Október 14-én éjszaka megjelent a jogszabálytervezet a nyugdíjmegtakarítások adómentes lakáscélú felhasználásáról. A Bankmonitor szerint számos kérdés tisztázódott, de akad azért még néhány nyitott pont. Mi lesz azokkal, akik önerőből vásárolnának lakást? Mi lesz azokkal, akik építkeznek? Mit értünk hiteltörlesztés alatt?
A jogalkotó bezárt egy kiskaput is: Vagyis az idén év végén újonnan befizetett összegek a jövő évi adójóváírással már nem lesznek elérhetők. (Ezzel gyakorlatilag azon ügyeskedők előtt zárták be a kiskaput, akik most nyitnának nyugdíjmegtakarítást és gyorsan befizetnének rá abban a reményben, hogy a jövő évi állami támogatással gyorsan extra hozamot érjenek el.)
Van azonban számos nyitott kérdés is, amiket érdemes lehet megmagyarázni, esetleg pontosítani.
- Mi lesz azokkal, akik saját megtakarításból vásárolnának ingatlant?
Lakáscélú felhasználás alatt a jogalkotó két konkrét lehetőséget nevesít:
- A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló törvényben (Hpt) meghatározott lakáscélú hitel- vagy kölcsönszerződés önrészének, valamint törlesztésének támogatása.
- A Magyarország területén fekvő, az ingatlan-nyilvántartásban lakás vagy lakóház fő rendeltetés szerinti jelleggel nyilvántartott ingatlan, valamint tanya, vagy birtokközpont jogi jelleggel nyilvántartott ingatlan lakáscélú épülete (a továbbiakban együtt: lakás) korszerűsítésének, felújításának támogatása.
A portál szakértője szerint ez valójában három önálló célnak tűnik: lakás felújítása, korszerűsítése, lakáshitel törlesztése, lakáshitel mellé szükséges önerő kiegészítése. Vagyis ez alapján
Ez érthető abból a szempontból, hogy ezen réteg jó eséllyel a vételárnak jelentős részét ma is meg tudná finanszírozni (az átlagos egyenleg az önkéntes nyugdíjpénztárakban 2 millió forint), vagyis valójában nincs igazán szükség az érintett megtakarításukra lakáscéljuk eléréséhez.
- Mennyi lakáshitelt szükséges igényelni a vásárláshoz?
Az előző pontban leírtak alapján úgy tűnik a hitel nélküli ingatlanvásárlás nem lesz megfelelő cél. Ugyanakkor arról a jogalkotó nem rendelkezett, hogy milyen mértékű, mekkora összegű kölcsön felvételére lenne szükség a lehetőség kihasználásához. Ezzel azonban megnyílhat egy kiskapu: felvehetnek egy kis összegű – mondjuk 1 millió forintos – lakáshitelt azok a vevők, akik alapvetően saját megtakarításból is meg tudták volna venni új otthonukat csak azért, hogy az új lehetőséget kihasználják.
- Mit jelent a kölcsön törlesztése?
Alapvetően egy másik cél is felvet egy kérdést, ez pedig a kölcsön törlesztésére vonatkozik. De mit érthet ez alatt a jogalkotó, a kölcsön rendszeres törlesztését, vagy az előtörlesztés, végtörlesztés is elfogadható? Alapvetően a törlesztés egy általános fogalom, így akár beleérthető lehetne mindhárom kategória is. Mindenesetre a portál szakértője szerint jó lenne itt egy értelmezési iránymutatás, ami segít a kérdés biztos eldöntésében.
- Mi a helyzet az építkezéssel?
A célok között a korszerűsítés, felújítás szerepel. A lakáshiteleknél pedig az van nevesítve, hogy olyan hitel lehet, amely lakóingatlan megszerzésére irányul. Ez alapján felmerülhet a kérdés, hogy mi lesz azokkal, akik saját házat szeretnének építeni. A felújítás, korszerűsítés nyilván nem vonatkozik rájuk, ugyanakkor erősen kérdéses, hogy a „megszerzés” kifejezésbe belefér-e egy új ház építése. Ugyanez a kérdéskör felmerül a bővítési célú kölcsön esetében is.
- Mekkora tulajdoni hányad kell az ingatlanban?
Alapvetően Magyarországon fekvő lakóingatlan lehet a cél. A tulajdoni lapon lakás, lakóház megnevezés megfelelő, illetve elfogadható a tanya, birtokközponton fekvő lakáscélú épület is. Az ingatlannak legalább részben a pénztártagnak, házastársának, vagy gyermekének tulajdonában kell lennie. (Lakáshitel esetén elfogadható, ha ilyen ingatlan megszerzésére irányul a szerződés.) Ugyanakkor nincs kikötés a tulajdoni hányad mértékére vonatkozóan – ez alapján akár 1% tulajdoni hányaddal is működhetne a dolog. Illetve nincs időbeni kikötés sem – például egy adott dátum előtt már a tulajdonban kellett lenni az ingatlannak – ami visszaélésekhez vezethet. (Például egy gyors ajándékozással megoldható az előírás teljesítése.) Azt azonban meg jegyezi a szakértő, hogy az átlagos 2 millió forint összegű egyenleg adómentes felhasználása nem biztos, hogy olyan vonzó, hogy ezért trükközzenek az érintettek a tulajdoni jog átírásával.
- Otthonteremtés, vagy befektetés?
Alapvetően a korábbi kommunikációban az otthonteremtés cél is elhangzott. Ugyanakkor a jogszabályban nem látni arra vonatkozó előírást, hogy a ténylegesen a pénztártagnak, vagy családjának a kérdéses ingatlanban kellene laknia életvitelszerűen. Ez alapján akár befektetési célú ingatlanvásárlásra is fordítható lenne az önkéntes nyugdíjpénztári (önyp)egyenleg. Ez abból a szempontból érthető lenne a szakértő szerint, hogy így gyakorlatilag egy hosszú távú megtakarítási forma áthelyeződne egy másik szintén jellemzően hosszú távú megtakarítási formába.
- Mi lesz a festéssel, belső nyílászárók cseréjével?
Pontosan nevesítve lett a felújítási, korszerűsítési munkálatok köre, amire az önyp adómentesen felhasználható lenne fűtésrendszer korszerűsítése, cseréje, épület szigetelése, beleértve a hőszigetelést, hangszigetelést, lábazati szigetelést is, külső nyílászárók cseréje, tetőfelújítás, tetőcsere, tetőszigetelés, klímaberendezés beszerelése, cseréje, napkollektor, napelem beszerelése, cseréje, fali és padlóburkolat készítése, cseréje, felújítása, konyhai bútor, berendezés cseréje, beszerelése, akadálymentesítés célra.
A korszerűsítési, energiahatékonyságot javító munkálatok mellett bekerült néhány klasszikus felújítási munka is. Ilyen például a konyha felújítása, vagy épp a burkolás. Ugyanakkor néhány szintén klasszikusnak tekinthető felújítási munka hiányzik: például a belső nyílászárók cseréje, a festés, vagy épp a víz-, áramvezetékek cseréje a lehetőségek közül. Kérdés, hogy ezek a munkálatok a jogszabály végleges verziójából is hiányozni fognak-e.
- Utólagos finanszírozás lesz korszerűsítés esetén?
Alapvetően a két cél esetén nevesítve van az, hogyan lehet „lehívni” az önyp-n lévő összeget. Hiteltörlesztés esetén vagy utólag a törlesztés megtörténtéről szóló igazolás ellenében adják ki az összeget, vagy azt közvetlenül a pénzintézet felé is elutalásra kerülhet. A felújítási, korszerűsítési munkálatok esetében számlát kell bemutatni. (A számlának a pénztártag, vagy házastársa, gyermeke nevére kell szólnia.) Ezen számlák alapján a pénztár 60 napon belül teljesít. Vagyis ez jó eséllyel utófinanszírozást jelent felújítás, korszerűsítés esetén. Viszont az anyagok beszerzésénél is jellemzően azonnal kell fizetni, és a mesteremberek jó része sem fog 60 napot várni a pénzre – említi meg a szakértő.
- Milyen támogatásokkal nem lehet kombinálni a lehetőséget?
A jogszabály tervezetében van egy kikötés, miszerint a Kincstár jogosult ellenőrizni, hogy az (5) bekezdés szerinti számla, illetve vállalkozási szerződés jogszabályban rögzített más támogatásra nem kerül felhasználásra, ezért a nyugdíjpénztár a Kincstár megkeresésére, kérésére a Kincstárnak a számlákról és a vállalkozási szerződésekről adatszolgáltatást teljesít
Felmerülhet a kérdés, hogy mely támogatásokkal nem lehet összekombinálni a lehetőséget. A szakértő szerint az nyilván teljesen érthető, hogy mondjuk a Falusi CSOK-ból finanszírozott munkálatra ne legyen lehívható az önyp egyenlege. De nem világos, hogy mondjuk ezen munkálat önrészébe sem lehet-e majd beszámítani az önyp egyenlegét. Illetve érdekesség szerinte, hogy a jogalkotó kikötése alapján bármilyen ingatlan megszerzésére irányuló hitel törlesztésére fordítható lehet a nyugdíjcélú megtakarítás. Ez alapján akár egy támogatott CSOK Plusz kölcsön törlesztésére is fordítható az összeg. Ezek szerint ilyen szempontból nem lesz probléma a támogatások összekombinálása – jegyzi meg.
- Kellene számla a hiteltörlesztésről is?
Alapvetően három alkalommal kérheti a pénztártag a jövő évben a megtakarításának lakáscélú felhasználását. Ehhez mindenképpen számlát kell benyújtania. A jogszabály azonban itt nem csak a korszerűsítési, felújítási célokat nevesíti. Ez alapján felmerülhet a kérdés, hogy milyen számlára lenne szükség a hiteltörlesztésről, vagy épp egy használt lakás megvásárlásáról. Vélhetően itt csak a korszerűsítés, felújítás esetében szükséges számlát benyújtani.
Az mindenképpen jó hír a szakértő szerint, hogy már a 2024. október elsejétől kiállított számla is elfogadható. Ez alapján arra lehet következtetni, hogy a jövő évben az októbertől megkezdett felújítási munkálatokra is fordítható az önyp egyenlege.
