Ma 140 ezer euró az a ház az Isztrián, amelyet három évvel ezelőtt ugyanennyi német márkáért lehetett megvenni, azaz gyakorlatilag megduplázódtak az árak – mondja a horvátországi ingatlanpiaci változásokat illusztrálandó Czibere Ilona, a Mitropa US Kft. ügyvezetője. Cége a növekvő magyar érdeklődésre építve az elmúlt ősszel a déli szomszéd ingatlanpiacára is kimerészkedett, amúgy a társaság fő profilja amerikai és spanyol nyaralók értékesítése.
Ingatlanszerzési feltételek
AZ ENGEDÉLYKÉRELEM KELLÉKEI
• Előszerződés megkötéséről szóló dokumentum
• Telekkönyvi kivonat, amely nem régebbi 6 hónaposnál
• Helyi önkormányzat 6 hónaposnál nem régebbi igazolása arról,
hogy a szóban forgó ingatlan a város határain belül helyezkedik
el, és az építészeti előírásoknak, terveknek megfelel
• A vevő állampolgárságának igazolása útlevéllel
• Meghatalmazás abban az esetben, ha ügyvéd jár el a vevő nevében
• Szöveges kérelem horvát és angol nyelven (formanyomtatvány nincs)
• A kérelemhez csatolva 20 kuna értékben okmánybélyeg
• További 50 kuna illeték, amennyiben végzés születik
JÁRULÉKOS KÖLTSÉGEK
• 70 kuna illetékbélyeg
• Ügyvédi költség, amely általában az ingatlan értékének 1,0-1,5 százaléka
• 5 százalékos ingatlanszerzési illeték (ezt magánszemély esetén csak az engedély megadása után kell leróni; új ingatlanok esetében nem kell illetéket fizetni, mivel a vételár 22 százalékos áfát – ottani rövidítése: PDV – tartalmaz, amelyet a cégek megfelelő feltételek esetén visszaigényelhetnek)
• Ingatlanközvetítői díj, amely jellemzően 3 százalék
Horvátország különösen azért lehet vonzó célpont a magyarok számára, mert egy szép tengerparti apartman vagy ház nemcsak befektetésként – kiadó ingatlanként – jöhet szóba, hanem viszonylagos közelsége miatt saját célra is jól kihasználható nyaralóként. A kedvező – mintegy fél nap alatt bejárható – távolság miatt a vevő maga felügyelheti ingatlanát.
Az Adria ráadásul hónapról hónapra „közelebb” kerül a tenger magyar szerelmesei számára is, köszönhetően annak, hogy a szomszédos országban legfeljebb egy éven belül teljes hosszában kiépül az autópálya a magyar határ és a tengerpart között. A dolog egyedüli szépséghibája, hogy a sztráda magyarországi szakaszának elkészültére a jelenlegi tervek szerint legalább három évet kell várni.
Vonzóbb, mint a Balaton
A horvát ingatlanok iránti érdeklődést az is fokozza, hogy a rivális „magyar tenger”, a Balaton ingatlanárai bár nominálisan kedvezőbbek, a tóparti idegenforgalmi szezon rövidebb, a szabadidős program kínálata is szerényebb az adriai lehetőségeknél, s legújabban a balatoni vízszint-mizéria is elriasztja az embereket.
„Az érdeklődők 80-90 százaléka saját használat mellett hasznosítani is szeretné apartmanját, ám elenyésző azok száma, akik végül kinti irodára bízzák a kiadást, noha ennek évek óta bejáratott lehetőségei vannak” – meséli tapasztalatait Póta János, a Horvát Ingatlan Centrum vezetője. Az újdonsült ingatlantulajdonosok a bő három hónapos szezonra barátaik, ismerőseik körében találnak bérlőt, a fennmaradó hónapokban viszont üresen állnak a lakások; igaz, a kinti tapasztalatok szerint a profi közvetítők számára is nehézkes a főszezonon kívüli időszakra vendéget találni.
Értéknövekedés
Az ingatlanok értéke viszont folyamatosan nő. A régebbi tulajdonosok számításai például vélhetően már bejöttek, hiszen nekik már a márkáról euróra történő átállás is értékemelkedést hozott, s ezt csak tetézte az európai közös valuta elmúlt évben végbement, illetve mostanában tapasztalható erősödése. A déli országban azonban még nincs igazi múltja az ingatlanszakmának, így pontos felmérések sem készültek az ingatlanárak alakulásáról.
Az árak egyébként hasonlóan viselkednek, mint a Balaton környékén. Így a közvetlen tengerparti, vagy ahhoz közeli panorámás apartmanok ára a duplája a kissé távolabb elhelyezkedőkének. Általános tapasztalat az is, hogy az isztriai árak 40-50 százalékkal magasabbak, mint Zadartól délre, a néhány órányi távolsággal messzebb eső és szegényesebb infrastruktúrájú Dalmáciában.
A vételárak alsó sávjában egyébként az érdeklődők a hazai tóparti, illetve fővárosi ingatlanárakkal megegyező számokkal találkozhatnak. Dalmáciában 1000-1300 eurótól lehet az új ingatlan négyzetméteréhez jutni – igaz, csak a parttól több száz méterre, a közvetlen parti apartmanok négyzetméterára 1400 eurónál kezdődik. Ugyanez kissé északabbra, az Isztrián vagy Krk-szigeten 1500-2000 eurót kóstál.
Kockázatos viszonyok
„A túlzottan alacsony árakkal érdemes óvatosan bánni” – figyelmeztet Póta János, aki az elmúlt években többször botlott első látásra igen kedvezőnek tűnő, utóbb azonban problémásnak bizonyuló ajánlatokba. Horvátországban ugyanis a telekkönyvi nyilvántartások – és gyakran maguk a tulajdoni viszonyok is – meglehetősen kuszák. Ezt az eladók is tudják, éppen ezért próbálnak „áron alul” túladni az ilyen ingatlanokon, kihasználva a külföldi vevők tapasztalatlanságát.
Gyakran kiderült: érdemes egy helyi ügyvéd szakértelmét és helyismeretét igénybe venni. Egy Figyelő által megkérdezett magyar nemzetiségű zágrábi ügyvéd elmondása szerint az ügyintézés amúgy is hosszadalmas, általában fél-egy évet vesz igénybe, de problémás esetekben akár évekig is elhúzódhat. Az ő praxisában akad például olyan adásvétel, amelyet 2000 óta nem sikerült teljesen lezárni, mivel engedély nélkül épült fel a nyaraló. A kusza szabályozás és ellenőrzés, valamint a rendkívül bürokratikus ügyintézés miatt amúgy is elég sok zűr támadhat a korábban épült ingatlanok vételéből.
Cégalapítási feltételek
Amennyiben az alapító magánszemély, akkor útlevélre, míg ha jogi személy, akkor 30 napnál nem régebbi cégkivonatának horvát nyelvű hiteles fordítására, az ügyvezető útlevelére, vagy az ügyben eljáró megbízott személyes okmányaira, ügyvédi meghatalmazásokra van szükség.
AZ ELJÁRÁS RENDJE
• Társasági szerződés elkészítése
• Törzstőke befizetése (minimum 20 ezer kuna – 1 kuna 35 forint)
• Igazolások beszerzése arról, hogy az alapítónak nincs adó- és tb-tartozása
• Cégbejegyzési kérelem benyújtása
• Cégbírósági végzés kézhezvétele után pénzforgalmi számla nyitása
• Bejelentkezés a zágrábi statisztikai hivatalhoz
KÖLTSÉGEK
• Közjegyzői díj (2,5-3,5 ezer kuna)
• Bírósági illeték (1,7 ezer kuna)
• Hirdetés a horvát közlönyben (810 kuna)
• A hirdetés közzététele (700 kuna)
• Statisztikai hivatal illetéke (100 kuna)
Legtöbbször azzal kell szembesülni, hogy a háznak nincs használatbavételi engedélye. Bár e dokumentumok kisebb-nagyobb nehézségek árán utólag pótolhatóak, mégis érdemes csak jogtiszta ügyletekbe belemenni. Czibere Ilona például éppen hasonló rossz tapasztalatai alapján döntött úgy, hogy cége kizárólag új fejlesztésekkel foglalkozik. A leggyakoribb vásárlónak számító németek, olaszok és magyarok számára az átlátható tulajdonviszonyok egyébként is alapkritériumot jelentenek.
Összehasonlítva az amerikai és spanyol viszonyokkal – de akár a hazaiakkal is -, szokatlan körülménynek számít ugyanakkor, hogy Horvátországban még nem lehet hitelből vásárolni. A kínálat egyébként bőséges, főként a régi építésű ingatlanokból; az újakból – 8-12 lakásos társasházi lakásokból – már kevesebbet mutat a piac.
A vevőjelöltek többsége általában több hónapot tölt el a keresgéléssel, és gyakran többször is személyesen keresik fel a helyszíneket. A vásárlásról hozott döntés után jön a neheze. A tulajdonszerzéshez a horvát külügyminisztérium engedélye szükséges (a feltételeket lásd külön), az viszont csak akkor bólint rá az ügyletre, ha előzetesen megkapta a helyi önkormányzatokat felügyelő igazságügyi tárca jóváhagyó nyilatkozatát.
Ennek az engedélynek a megszerzését csak oly módon lehet megúszni, ha egy horvátországi bejegyzésű cég az ingatlan vásárlója. Ilyen társaságot fenntartani azonban csak akkor érdemes, ha az több ingatlant üzemeltet (a költségeket lásd külön). Egy esetleges minisztériumi vétó esetén egyébként a vevő továbbértékesítési joga megmarad, csak a tulajdonjogát nem jegyeztetheti be.
