A 6. irányelvnek megfelelően már 2004. január 1-jétől megváltozott a magyar törvényi szabályozás az ingatlan-bérbeadás áfafizetési kötelezettségéről. Mivel ezek az ügyletek gyakran előfordulnak a kis- és középvállalkozásoknál, fontos ismerni a vonatkozó előírásokat.
Lényegét tekintve az ingatlan-bérbeadás, haszonbérbeadás tárgyi adómentes tevékenység lett. Döntés szerint választható ugyan az általános szabályok szerinti adózás is (20 százalékos adómértékkel), de a lakóingatlanok és a földterület esetében (a beépítésre szánt terület, építési telek kivételével) nem élhetünk ezzel a lehetőséggel. A lakóingatlan iroda vagy más, nem lakás célú bérbeadása – tehát rendeltetéstől függetlenül – továbbra is csak tárgymentesen végezhető.
Áfával vagy a nélkül?
Figyelési idő
A bérbeadás tárgyi adómentes, illetve áfaköteles választásakor gondolni kell az áfatörvény tárgyi eszközökre vonatkozó, különös szabályára. Ha a tárgyévben 10 százalékot meghaladóan változik az ingatlan hasznosításából származó adóköteles és adómentes bevétel aránya cégünknél, akkor az ingatlanhoz kapcsolódóan már levont adó összegét az adott évben utólag módosítani kell. Ezt az ingatlan rendeltetésszerű használatba vételét követő kilenc évig folyamatosan figyelni kell.
Figyeljünk azonban arra, hogy ha nem az általános szabályok szerint szeretnénk a bérbeadási tevékenységet folytatni, akkor számlázáskor nem számíthatunk fel áfát. Ha mégis tévesen jártunk el, a kiállított számlákat helyesbíteni kell. Ezzel kapcsolatban még az is lényeges, hogy ilyenkor a tevékenységhez kapcsolódó beszerzéseket terhelő általános forgalmi adó tekintetében sem keletkezik levonási jogunk.
Gyakori kérdés, hogy az egyszerűsített vállalkozói adó szerint adózók esetében van-e lehetőség az általános szabályok választására. Mivel a törvény nem teszi lehetővé a választást az eva-alanyoknak, a bérleti díjról szóló számlájukon nem szerepeltethetnek áfát.
Előfordulhat, hogy a bérlő ugyanazt az ingatlanbérleti szolgáltatást változatlan formában nyújtja tovább saját ügyfelének, ami közvetített szolgáltatás ugyan, de az adómérték meghatározása eltérő az általános szabályoktól. A továbbszámlázott bérleti díj adómértékének meghatározása a szolgáltatást továbbnyújtó adóalany jogállásától függ, azaz: adókötelezettséget választott-e a bérbeadásra vagy sem. Így lehetőség van arra, hogy a választásunk szerint adót számítsunk fel olyan bérbeadásra, amelyet mi magunk tárgyi adómentesen vettünk igénybe.
Járulékos költségek
A gyakorlat szerint bérbeadás esetén a bérlő a bérleti díjat általában időszakonként és előre fizeti meg. A törvényi rendelkezések alapján a bérbeadásra felszámított általános forgalmi adót a bérleti díj megfizetésének esedékességi napja szerinti adóbevallásban kell szerepeltetni, tehát a teljesítés napja a fizetési határidő lesz. Tervezési szempontból ez kedvező a vállalkozásoknak, hiszen olyan adót kell megfizetni, ami elvileg már befolyt a számlára.
Előfordulhat, hogy más devizában állapodnak meg a felek a bérleti díjat illetően, ami felveti az árfolyam kérdését. Ilyenkor a főszabály szerint a Magyar Nemzeti Banknak a számla kiállítása napján érvényes devizaárfolyamát kell alkalmazni, de a szerződő felek írásban másként is megállapodhatnak.
A bérbeadó által kiszámlázott, a bérelt ingatlanhoz kapcsolódó közüzemi díjak közvetített szolgáltatásként az általános forgalmi adó szempontjából akkor esnek önálló, a bérbeadástól független adóügyi megítélés alá, ha a tényleges, mért igénybevétel nagysága alapján történik az áthárításuk. Egyébként mint az ingatlanbérlet járulékos költsége (a főtevékenység melléktevékenysége) osztozik annak adóügyi megítélésében.
Ez a közös költségek esetében is áll, mert abban az esetben sem a tényleges egyedi fogyasztás kerül a számlára (hanem például területarányos megosztással a bérlőre eső rész), így a bérleti díjnak megfelelő áfatartalommal kell szerepelniük. A bérlethez kapcsolódó parkolási szolgáltatás is követi a bérleti jogviszony áfakötelezettségét.
Áfa szempontjából kérdéses lehet a bérlő által megfizetett kaució. Abban az esetben, ha az összeget biztonsági okból kell letenni, és a bérleti jogviszony lejárta után visszajár a bérlőnek, nem terheli általános forgalmi adó. Ellenben, ha a későbbiekben a bérbeadó a kauciót a bérleti díjba beszámítja, és erről külön rendelkeztek is a szerződésben, akkor már úgy kell tekinteni, mint ami áfakötelezettséget von maga után.
A teljesítés helye
A külföldi vállalkozásokkal kapcsolatban álló cégeknek fontos tudniuk, hogy a szolgáltatásnyújtás teljesítési helyének általános szabályaitól eltérően az ingatlanhoz és annak létesítéséhez közvetlenül kapcsolódó szolgáltatások teljesítési helyét az ingatlan fekvése határozza meg. Ebbe a körbe tartoznak az ingatlanügynöki, ingatlanszakértői, az építkezést előkészítő, irányító és ellenőrző szolgáltatások, valamint az építész és az építőmérnök tevékenysége is.
De ha nem konkrét ingatlanhoz rendelünk meg egy szolgáltatást, a teljesítési helyet a szolgáltatást saját nevében megrendelő székhelye határozza meg. Ez vonatkozik arra az esetre is, ha egy megrendelt szolgáltatást egyidejűleg külföldi és belföldi munkához is felhasználnak.
