Csökken az adósság
A kabinet az államadósság csökkentésére fordítja majd a belvárosi kormányépületek eladásából származó bevételt – közölte korábban Szilvásy György kancelláriaminiszter. Az így megspórolt törlesztőrészletekből bérelne új irodákat az állam a politikus szerint.
A szakértő szerint a mostani piaci helyzetben kevéssé ésszerű, hogy a stratégiai döntés után az állam egyszerűen eladja belvárosi ingatlanjait és helyettük újakat építtet. Inkább az tűnik célszerűnek, hogy a kormányzat eladja és visszabérli a számára még szükséges régi épületeket, és a következő években dinamikusan fejlődő fővárosi irodapiacon keres helyet az új kormányzati negyednek. Ugyanígy vélekedik Hajnal István, a Biggeorge’s-NV vezérigazgatója, aki szerint az elkövetkező három évben épül még kellő mennyiségű iroda ahhoz, hogy a minisztériumok és egyéb kormányzati hivatalok találjanak helyet maguknak Budapesten, ám ettől még nem lesz a városnak egy egységes, összefüggő, önálló kormányzati negyede.
Hajnal István szerint amennyiben ugyanis ez a cél, akkor ahhoz egységes városfejlesztési koncepció kell, amiről egyelőre az ingatlanfejlesztők berkeiben sem hallani, de ha az holnapra el is készülne, akkor sem tudnák az átköltözést lebonyolítani ebben a ciklusban. Az építési program meghatározására, a szabályozási tervek készítésére, a tervezésre, a hatósági engedélyek beszerzésére, a tendereztetésre és magára a kivitelezésre ugyanis legalább öt évre van szükség.
Csökken a pazarlás
„Azonnali megtakarítást érhetne el az állam, ha az alacsony hatékonysággal üzemeltetett belvárosi kormányhivatalok többségét áruba bocsátaná és olcsóbb, modernebb irodaházakba költöztetné a kormányzati apparátus többségét” – mondta a FigyelőNetnek Hornok Krisztián. A szakértő szerint a Belvárosban álló egykori palotákban rendkívül nagy az egy fő elhelyezéséhez szükséges terület, ráadásul az épületek karbantartása, esetleges felújítása is drága azok elavult szerkezete miatt.
Hajnal István úgy látja, hogy legalább felére, de lehet, hogy negyedére is csökkenne az állami hivatalok által elfoglalt irodaterület nagysága. A szakember egyébként legalább 100 ezer négyzetméterre teszi azt a szükséges irodaterületet, ami a minisztériumok elhelyezéséhez lenne szükséges, de ha a teljes államigazgatás (különböző háttér- és társintézmények, kutatóintézetek) helyigényét is hozzáadjuk, akkor akár az 500 ezer négyzetmétert is elérheti a szükséges volumen. Ez azt jelentené, hogy az elkövetkező három évben megépülő, már megtervezett vagy fejlesztési ötletként ismert, durván 461 ezer négyzetméternyi teljes új irodaterületet a kormányzat különböző egységei töltenék fel.
Előbb vagy utóbb pénzt hoz
Piaci információk szerint, míg egy négyzetméternyi iroda fenntartása jelenleg 40 euróba kerül havonta az államnak (egyes számítások alapján az összegben szerepel az épületek értéke is), addig az állam stabil és megbízható bérlőként akár minden járulékos költséggel együtt 20 eurónál olcsóbban is bérelhetne irodát havonta a piacon, vagyis az apparátusok zömének elköltöztetése azonnali haszonnal járhatna – véli Hornok Krisztián.
A DTZ Hungary vezetője állítja: jó helyen lévő belvárosi kormányzati épület esetében, hosszú távú bérleti konstrukció mellett az állam akár az éves bérleti díj 16-szorosáért is értékesítheti az adott ingatlant, mert a hasonló befektetési konstrukciókra most komoly a kereslet; ez akár 600-700 ezer forintos négyzetméterenkénti eladási árat is jelenthet. Más a helyzet az ingatlan visszabérlés nélküli eladásánál: ilyenkor még többet számítanak az épület pontos paraméterei, a szükséges átépítés költségei, ezért az állam csak 200-600 ezer forintos négyzetméterenkénti árra számíthatna a feltehetően ingatlanfejlesztő vevőtől.
Némileg másként vélekedik Hajnal István, aki úgy látja, ha kiszámolnánk a minisztériumok és egyéb állami hivatalok éves lakhatási költségét, és összevetnénk azt egy korszerű infrastruktúrával felszerelt, magas szintű szolgáltatásokkal ellátott irodaház bérleti díjával, lehet hogy nagyságrendileg ugyanakkora összeget kapnánk. Ennek oka, hogy bár hiába gazdaságtalan egy nem iroda céljára épített régi műemléképület üzemeltetése, a kimutatásokban sok a bújtatott elem, így például a felújítási költségeket az intézményvezetők minimálisra fogják és nem határolnak el felújítási alapot, ugyanakkor egy bérleti konstrukcióban fizetni kell a jelentős bérleti díjat.
Rövid távon azzal is számolni kell egy kiköltözés kapcsán – teszi hozzá Hajnal István –, hogy bizonyos extraberuházásokat végre kellene hajtani. Szinte biztosan új bútorokat kellene beszerezni, de lehet, hogy ki kellene építeni egy beléptető rendszert, esetleg a fejlesztő ajánlotta falazatokon túl pluszválaszfalakat kellene felhúzni, és, ami most még nem jellemző, a bérlőknek a piaci áron meg kell fizetni a parkolóhelyeket. A havi lakhatási költségek szintjén a szakember szerint tehát nem jelentkeznének azonnal a megtakarítások, hosszabb távon viszont mindenképpen, különösen, ha hozzászámítjuk az állami tulajdon értékesítését.
Mindkét szakember felhívta a kormány figyelmét arra, hogy az épületek együttes piacra dobásával ne teremtsen túlkínálatot.
Esélyes helyszínek
Több százezer négyzetméternyi iroda épül a Váci úton; itt minden szempontból megfelelő a kínálat a kormányzat számára – mondta az új kormányzati épületek helyszínét firtató kérdésünkre Hornok Krisztián, aki a kormányzati épületek lehetséges helyszínei között említette még Dél-Budát, a Csepel-sziget északi részét, a Soroksári út környékét, valamint néhány III. kerületi helyszínt is.
Az önálló kormányzati negyed helyszíneként Hajnal István szerint több terület is szóba jöhet: abszolút alkalmas például a leendő négyes metró kelenföldi végállomása, de akár a Bosnyák téri végállomás környéke is, szóba jöhetne a Kopaszi-gát környéke, ha a Lágymányosi hídon átmenne az 1-es villamos, bármelyik barnamezős övezet, és hosszú távon ideális lehetne a Csepel-sziget csúcsa is, amennyiben kötött pályás közlekedéssel normálisan megközelíthető lenne. A szakember egyébként a kelenföldi részt favorizálná, ahol szerinte egy „városfejlesztési csodát” lehetne alkotni, de bármi is lenne a területpolitikai döntés, az felértékelné az adott negyed ingatlanárait. Hogy mennyivel, az nagyban függ az ingatlan típusától és pontos elhelyezkedésétől, de az szinte biztos, hogy a telekárak akár a duplájára is nőhetnének.
