Bérlakások, bérházak – megint a régi nóta

A vállalkozóknak nem éri meg az új épületek lakásait azonnali értékesítés helyett bérbe adni, hiszen ezáltal befektetésük jóval később térülne meg – jellemzi az ingatlanpiac “mostohagyermekét” Gerőházi Éva, a Városkutatás kft. munkatársa. Ráadásul az új lakásért sokkal magasabb bérleti díjat kell kérniük, mint a használtakért. Ezt önmagában is nehezen tolerálná a piac keresleti oldala, amelyet az egyre kedvezőbb típusú hitelek bevezetése is mind erőteljesebben ösztönöz arra, hogy saját lakásba költözzön.

Noha ingatlan bérbeadással sok cég foglalkozik, egy-egy házban ezek is képtelenek az összes lakás felvásárlására. Az utolsó pár otthonért megfizethetetlen árat kérnek az alkuelőnyüket kihasználó lakók – így bérlakások még igen, valódi bérházak azonban már nem színesítik az ország lakáspalettáját.

Házsorsok

Az iparosodás és a gyors városiasodás időszakában a magán-bérlakás szektor a fővárosi lakosság gyors növekedésére épült. Elsősorban az intenzív bevándorlásnak köszönhetően 1869 és 1913 között három és félszeresére duzzadt az ország kereskedelmi, ipari és közigazgatási központjának népessége. Ezzel párhuzamosan óriási ütemben zajlottak a lakásépítések, szinte kizárólag a magánszektor finanszírozásában – áll a az Egyesült Államok Nemzetközi Fejlesztési Hivatalának (USAID) kelet-európai lakásszektor-támogatási projektjének jelentésében.

A lakásberuházások ebben az időszakban kockázatmentes, jó hozamú befektetésnek számítottak. A bérházépítés a fellendülés időszakában az adó és egyéb terhek levonása után is általában 10-12 százalékos megtérülést biztosított a befektető számára. 1925-ben Budapest 212 ezer lakásának 86,6 százaléka volt bérlakás, 2,4 százaléka tulajdonos által lakott, 10 százaléka szolgálati lakás, 1,1 százaléka pedig üresen állt.

A huszadik század közepe két szempontból is törést hozott a bérházépítések piacán. Az állam szociálpolitikai eszközei közé emelte a lakbér-kontrollt, amely rövidtávon a bérlők védelmét szolgálta az infláció okozta áremelkedés, a lakásállomány pusztulásából eredő, illetve a nagyvárosok felgyorsuló növekedését kísérő lakbéremelkedéstől. Ennek hatására az Európában megszokott 30-40 százalékos lakbér/jövedelem arány 10 százalékra módosult, ám ez az összeg az üzemeltetés szempontjából még a takarításra sem volt elegendő. Az intézkedés így jócskán visszafogta a magán (lakás)befektetők beruházási kedvét, a bérlők immobilakká váltak – kialakult a bérlakások nem megfelelő hatékonyságú rendszere.

Tulajdonosból bérlő – bérlőből tulajdonos

Alapvető változást okozott a lakásrendszerbe 1952 elején a bérházak államosítása. Az 1960-ban készült felmérés már arról tanúskodik, hogy a lakott ingatlanok között országosan 33, Budapesten 78 százalékot tesz ki az önkormányzati (tanácsi) tulajdonban lévő bérlakások aránya. Bár (szigorú feltételek mellett) már 1969-től lehetővé tette a törvény a bérlők számára, hogy megvegyék lakásaikat, a tanácsi lakások aránya inkább az új családi házak épülése miatt esett vissza 1990-re országosan 19, Budapesten 50 százalékra.

A rendszerváltást követően új korszak kezdődött ezen a területen is. A vállalati és állami intézmények, minisztériumok kezében lévő lakások jelentős részét azonnal értékesítették, míg egy hosszabb és kacskaringósabb úton, az állami tulajdonból először az önkormányzatokhoz átkerülő tanácsi lakások jelentősebb részét is – változó nagyságú kedvezménnyel – megvásárolták a lakók.

Mindezek eredményeképpen – és persze a további építkezések hatására – 2002-re országosan öt, a fővárosban tíz százalékra csökkent az önkormányzati tulajdonú lakások aránya, miközben elemzők 5-6 százalékra becsülik a szürke-gazdaságba jócskán átnyúló magántulajdonú ingatlan-bérbeadás mértékét.

Változó befektetési kedv

Az országhatárok megnyitása után a szemfüles befektetetők a legmagasabb igényeknek megfelelő drága bérlakásokat építettek a hazánkba települő multinacionális cégek vezetői számára. Ez az “iparág” azonban igen rövid ideig virágzott: a multik gyorsan váltottak és a drága külföldi vezetők helyére, jóval alacsonyabb bérezésű, bérlakást nem igénylő, gyorsan tanuló magyar szakembereket ültettek – emlékezett vissza a kezdetekre Iványi György, a FigyelőNet ingatlan-szakértője.

Szerinte a Széchenyi-terv is megtörte az ébredező befektetői lendületet, mivel a lakáspolitika ismét szociálpolitikai eszközzé vált. Az önkormányzatoknak és egyházaknak nyújtott 40 milliárdos támogatással az előző kormány lehetővé tette, hogy az ebből a pénzből megépülő lakások bérleti díja a piacinál alacsonyabb legyen, elrettentve ezzel az így versenyhátrányba kerülő magánbefektetőket. Gerőházi Éva ugyanakkor úgy véli, a két szektor más-más célközönségre épít. Emiatt a felépülő mintegy tízezer, valóban a piaci ár alatt kiadandó bérlakás nem képez jelentős konkurenciát a magánbérlet számára.

A magántőke megerősödésére ezen a piacon Iványi György csupán akkor lát esélyt, ha a kormány képes ezt a fajta szociálpolitikát közvetlen támogatássá váltani, felszabadítva ezzel az ágazatot piactorzító hatásaitól. Szerinte segítséget jelentene a nyugdíjpénztárak megerősítése is, hiszen tőlünk nyugatabbra az ilyen típusú intézmények tipikus befektetői az ingatlanpiacnak.