lakásokhoz és a felújításokhoz is lenne energetikai támogatás a takarékos megoldások ösztönzésére
– A lakásépítéshez, vásárláshoz esetleg szja-kedvezmény kapcsolódna, hitelfelvételtől akár függetlenítve is
– Adómentes juttatás lehetne a cégek hozzájárulása a dolgozóik lakásbérleti díjához
– A bérlakásépítéshez kedvezményes kamatot vehetnének fel az építtetők, az építők pedig társaságiadó-kedvezményt kapnának
– A lakáskasszákban a szülők által összegyűjtött pénzt 3-4 évnyi bérleti jog megvásárlására is fel lehetne használni.
– Össze kell kapcsolni a lakástámogatást a gyermekvállalással, a jövedelemadózással, az energiahatékonysággal, a minőségi, legális építéssel. A részletek azonban még nem ismertek.
A vitaanyag szerint a támogatások eredményeképpen fellépő élénkülés hoz annyi adóbevételt az államnak, hogy a befektetése bejöjjön.

—-Bérlakás: építés, vagy valami más?—-

Koji László szerint a bérlakás-építési konstrukció életképes lehet, az építő szakma várja a program részletes bemutatását. Sikere a sok szereplő célirányos összehangolásán
múlhat – jegyezte meg.

A bérlakásépítés is lendületet adhat az építőiparnak, de Petz Raymund szerint nem az építés az egyetlen megoldás. Egyrészt nagyon drága lenne az 5-10 ezer bérlakás megépítése. A dokumentum szerint családonként minimum 60 négyzetméterrel és átlagosnak mondható 200 ezer forintos négyzetméterárral számolva 120 milliárd forint kiadást jelentene tízezer lakás felépítése. Másrészt, ha ehhez valóban a törlesztőrészletnél nagyságrenddel kisebb havi bérleti díj járulna, akkor nagyon sokára térülne meg a befektetés. Átlagos 30 ezer forintos törlesztést alapul véve például 3000 forint lenne a bérleti díj, így amortizációval nem számolva 333 év alatt jönne be az államnak a bérlakás ára.

Építhetnénk a meglévő lakásokra is

A bérlakásállomány bővítésének célszerűbb módja lenne a szakértő szerint, ha a meglévő lakások közül vonnák be a programba a nem használtakat, főleg azokat, amiket eleve befektetési céllal vásároltak. A KSH adataira hivatkozott: ma a lakások 5,4 százaléka áll üresen, ami 227 ezer bevonható lakást jelent.

Jó és komplex megoldásnak tartaná Petz Raymund, ha a bérbeadó befektetők lakásszövetkezetekbe tömörülnének: lemondanának egy bizonyos időre a lakáshasználatról, és a szövetkezetre bíznák a fenntartást, bérbeadást. A szociálisan rászorult bérlő pedig lakbértámogatást kapna az önkormányzattól. Ebben az esetben csak a lakbértámogatás lenne az állam költsége.
Persze kérdés, hogy mi a fontosabb: mesterséges kereslettel fellendíteni az építőipart, vagy olcsón és tartósan megoldani a rászorult emberek lakhatását – tette hozzá.

Ha adómentes lenne

A magánbérlet egyrészt a magas adók, másrészt a szabályozatlanság miatt ma veszélyes vállalkozás mind a bérbeadó, mind a bérlő részére. A kockázat pedig maga is áremelő tényező. Ezen a helyzeten is segítene, ha nem kellene adózni a lakáskiadás után – vetette fel Petz Raymund. Ma ugyanis, ha valaki nem feketén adja ki a lakását, átlag 30 év megtérülési idővel számolhat, ami nem számít túl jó befektetésnek.

Adómentességről egyelőre még nincs szó, a 29 pontban is csak az szerepelt, hogy nem kell adószám a bérbeadáshoz. De mivel a kiadott lakás adózott jövedelemből származik, a kormány logikáját követve (a magánvagyonoknál nincs keresni valója az államnak) nem kizárt, hogy lesz még adómentes a lakáskiadás.

mennyi ma a lakáskiadás adója?

Kétféle adózás közül választhat a lakást kiadó magánszemély. Elkülönített adózásnál 25 százalékot kell fizetnie a bevétel után. Összevont adózásnál 20 százaléknyi költséget írhat le, és a jövedelmének megfelelő szja-sáv szerint adózik. A bérbeadásból származó jövedelem évi egymillió forint feletti része után ezen felül 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni.

vissza a címlapra

Legfrissebb videó mutasd mind

Budapest, 2017. március 20.
Idős nyugdíjas nő távozik a Nyugdíjfolyósító Igazgatóság ügyfélszolgálatának épületéből a főváros XIII. kerületében, a Váci út 73-nál.
MTVA/Bizományosi: Jászai Csaba 
***************************
Kedves Felhasználó!
Ez a fotó nem a Duna Médiaszolgáltató Zrt./MTI által készített és kiadott fényképfelvétel, így harmadik személy által támasztott bárminemű – különösen szerzői jogi, szomszédos jogi és személyiségi jogi – igényért a fotó készítője közvetlenül maga áll helyt, az MTVA felelőssége e körben kizárt.
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.