Az ország EU-csatlakozása várhatóan különbözőképpen érinti a hazai ingatlanpiac különböző területeit. Földrengésszerű változásra kevés az esély, lassú felzárkózást prognosztizálnak a szakértők azokon a területeken, ahol még jelentős az eltérés a hazai és a nyugat-európai árak között. Egyes szegmensekben a csatlakozáshoz kapcsoló változások már javában zajlanak, máshol szinte már be is fejeződtek.
Üdülőtelkek túl a Dunán
Jócskán előrehaladott az a folyamat, mely eltünteti a hazai és a nyugat-európai üdülőhelyek közötti árkülönbséget. A nemzetközi kínálat ma már nem drágább, mint a nyugat-magyarországi – különösen a Balaton környéki – üdülőtelkek, a csatlakozástól inkább azt várják a szekértők, hogy a turisták érdeklődése nem ér majd véget a Dunánál, és a kelet-magyarországi területek a külföldiek számára is kedvelt idegenforgalmi üdülőközpontokká fejlődnek.
Nem várható a lakásárak drasztikus emelkedése az EU-csatlakozást követően. Bár jó esély van arra, hogy hazai ingatlanárak tovább közelednek a nyugat-európai árszínvonalhoz, a szakértők szerint ez messze nem lesz robbanásszerű, hosszú távú folyamatról van szó.
Elsősorban a jelenlegi árstruktúra kiszélesítését várja uniós tagságunktól Iványi György ingatlanszakértő, aki szerint a mai piac igen érzékeny az ingatlanok elhelyezkedésére, arra, hogy melyik városban, mely városrészben található az értékesítendő lakás, ám szinte figyelmen kívül hagyja a minőségét. A piac e torz jellegzetessége várhatóan megszűnik a csatlakozás után, az olcsóbb lakások a későbbiekben relatíve még olcsóbbá válhatnak. Összességében azonban lassú és igen differenciált áremelkedést vár a szakértő.
Nem a hazánkba költöző nyugati-európai állampolgároktól várják a szereplők a piac fellendülését, sokkal inkább a Magyarországon beruházni vágyók módosíthatják a honi viszonyokat. Ebből adódóan leginkább a luxuslakások népszerűsége növekedhet, bár ez a folyamat sem várta meg a csatlakozási szerződés aláírását – a tagság után már csupán mérsékelt növekedésre lehet számítani.
Ami a fővárost illeti, elemzők szerint megfordulhat az a folyamat mely a külső zöldterületek drágulását indukálja. Vagyis a belvárosi lakások értékének növekedését hozhatja a csatlakozás – nemcsak a már most is „felárazott” belső főútvonalak és sugárutak mentén, hanem a mellékutcákban is.
Bővülés két oldalról
A csatlakozás jelentős lépésnek számít Magyarország nyugat-európai integrálódásában, ám ez nem jelenti azt, hogy az ebből fakadó gazdasági hatások csupán nyugatról érik az országot. Szakértők egyetértenek abban, hogy uniós tagságunk után jelentősen megnőhet a tőlünk keletre fekvő országok – elsősorban Oroszország – magyarországi beruházásainak száma. A csatlakozással járó kedvezőbb kockázati megítélések közvetlenül keletről is felpezsdíthetik az ingatlanpiacot, ami újabb lökést adhat az ország két oldalán tapasztalható gazdasági és társadalmi különbségek kiegyenlítődésének.
Eltérőek a vélemények Budapest és a vidék viszonylatában. A külföldiek földvásárlási lehetőségeire vonatkozó halasztások elodázhatják az árak kiegyenlítődését, az infrastrukturális fejlesztések viszont nagyot lendíthetnek a felzárkózáson, különösen a vidéki nagyvárosok esetében.
A hosszú távú tendenciákat tekintve mindenképpen lehet és érdemes azzal számolni, hogy a vidéki lakóingatlanoknál megindul a keresleti és kínálati viszonyok egyfajta igazodása a fővárosi piaci helyzethez. Ehhez tartozik az is, hogy míg eddig a vidéki lakóingatlan-piac többé-kevésbé kiegyensúlyozottnak volt tekinthető, addig a jövőben várhatóan ott is enyhe túlkínálat jelenik meg.
Irodapiac: nagyon várják a tagságot
A szakértők által gyakran törékenynek és esetlegesnek nevezett irodapiac számára megváltás lehet a csatlakozás. Az e téren tapasztalható igen domináns túlkínálat elsősorban a csatlakozás időpontjának eddigi sorozatos elhalasztásával indokolható, ám kétséges hogy a beruházók által régóta várt uniós tagság milyen mértékben és ütemben képes enyhíteni rajta.
Könnyen lehet, hogy a kereslet felpezsdülése sem lesz képes teljes mértékben kiegyensúlyozni a túlkínálatot – ezen a téren is sok múlhat azon, milyen szerepet sikerül kialakítania hazánknak az unión belül. Molnár László, a Gazdaságkutató Intézet munkatársa szerint leginkább ez az ingatlanpiaci szegmens érdekelt abban, hogy a magyar diplomáciának minél több és minél fajsúlyosabb EU-s intézményt sikerüljön Budapestre csábítania.
Az uniós csatlakozáshoz kapcsolódó nemzetközi tapasztalatok azonban inkább stagnálást, mint igazi fellendülést jeleznek ezen a téren. Svédországban ugyan megugrottak az irodaárak a csatlakozás nyomán, Ausztriában azonban reálértékben is csökkentek, illetve stagnáltak. Magyarország esetében elemzők szerint valószínűleg az osztrák példa ismétlődik meg. Ennek egyik oka, hogy hazánk az EU „végvidéke” lesz, s így viszonylag távol van az unió gazdasági erőközpontjaitól. A másik ok az iroda-alapterület gyors bővülése, ami erős árversenyt idéz elő.
Komoly szerepe lehet a kormányzati politikának abban, ahogy az ipari ingatlanok sorsa alakul. A jelenleg hatályban lévő (multicsalogató) befektetési adókedvezményeket rövid időn belül EU-kompatibilissé kell tenni – és ez a folyamat az ilyen típusú ingatlanok jelentőségét is megnövelheti. Az uniós szabályozás ugyanis nem engedélyezi a cégek közvetlen állami támogatását, ám nem csupán megengedi, hanem kifejezetten ösztönzi a vállalatok infrastrukturális környezetének fejlesztést. Így látszólag egyszerű a képlet: az adókedvezmények helyett ezentúl az ipari telepek kialakításával teheti befektetővonzóvá az országot a kormány – ennek akadálya csupán az lehet, hogy egy-egy ilyen ipari park kialakítása önmagában többmilliárd forintba kerül.
