A trend azonban gyorsan megfordulhat, ha 2005/2006-ban ismét felgyorsul a kínálat bővülése. 2003-ban alig 80 000 négyzetméternyi új terület került a budapesti bérirodák piacára, idén pedig még ennél is valamivel kisebb mennyiség – kb. 54 000 négyzetméter – átadására számíthatunk.Jellemző adat, hogy korábban utoljára 1997-ben bővült 100 000 négyzetméter alatti összterülettel a kínálat.
A 2004-ben piacra kerülő bérirodaházak egy kivétellel mind kisebbek tízezer négyzetméternél, ennél nagyobb bérbeadható területtel kizárólag a Science Park második épülete rendelkezik.Az új kínálat lassulásával párhuzamosan szintén a kihasználatlanság csökkenésének irányában hatott, hogy ez elmúlt kilenc hónapban minden esetben meghaladta a negyvenezer négyzetmétert az egyes negyedévekben bérbeadott modern irodaterületek mennyisége.Történt ez annak ellenére, hogy az átlagos tranzakcióméret fokozatosan csökken, az idei második negyedévben már csak 450 négyzetméter körül alakult. Ha az átlag kiszámításakor nem vesszük figyelembe a legnagyobb és legkisebb tranzakciók torzító hatását, akkor immár 300 négyzetméter alatti értékről beszélhetünk. Még alacsonyabb, 220 négyzetméter körüli az ún. medián érték, mely azt jelenti, hogy az új bérleti szerződések fele ennél kisebb irodaterület tárgyában köttetett.
A jelenség azonban nem feltétlenül káros, ugyanis a tapasztalatok azt mutatják, hogy egyre több hazai vállalkozás költözik modern irodaházba, s ez hosszú távon feltétlenül egészséges folyamatnak tekinthető – még akkor is, ha többségüknek csak viszonylag kis területre van szükségük. Az ingatlanfejlesztőknek ugyanakkor az új épületek megtervezésekor figyelembe kell venniük e tendenciát, lehetőséget biztosítva akár 100-200 négyzetméteres irodaegységek kialakítására is.
A nagyobb tranzakciók vonatkozásában kétféle folyamat figyelhető meg egyidejűleg. Mivel a legtöbb – Magyarország iránt érdeklődést mutató – nemzetközi vállalat már megjelent nálunk, nem számíthatunk új, a piacon eddig ismeretlen nagy irodafelhasználók megjelenésére.
Ezzel szemben relatíve gyakran fordul elő, hogy egyes – hazánkban már aktív – nagyvállalatok új funkciókat, vállalati részlegeket helyeznek Budapestre. Az esetek többségében az ilyen új egységek a helyi vállalattól szinte függetlenül egy teljes régiót, vagy akár egész Európát kiszolgáló módon végeznek ügyfélszolgálati, számviteli vagy egyéb tevékenységet. Hasonló új részlegeket hozott létre Budapesten a közelmúltban többek között az ExxonMobil és az IBM. Az ilyen jellegű irodaigények esetében a szokásosnál erőteljesebben érvényesülnek olyan, az ingatlanpiachoz konkrétan nem kapcsolódó kritériumok, mint például a potenciális munkavállalók képzettsége és nyelvtudása. Ennek megfelelően a választás nem feltétlenül csupán két budapesti irodaház között történik, hanem sokkal inkább Budapest és Prága, vagy Budapest és Pozsony között.
A budapesti irodapiacon elérhető bérleti feltételek nem változtak számottevően az elmúlt egy-két évben. A túlkínálat enyhülése valamelyest stabilizálta a helyzetet, ugyanakkor továbbra is túl korai a bérleti díjak emelkedéséről beszélnünk, és a különböző kedvezmények szerepe sem csorbult az utóbbi hónapokban. A tranzakciók többsége 11-13 euró/négyzetméter/hó bérleti díj mellett születik, emellett gyakoriak az 1-6 hónap közötti hosszúságú bérletidíj-mentes időszakok. Nagyobb irodaigények esetében természetesen nem ritka a 10-11 eurós bérleti díj, illetve a fél évnél is hosszabb kedvezményes vagy ingyenes bérleti időszak sem.
A jövőre vonatkozóan szinte lehetetlen megbízható előrejelzést adni a feltételek alakulását illetően. A kereslet – a fokozatosan javuló makrogazdasági helyzet révén – várhatóan tartósan erős tud maradni, a kínálati oldal azonban sok kérdőjelet rejt magában. 2005-ben legalább százezer négyzetméter átadása biztosra vehető, ez a szám azonban valamelyest még nőhet is, ha az idei év hátralévő részében további projektek indulnak el, illetve ha egyes, 2004-re tervezett épületek építése átcsúszik a következő évre. Jövőre három-négy tízezer négyzetméternél nagyobb irodaház kerül a piacra, 2006-ban pedig ismét érkezik néhány épület a 20-30 000 négyzetméteres nagyságrendből. Ezek – mint például a Duna Tower és a Roosevelt 7/8 – révén az új kínálat szintje 2006-ban megközelítheti a 2000-2002 közötti időszakra jellemző értékeket, meghaladva akár az évi 150 000 négyzetmétert is.
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
