Rendkívül jó évet zárt az idén a pesti tőzsde, a külföldiek legnagyobb örömére. A magyar befektetők döntő többsége ugyanis 2004-ben sem tartott igényt a részvények által biztosított hatalmas nyereségre, a kisbefektetők és az intézmények is az eladói oldalon álltak, a külföldiek részaránya viszont nőtt a részvénypiacon. Pedig ritkán lehetett annyira biztató kilátásokkal találkozni, mint tavaly ilyenkor. A Molnál a gázüzlet várható eladása, az OTP-nél pedig az újabb tekintélyes profitnövekedés volt csábító, a piac azonban az optimista elképzeléseket is überolta. Az OTP profitja a várakozásokat is jócskán felülmúlóan nőtt, s a terjeszkedés során is megszerezte azokat a külföldi pénzintézeteket, amelyekre igazán szüksége volt. A Molnál pedig az elszálló olajár annyira megdobta az eredményt, hogy az idén a cégre nem túlzás a pénzgyár kifejezést használni.
 |
RÉSZVÉNYPIACI JÖVŐKÉP. A fentiek ismeretében nem meglepő, hogy a következő évre már óvatosságra intenek a tőzsdei szakértők. A Mol profitja az idei hatalmas ugrás után várhatóan visszaesik, s nagyjából ugyanennyivel nő majd a többi tőzsdei cég eredménye. Össztőzsdei szinten tehát a jelenlegi várakozások szerint nem, vagy csak alig lesz 2005-ben profitbővülés, ami persze a Mol kilátásainak módosulásaival együtt változhat. Ha az olajár a jelenlegi magas szinten stabilizálódik, ha a piac elfogadja az átértékelődést ahelyett, hogy a visszaesést várná, s ha a Mol számára fontos finomítói árrés sem szűkül érdemlegesen, az a továbbra is alulértékeltté teszi az olajpapírt. Ha hisszük, hogy az OTP eredményességének javulása tőzsdei jelenlétének 10. évében sem törik meg látványosan, akkor a bankpapír sem tűnik drágának. Azt azonban nem árt figyelembe venni, hogy akárhány év múlva jön is egy nem várt lassulás, azt igen keményen fogja büntetni a piac. Szerény profitemelkedésre a Richternél és a Matávnál is van kilátás jövőre: az idén lényegében stagnáló két részvénynél az hozhatja meg a vételi kedvet, ha a profitvárakozások egyértelműen felfelé mozdulnak.
 |
A cégek eredményessége természetesen csak a mozgatórugója az árfolyamváltozásoknak, a kedvező tőzsdei teljesítmény további feltétele, hogy a befektetőknek megmaradjon az étvágya a feltörekvő piacokra. Nem egyik napról a másikra, de a háttérben már érezzük az uniós csatlakozás kedvező hatását. Néhány éve minden oroszországi rossz hírre eladási hullám érte el régiónk tőzsdéit is, most ősszel azonban a moszkvai tőzsde látványos hanyatlásával párhuzamosan is csúcsot csúcsra tudott halmozni a magyar börze. A feltörekvő piacokkal kapcsolatos régi megfigyelés, hogy a kockázatosabb befektetésekre kedvezően hat a fejlett országokban kialakult alacsony kamatszint. Ez maximálisan igaz volt az elmúlt két évben, ma azonban már kissé bizonytalan a helyzet. Megindult az amerikai kamatemelési trend, 1,00-ről 2,25 százalékig emelkedett az irányadó ráta, és nem lehet tudni, hol lesz az első tartós megálló. A feltörekvők iránti érdeklődés enyhe csökkenése már most is tapasztalható, régiónk irányában azonban ez még nem érződik. Az amerikai Fed minden egyes kamatemelésével nő azonban a valószínűsége annak, hogy óvatosabbá válnak a befektetők, a feltörekvő alapokba áramló pénz elapadása pedig megakaszthatja a budapesti tőzsdei bikát is. Újabb kedvező céghírek nélkül a profitrealizásálás már most bármikor beindulhat, mivel – annak ellenére, hogy a hazai részvények továbbra sem drágák – az idei hozamok leszüretelése logikus lépésnek látszik.
Természetesen a jövő évnek is meglesznek a tőzsdei sztárjai. Az évtized elején a Brau, a Zwack és a Globus voltak a nagy nyertesek akkor, amikor a blue chipek iránt megcsappant az érdeklődés. Tavaly a Richter, majd az OTP voltak a kedvencek, az idei pedig egyértelműen a Mol és az OTP éve volt, legalábbis az árfolyam-emelkedés tekintetében. A Richter más szempontból volt nyerő: elérte függetlenségének megmaradását, s ehhez az átváltoztatható kötvény formájában ideális megoldást talált. (Nem véletlenül választották a tőzsdén az év emberének Bogsch Eriket, a gyógyszergyár vezérigazgatóját.) A jelenlegi várakozások szerint a két vezető blue chip jövőre az ideinél jóval kisebb áremelkedést produkálhat csak, érdemes lehet viszont figyelni a második vonalra. A Rábánál már látszik az alagút vége, a Földhitel- és Jelzálogbank továbbra is szépen nő majd, és a második számú gyógyszergyárat, az Egist is sokan tartják ígéretes befektetésnek. Az idei egyetlen új tőzsdei belépő, a Freesoft mellett jövőre ráadásul legalább fél tucat új társaság megjelenése várható a börzén, e kibocsátásokra is érdemes lehet tehát odafigyelni.
 |
VONZÓ BEFEKTETÉSI ALAPOK. Aki inkább szakemberekre bízza a pénzét és a befektetési alapokat választja, ezúttal nehéz döntési helyzetben van. A részvényalapok a tőzsdét követve csúcson vannak, de a kötvényalapokat is látványosan felértékelte az elmúlt hónapok hozamcsökkenése. A kötvények iránti kereslet természetesen bármikor megcsappanhat, s csakúgy, mint a részvények esetében, itt is felkészülhetünk negatív hozamokra. A stabilan csökkenni látszó inflációval párhuzamosan azonban igen kicsi az esélye annak, hogy a 2003-ashoz hasonló hozamemelkedés következzen be az állampapírpiacon. Akkor az olyan mértékű és hosszú volt, hogy a kötvényalapok hozamai fél éven át negatív értéket mutattak, így a befektetők el is kezdtek szabadulni tőlük, persze a legrosszabb pillanatban, a mélypont környékén (Figyelő, 2004/48. szám). Hasonló fejlemények jövőre nem nagyon várhatók, valószínűbbnek látszik a további hozamcsökkenés, s a kötvényalapok jó, bankbetéteket verő teljesítménye. De ha semmi nem is változna a piacon, vagyis nem módosul a kötvények árfolyama, azok felhalmozódó kamatai is biztosítják a 4,5 százalékra várt infláció feletti tisztes reálhozamot.
Egyik befektetést sem szabad azonban hosszasan „magára hagyni”. A várakozások folyamatosan módosulnak a legfrissebb világpiaci folyamatok, cégeredmények, kormányzati intézkedések és még egy sereg más tényező hatására. Ezek nyomban módosítják a befektetésektől elvárható hozamot is, azaz érdemes résen lenni. Egy hirtelen forintgyengülés például – márpedig ez benne van a pakliban – az állampapírpiacon is gyors eladási hullámot vonhat maga után, nem csak a részvényeknél tud változni a hangulat pár nap alatt. Ettől függetlenül, s a kockázatok mellett a mai kilátások szerint jövőre mind a hazai kötvény- és részvénybefektetések, mind pedig a befektetési alapok infláció feletti megtérüléssel kecsegtetnek.
 |
JÓL KAMATOZÓ BETÉTEK. Jól döntöttek azok, akik bankbetétbe tették a pénzüket egy évvel ezelőtt. Jókora reálhozamra tehettek szert, figyelembe véve a legfrissebb, novemberi 5,8 százalékos 12 havi inflációt, amely decemberre várhatóan tovább mérséklődik. Persze már egy éve sem volt mindegy, hogy melyik betétet választottuk, hiszen a termékek között a 2 százalékpont körüli kamatkülönbség sem volt ritka. A legjobb ajánlatokat választóknak például 500 ezer forintja egy évre lekötve 9,65 százalékot fialt. Valamivel többet, 9,94 százalékot hozott a konyhára, ha először csak fél évre tette pénzét bankba az ügyfél, ám a lekötést júniusban további 6 hónapra meghosszabbította. A havonta megújuló lekötés 10,27 százalékot eredményezett, míg a legnépszerűbb, és egész évben a legmagasabb kamatot kínáló 3 hónapos lekötéssel 11,43 százalékos hozamot lehetett elérni. A tavaly november végén 12,5 százalékra emelt jegybanki alapkamat ugyanis az év eleji várakozásoknál szerényebb ütemben mérséklődött. Mindazonáltal ma már csak 8 százalék körüli kamatot kaphatunk, ha 3 hónapra adjuk a banknak a pénzünket, míg tavaly decemberben ez 11,5 százalékot kereshettünk ugyanezzel a feltétellel. A pénzintézetekben tehát 4-6 százalékos reálhozamot termeltek a lekötött betétek, ugyanakkor a folyószámlán tartott pénzek vesztettek értékükből, hiszen ezekre a megtakarításokra mindössze 1 százalék körüli kamat járt.
 |
Rosszul járt, aki az idén jobban bízott a devizák értékállóságában, mint a forintéban. Nemcsak a szinte láthatatlan kamatok miatt ér ma kevesebbet a pénze, mintha forintban gyűjtögetett volna, hanem azért is, mert a hazai fizetőeszköz egy év alatt mintegy 7 százalékot erősödött az euróhoz képest és 14 százalékot a dollárhoz viszonyítva. Ha az euróban realizált hozamot, nevezetesen az 5 százalékos veszteséget összehasonlítjuk a legjobb banki forintlekötéssel, akkor több mint 16 százalék a különbség a forint javára, a dollárhoz képest pedig 25 százalék a hazai valuta előnye. A jelenlegi erős forint mellett (1 euróért mindössze 246 forintot kell adni) mégis érdemes lehet átgondolni, hogy jövőre esetleg kifizetődőbb lenne-e pénzünket euróban tartani. No nem a kamatok miatt, hiszen továbbra is 1,0-1,5 százalékot kaphatunk csak a devizabetétünkre, hanem a hazai fizetőeszköz árfolyamának várható alakulása okán. A jelenlegi várakozások szerint ugyanis az euró/forint kurzus 5-10 százalékot emelkedhet 2005-ben, s ha ez bekövetkezik, az euró alapú befektetések lesznek jövőre a jobbak. Ha viszont a forint mégis tartani tudja a legtöbb elemző által irreálisan erősnek tartott jelenlegi szintjét, vagy csak minimális mértékben gyengül, az euró és a forintbefektetések közötti szűkülő, de még mindig rendkívül széles kamatkülönbség a hazai pénzben történő megtakarítás javára billenti a mérleg nyelvét.
Biztosat mondani persze nehéz 2005-ről, hiszen a gazdasági, költségvetési folyamatok, a monetáris politika együttesen határozzák meg, miként alakul majd a forint árfolyama és a forintkamatok szintje. Fogódzkodók persze vannak. Ilyenek például a jövő évi inflációról szóló 4,6-4,7 százalékos prognózisok, valamint a jegybank ígérete, miszerint óvatos lépésekben tovább mérsékli az alapkamatot. Ezek tükrében tehát érdemes lehet elfogadni a pénzintézetek ajánlatát, jóllehet ma már csak 8 százalék körüli kamatot ígérnek egy évre. A rövidebb futamidők esetében ugyan még találkozhatunk 8,5-9,0 százalékos kamatokkal, sőt 5 millió forint felett akár 9,5 százalékkal is, de bizonyosak lehetünk benne, hogy ha folytatódik az alapkamat olvadása, akkor néhány hónap múlva a mostaninál csak rosszabb feltételekkel újíthatjuk meg a lekötést.
ÁLLAMKÖTVÉNY-KILÁTÁSOK. A forintbetétekhez hasonló nagyságrendű 10,0-11,5 százalékos hozamot kaphattak az idén az állampapírba fektetők is, ami talán visszaállítja bizalmat, amely egy évvel korábban elveszett, amikor a rendkívül hektikus pénzpiaci folyamatok következményeként kiderült, hogy a veszíteni is lehet a korábban biztosnak hitt befektetési formán. Ha például valaki tavaly decemberben 3 hónapos diszkontkincstárjegybe tette a pénzét, és lejáratkor mindig újabb 3 hónaposat vásárolt, egy év alatt mintegy 11,5 százalékos hozamot zsebelhetett be, míg ha 2003 végén a 12 hónapos konstrukció mellett tette le a voksát, akkor 10,60 százalékot tudott elérni. Egy évvel ezelőtt a 3 éves állampapírhoz mintegy évi 9,8-10,0 százalékos hozamon juthattunk hozzá. Jóllehet valamivel kevesebbet hozott a konyhára, mint az éven belüli futamidejű társai, a kellemesen magas hozamot hosszabb időre biztosította. A ma vásárolt 3 éves állampapír-befektetés „csak” 7,70 százalékos hozamot kínál, ami persze több évre előre rögzítve szintén nem rossz teljesítmény. Az 5 éves állampapírra pedig 8,60 százalékos éves hozamot lehetett elérni egy évvel ezelőtt, mára 7,20 százalékra olvadt a kínált hozam.
Noha 2004-ben több pénzhez jutott, aki a rövidebb állampapírokban tartotta a pénzét, és ismételten befektette minden alkalommal, kérdéses, hogy a jövőre nézve melyik stratégia a kedvezőbb. Miközben mindenki csökkenő kamatszintre és forintpiaci hozamokra számít, a mérséklődés üteme és mértéke kérdéses. A Magyar Államkincstárnál például 7,20 százalékos hozammal lehet 3 hónap múlva lejáró diszkontkincstárjegyet vásárolni, míg a brókercégeknél 7,80 százalék körül juthatunk hozzá ilyenhez. Ugyanakkor a 6 hónapos papír 8,25 százalékot hoz, akárcsak a 12 hónapos. Az elérhető hozamokat vizsgálva jövőre célszerű lehet a néhány hónapos helyett a hosszabb, akár 12 hónapos lekötést választani. Ha pedig valaki tartósan szeretné lekötni a pénzét, jó döntésnek bizonyulhat a néhány éves futamidejű állampapírok megvásárlása, lehetőleg még most.
 |
INGATAG INGATLANOK. Nagy kérdőjel a 2005-ös év az ingatlanforgalmazók és a fejlesztők számára s egyáltalán nem biztos, hogy jobb lesz majd a helyzet, mint ebben az esztendőben volt. Valkó Dávid, a használt és új lakások forgalmazását végző Otthon Centrum szakértője az idei „csapásokat” a lakástámogatási rendszer 2003. decemberi szigorításaitól datálja. A használt lakás vásárlásához felvehető államilag támogatott hitelek maximumának 15-ről 5 millió forintra való csökkentése, a kedvezményes kamatok felemelése, valamint az építési telkekre rótt 25 százalékos áfa bevezetése először is azzal járt, hogy sokan a múlt év végére hozták előre a vásárlásaikat, így az idén tavasszal a várt fellendülés elmaradt. Kedvezőtlenül hatott a piacra a magas jegybanki alapkamat is, hiszen a támogatott forinthitelek kondícióit a pénzpiaci kamat és hozamszintek befolyásolják.
A használt lakások piacának „bedugulása” az új ingatlanok iránti keresletet is visszavetette, így az idén az előzetes adatok alapján a forgalom 30-50 százalékkal esett vissza a piac egészén. A fejlesztők ráadásul a bekalkulált áremeléseket sem tudták érvényesíteni, így már olyan kedvezményeket is gyakran lehetett látni az ajánlatok között, mint az ingyenes konyhabútor vagy garázs, mások pedig a fizetési ütemezés átalakításával igyekeztek becsalogatni a kuncsaftot. Ma már nem ritka az olyan ajánlat, amelyben a szerződés megkötéskor csak 10-20 százalékot kell megfizetnie az ügyfélnek, a fennmaradó részt pedig csak beköltözéskor, ami sokszor egy-másfél éves haladékot is ad a vásárlónak.
 |
Az új lakások számának növekedése egyébként még javában tart: közel másfélszer annyi, 22,3 ezer új lakást vettek használatba az idén szeptember végéig, mint 2003 első kilenc hónapjában. Liskáné Pólya Lenke, az Ecostat elemzője szerint ez nem meglepő, hiszen a mostanában elkészült ingatlanok kivitelezését legalább egy évvel ezelőtt megkezdték, amikor a lakáshitelek rekord mértékű felfutásával párhuzamosan megfelelő mennyiségű pénz állt az emberek rendelkezésére. Intő jel viszont, hogy az idén júliustól szeptemberig már 4 százalékkal kevesebb építési engedélyt adtak ki, mint az előző év hasonló időszakában.
Valkó Dávid szerint éppen ezért rövid távon – egy-két évre – igencsak kockázatos befektetés a lakóingatlan. Míg az elmúlt néhány évben gyakori volt az, hogy a kedvező kamatozású hitellel megérte csak azért lakást vásárolni, hogy az ügyfél bérbe adja, két-három évvel később pedig magasabb áron értékesítse, ugyanez most – éppen az előbb említettek miatt – egyáltalán nem tűnik biztos számításnak. „Ma már elsősorban lakni veszik a lakást” – hangsúlyozza a szakember, aki szerint ezt mutatják azok a változások is, amelyek az ügyfelek preferenciáiban bekövetkeztek. A főváros pesti oldalára vonatkozó felmérésük szerint míg 2003-ban a lakásvásárlók a döntésüket befolyásoló tényezők közül első helyre az árat sorolták, másodikra a lakókörnyezetet, harmadikra pedig a szobaszámot, addig az idén a szobaszám került a második helyre, ami azt jelzi, hogy inkább saját használatra keresnek a vevők ingatlant.
Az Ecostat elemzője is azt emeli ki, hogy sok tekintetben az idei év folytatása lesz a 2005-ös. Liskáné Pólya Lenke szerint a kínálat tovább bővül, miközben a kereslet ezzel szemben alig változik, ez pedig a használt és új lakások esetében is azt vonja maga után, hogy még inkább meghosszabbodhat az értékesítési idő. A használt ingatlanok piacán ezek az értékesítési nehézségek oda vezethetnek, hogy az eladók kénytelenek lesznek árat csökkenteni. „Jól látható, hogy az új lakások eladói nem mennek a négyzetméterenkénti 300 ezer forintos határ alá” – mondja Liskáné Pólya Lenke, aki ezért úgy véli, ebben a szegmensben az idén is tapasztalt árengedmények vagy fizetési könnyítések játszhatják majd a főszerepet.
Habár sokan nagy reményeket fűznek 2005-ben tervezett jogszabályi változtatásokhoz, az ingatlanpiaci szakértők véleménye erősen megoszlik arról, hogy a tervezett intézkedéseknek milyen következményeik lesznek a lakáspiacra. Kedvezőnek tekinthető, hogy az úgynevezett „félszocpol” kedvezményt – vagyis a teljes támogatás felét kitevő, már meglévő gyermekek után járó, vissza nem térítendő állami támogatást – kiterjesztenék (lásd külön). Ugyancsak az első lakáshoz jutást könnyítené meg a garanciaalap felállítása, mely konstrukció a megfelelő rendszeres jövedelemmel, de jelentős megtakarítással nem rendelkező hitelfelvevő fiatalok esetében nyújtana állami kezességet. A megvásárlandó használt vagy új lakás árának jelenlegi legfeljebb 50 százaléka helyett annak 80-90 százalékára is kaphatnának banki hitelt az érintettek, vagyis akár 10-20 százalékos önerővel is lakáshoz lehetne jutni. Másrészt azonban – mutat rá Valkó Dávid – az új lakásokra járó illetékkedvezmény az eddigi 30 millió forintról 15 millió forintra csökken, és megszűnik a szintén új lakásokra érvényes áfa-visszatérítés is, ami nagyrészt kiolthatja a kedvező változások hatásait.
