Belföld

Román, bolgár ingatlanok – forró terep

Egyre több magyar és külföldi vásárol román vagy bolgár ingatlant befektetésként. Árrobbanásra spekulálnak a két ország EU-csatlakozása miatt, de ugyanakkor nem szentelnek kellő figyelmet a politikai és fiskális kockázatoknak.

Horvátország eddig is népszerű célpont volt a magyar és külföldi befektetők körében, különösen tengerpartja miatt, s ezt tovább erősítheti az, hogy a jövő év elején megkezdődhetnek az ország uniós csatlakozási tárgyalásai. Ezt már korábban is sokan biztosra vették, kétségek inkább a többi balkáni ország vonatkozásában merültek fel.


De a héten nyilvánosságra hozott brüsszeli jelentés Románia és Bulgária közelgő csatlakozási esélyeit is megerősítette. Ez pedig tovább gerjesztheti a két ország ingatlanpiacán érzékelhető hurráoptimizmust. A hírek egyre több magyar befektető kalandozásáról is szólnak, ám ebben a térségben nem árt óvatosnak lenni.







Mire elég tízmillió?
A magyar nyelvű transindex.ro internetes lap összeállítása szerint 10 millió forintból (40 ezer euróból)
Bukarestben egy központi (de nem túl felkapott helyen lévő), két szobás lakásra futja. Kolozsváron ennyi pénzből bárhol könnyedén elérhető egy háromszobás lakás, és ha nem vagyunk nagyon igényesek, akár egy négyszobásra is futja. Csíkban bármilyen lakást megvehetünk, ha ennyi pénzünk van, sőt akár egy házon is spekulálhatunk – Székelyudvarhelyen ezzel szemben meg kell elégednünk egy négyszobással. Székelyföldön egyébként a becslések szerint továbbra is emelkednek az árak. A csíkszeredai Europa Star ingatlanügynökség szerint a városban tavaly a lakásárak akár 100 százalékkal is növekedtek a fővárosi trendhez igazodva, ám ennek dacára sem várható árcsökkenés, inkább enyhe növekedésre számítanak. Székelyudvarhelyen a Xero Kopyr ingatlanközvetítő cég szerint a tavalyi, körülbelül 70 százalékos drágulást nem árrobbanásnak, hanem inkább az árak kikristályosodásának nevezhetjük, a jövőt tekintve pedig enyhe drágulást jeleznek.

Román-magyar párhuzam



A román és a magyar piac között sok területen erős párhuzam vonható, néhány éves fáziskéséssel. A kilencvenes években viszonylag kis áringadozások és a közép-európai áraktól való jelentős elmaradás jellemezte a román piacot, amely egy-két évvel ezelőtt ébredt fel Csipkerózsika-álmából.

A bővülés nagy részben a jelzáloghitelek megjelenésével és felfutásával volt magyarázható, a lakosság ugyanis most kezd „rákapni” erre a finanszírozási formára. A lakásvásárlásra vagy építésre nyújtott jelzáloghitelek aránya még mindig alacsony (a lakossági hitelek 6-7 százaléka, szemben az uniós 30-35 százalékos átlaggal), de fejlődése töretlen (2002-ben 100 millió euró, 2003-ban már 400-450 millió euró nagyságrendű volt). A helyi piacot ismerő banki szakemberek egyetértenek abban, hogy a jelzáloghitel megjelenésével Romániában jelentősen növekedtek az ingatlanárak, 2003-ban például durván 30 százalékkal (jelentős helyi különbségekkel, mert például Bukarestben a www.transindex.ro lap értesülései szerint 100 százalékos drágulást hozott az elmúlt esztendő). A következő két-három évben valamelyest lassuló ütemre számítanak, de még mindig legalább évi 15 százalékosra becsülik az áremelkedés átlagos mértékét.

A román piac spekulatív jellegét mutatja, hogy bizonyos ingatlanok a nagyobb városokban akár 2-3 havonta is gazdát cserélnek. Tulajdonosaik ez esetben nyilván olyan befektetők, akiket a rövid távú meggazdagodás reménye hajt, ami az ország politikai és gazdasági kockázatait tekintve részben érthető is. Jóllehet megvan a brüsszeli támogatás az ország 2007-es uniós csatlakozásához – Bulgáriával egyetemben –, ez mégsem garancia arra, hogy három év múlva valóban uniós tagországról beszélhetünk. Legalább annyira benne van a pakliban egy 2008-2009-es csatlakozás is, amennyiben a tárgyalások elhúzódnak, és a szükséges fejezeteket nem sikerül időben lezárni. Mindenesetre a 2007-es céldátum e heti megerősítése csökkenti a külpolitikai rizikófaktorokat, amelyek mellett azért marad még bizonytalansági tényező.

A kockázatokra időről időre a Román Nemzeti Bank is felhívja a figyelmet, jelezvén: már most indokolatlanul magasak az árak, és a piac túlfűtötté válhat. A jegybank szerint a túlzásba vitt lakásspekuláció akár a piac „összeomlásához” is vezethet. Szakemberek emellett az inflációs veszélyekre, valamint valutakockázatokra (a lej esetleges leértékelésére) is rámutatnak. Ezeket a bizonytalansági tényezőket tehát előbb ki kell küszöbölni ahhoz, hogy Románia hosszú távon is megbízható, a spekulánsok helyett a konzervatívabb befektetőket is vonzó tereppé válhasson.







Balkáni bővítés
Az Európai Bizottság október 6-ai jelentésében azt javasolta az EU állam- és kormányfőinek, hogy 2005 elején kezdődhessenek meg a csatlakozási tárgyalások Horvátországgal, valamint támogatásáról biztosította Románia és Bulgária tervezett uniós csatlakozását is. Az erre vonatkozó jelentés kimondja: a két ország 2007-ben csatlakozhat az EU-hoz, amennyiben végrehajtja az előirányzott reformokat. A jelentés ugyanakkor tartalmaz egy biztonsági záradékot, amely szerint Románia és Bulgária tervezett csatlakozása egy évvel későbbre halasztható, ha megtorpanás következik be a gazdasági és közigazgatási reformok végrehajtásában.

Forró Bulgária



Bulgáriában hasonló folyamatok zajlanak, exponenciálisan nő a hitelpiac, és legalább akkora a hurráoptimizmus az ingatlanpiacon. Az elmúlt egy-másfél év alatt Szófiában és a Fekete-tenger melletti Várnában 60-70 százalékos áremelkedést regisztráltak, és hasonló növekedésre számítanak még ebben az évben is. Az ottani árszínvonal a nálunk megszokotthoz képest még így is roppant attraktív: a fővárosban 100 ezer forintnak megfelelő négyzetméterárakon is lehet jó lakáshoz jutni. Mindazonáltal befektetőként ezen a terepen sem árt óvatosnak lenni, a piac ugyanis főleg “pszichológiai alapon” pörög. 

A piaci szereplőkbe erősen beidegződött az a racionális érvekkel aligha alátámasztható tévhit, hogy az ország 2007-es uniós, eleve nem száz száztalékig biztos csatlakozása után egy csapásra megugranak az ingatlanárak, és hirtelen utolérik legalább a közép-európai – magyar, cseh vagy lengyel – szintet. Ahhoz, hogy ez teljesüljön, a szófiai áraknak az elkövetkező 2-2,5 éven belül legalább meg kellene duplázódniuk, amiben azért az ingatlanpiaci szakértők erősen kételkednek. A konvergenciafolyamatnak nyilván ez is része lesz, ám ahogy ezt az idei tapasztalatok nálunk is láttatták, az ingatlanárak felzárkózása nem egy pillanat műve.

A bolgár piacon uralkodó másik tévhit a bankok felől indul, amelyek még a hitelkamatok uniós szinthez való közelítése előtt szeretnének jó nagyot kaszálni. Jelenleg ugyanis 8-9 százalékos jelzálogkamatok mellett nyújthatnak lakáshitelt, és attól tartanak, hogy a csatlakozást követően hirtelen megjelenő „európai” konkurencia a maga 3-4 százalékos hitelkamataival leveri majd a hiteldíjakat. Ez legalább két okból megint csak sántít, hiszen a kamatok konvergenciája várhatóan sokkal kisimultabban fog érvényesülni, és valószínűleg jóval a csatlakozást követően (inkább az euró majdani bevezetésének függvényében), másrészről az uniós határnyitás sem jelenti azt (különösen a lakossági piacon), hogy hirtelen tucatnyi új bank és egyéb pénzügyi intézmény erősíti majd a helyi konkurenciát.

Ha kommentelni, beszélgetni, vitatkozni szeretnél, vagy csak megosztanád a véleményedet másokkal, a 24.hu Facebook-oldalán teheted meg. Ha bővebben olvasnál az okokról, itt találsz válaszokat.

24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.