Ingatlant nemcsak az utóbbi időben tapaszitalható árrobbanás miatt érdemes vásárolni, de bérbeadásából is szép summára lehet szert tenni. Még akkor is, ha az ily módon keletkező jövedelem egy részére adó formájában igényt tart az állam. S hogy ez a kötelező penzum minél kisebb legyen, érdemes az adózási mód kiválasztása előtt számba venni a lehetőségeket, kiszámolni a várható bevételeket és költségeket, s csak ezek ismeretében dönteni. Annál is inkább, mert az idén újra változtak az ingatlan-bérbeadás szabályai, s azáltal, hogy bővült a választható adózási formák köre, némileg kedvezőbbé váltak a feltételek.
Kétségtelen tény, hogy az ingatlan-bérbeadásból származó bevételből akkor marad a legtöbb a magánszemélynél, ha a tranzakció “feketén” jön létre, vagyis nem adózik utána. A lebukás veszélye viszont ma már nem csekély, ami kemény szankciókat – 100 ezer forintig terjedő mulasztási bírságot, illetve adóhiány miatt kirótt adóbírságot – vonhat maga után. Közérdekű bejelentések – a kedves szomszédtól, vagy a tudálékos ismerőstől – pedig minden évben érkeznek az adóhatósághoz.
A termőföld bérbeadására más adózási szabályok vonatkoznak, mint az egyéb ingatlanokra. Ez 3 hektár alatt adómentes, de ha az adóévben akár egy napig is meghaladja a magánszemély tulajdonában lévő föld mennyisége ezt a limitet, akkor a teljes terület bérbeadása után kell adózni. Az adó mértéke ez esetben a bevétel 20 százaléka. E szegmens azért is speciális, mert a kötelezettséget az önkormányzati adóhatóságnál kell bevallani és – ha a kifizető nem vonta le az adót, akkor negyedévente – befizetni. Egyéni vállalkozó bérbeadónál viszont a központi adóhatóság felé kell elszámolni.
Egyéb ingatlanok bérbeadása esetén (albérlet, lakás-, ház-, garázs- és ágybérlet) január elseje óta a magánszemély többféle lehetőség között választhat (a jövedelem megállapítására szóba jöhető formákról lásd külön anyagainkat). A döntést jól meg kell fontolni, mivel az nem egyetlen, hanem többnyire négy adóévre szól. Mint Gódor Sándorné, az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal (APEH) osztályvezetője hangsúlyozza, ez a szabály igaz arra az esetre is, ha az adózó közben eladja ingatlanát, s mondjuk két év múlva másikat vesz, amelyet ugyancsak bérbe ad; ekkor is csak a korábbi módon adózhat. A szabályozás ugyanis nem az ingatlanhoz kapcsolódik, hanem az ilyen típusú jövedelemhez. Éppen ezért, ha valaki több ingatlant is bérbeadással hasznosít, akkor is csak egyféle módon adózhat.
Az ügylethez adószám mindenképpen szükséges, mivel a bérbeadónak számlát is kell adnia. (Az adószámot – mégpedig a tevékenység megkezdését megelőzően – a bérbeadó lakóhelye szerint illetékes adóhatóságtól kell kérni, kivéve az egyéni vállalkozókat, akik ma még a gazdasági kamaráktól kapják meg azt.)
A választható technikák kínálata még gazdagabb, ha a bérbeadás fizetővendéglátásnak vagy falusi szállásadásnak minősül. Ilyenkor ugyanis – az általános szabályok mellett – az előbbire a tételes átalányadózás is alkalmazható, az utóbbi pedig akár adómentes is lehet. Az igen kedvező adózási szabályok választásának azonban szigorú feltételei vannak. Mindkét esetben követelmény, hogy a kiadott szobák száma az ötöt, illetve az ágyak száma a tízet nem haladhatja meg. Fizetővendéglátó tevékenység esetén a tételes átalányadózás választásának további feltétele, hogy a bérbeadást csak saját lakásában vagy üdülőjében, de mindenképpen csak egyetlen ingatlanban végezheti – kizárólag egyedül – a magánszemély. Szükség van ezen minősítéshez az önkormányzat jegyzőjének igazolására is. Az adó ilyenkor szobánként mindössze 24 ezer forint évente. (Annak érdekében, hogy a lakás-, ház-, ágybérlet még véletlenül se minősüljön fizetővendéglátásnak, a szabályozás kimondja: ha ugyanazon személynek egybefüggően 30 napnál hosszabb időre történik a kiadás, azt már nem lehet fizetővendéglátásnak minősíteni.) A falusi vendégfogadásból származó bevétel évi 400 ezer forintig adómentes, a fölött viszont a teljes összeg után kell adózni.
A főszabály szerint az ingatlan hasznosításból származó jövedelem után az adót a kifizetőnek kell év közben levonnia a bérleti díjból, vagyis a bérbeadó csak a bruttó bérleti díj 80 százalékát kapja meg. Három esetben azonban mégis kivételt tesz a törvény: nem kell 20 százalék adót levonni attól, aki egyéni vállalkozói igazolvány birtokában végzi a bérbeadási tevékenységet, mint ahogy a tételes átalányadózást választó fizetővendéglátó tevékenységet végzőtől sem, valamint az is mentesül a 20 százalék adó levonásától, akinek nyilatkozata van arról, hogy falusi vendégfogadásból származó éves bevétele nem haladja meg a 400 ezer forintot. Ha valaki nem kifizetőnek, hanem egy másik magánszemélynek adja bérbe az ingatlanát, akkor neki magának kell az adót megállapítania, s az adóhatóságnál negyedévenként megfizetnie.
Az ingatlanok bérbeadására tehát immár többféle adózási módszer választható, ám Gódor Sándorné szerint még mindig a főszabály alkalmazása tűnik a legmegfelelőbbnek. Ebben az esetben ugyanis még viszonylag alacsony a 20 százalékos adókulcs, s bár a rezsiköltség is adózik, mégsem 40 százalékkal. Némi könnyebbséget az is jelent a magánszemélyeknek, hogy – az egyéni vállalkozói igazolvány birtokában folytatott bérbeadási tevékenység kivételével – az adózási formáról elég az adott éves adóbevallás elkészítésekor, vagyis a tárgyidőszakot követő év elején dönteniük, mivel év közben a főszabály szerint kell az adót megfizetni.
