Belföld

Ingatlanboom májusban? – a spanyol példa

Árrobbanást, stagnálást vagy visszaesést hoz az unió az ingatlanpiacon? A korábban taggá váló országokban erre is, arra is volt példa. A látványos felzárkózásban bízók a spanyol esettel szeretnek előhozakodni.

Jóllehet minden országban mást hozott az Európai Uniós csatlakozás, sokak tekintenek mérvadó példaként a korábban belépett tagállamokra. Különösen nagy a várakozás az ingatlanpiacon, ahol jó néhány szegmensben jelentős a hazai árak lemaradása, ezért például a spanyol árak megháromszorozódása sokakban nagy reményeket ébreszt.

A ’80-as, ’90-es években taggá váló országok természetesen eltérő fejlettségi szinten, más-más adottságokkal lettek az európai közösség részei, egy olyan világban, amikor még az országhatárokat átívelő befektetés és kereskedelem kevésbé volt jelentős, mint napjainkban, a befektetők számára a saját piacaikon túli egyéb lehetőségek kevésbé voltak ismertek, és nehezebben lehetett áthidalni az árfolyam- és kamatkockázatokat is. Tapasztalataikból épp ezért csak kellő óvatossággal lehet következtetéseket levonni a magyar piac kilátásait illetően – véli Soóki-Tóth Gábor az ECORYS Magyarország Kft. ügyvezetője. A szakember szerint a dél-európai országokkal húzható leginkább párhuzam, jóllehet a görög, spanyol és portugál piacon sem érvényesült egyformán az EU-csatlakozás hatása.

A GDP számít


Ingatlanboom májusban? – a spanyol példa 1

GDP növekedés Spanyolországban és Portugáliában

Az 1981-ben csatlakozó Görögország, majd az 1986-ban belépő Spanyolország és Portugália esetében a ’90–es évek elejétől érzékelhető mini-boomot a GDP ütemének felgyorsulása eredményezte. Portugáliában igen látványos volt a nemzeti össztermék megugrása: míg a csatlakozás előtt két évvel 2 százalékkal csökkent az ország GDP-je, a belépés évében már 4 százalékos, két évvel később pedig több mint 7 százalékos volt a bővülés mértéke. Az eleve jobb gazdasági helyzetből induló Spanyolországban valamivel kisebb volt a GDP-tempó, de még így is bőven az EU-átlag felett alakult a belépést követő években.


Ingatlanboom májusban? – a spanyol példa 2

A csatlakozás hatása a GDP-re

Nehéz kiszámítani, hogy nálunk mi lesz a helyzet, különösen, hogy a most csatlakozó kelet-közép-európai térség GDP-je már néhány éve az EU-átlag felett van. A Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W/H&B) lapunkhoz eljuttatott legfrissebb elemzésében rámutat: valószínűtlen, hogy a gazdasági növekedés mértéke a korábbi példákhoz hasonló ütemű lesz, noha az EU-átlagnál továbbra is magasabb marad. Magyarországnak körülbelül 11 évébe telik majd, hogy az EU egy főre jutó GDP-átlagának 75 százalékát utolérje.

Tíz év kellett

Visszatérve a spanyol példára, megállapítható, hogy a lakáspiacot elsősorban nem az unióba való belépés, hanem a monetáris unióhoz való kapcsolódás, illetve általában a pénzpiaci liberalizáció lendítette fel – vallja Xavier Jongen, az ECORYS vezető szakértője. Spanyolországban ez a jelzáloghitelek kamatainak látványos csökkenését eredményezte, másrészt segítette a nemzetközi pénzintézetek belépését a piacra. A kedvezőbb hitelfeltételek keresletet generáltak, amely idővel az árak emelkedéséhez vezetett.

Az EU-hoz történő csatlakozás Spanyolországban dinamizálta a gazdaságot és ez idővel a vásárlóerőben is megfoghatóvá vált. Ezek a folyamatok elsősorban a 90-es éveket jellemezték, a változás nem volt látványos a belépést követő néhány évben. A spanyol lakáspiac keresleti oldalán nem volt látványos átstrukturálódás. A spanyolok hagyományosan is elsősorban a tulajdonszerzésre törekszenek (85 százalékuk tulajdonosként lakik valamilyen ingatlanban – ugyanez az adat Portugáliában 65, hazánkban pedig 98 százalék), és aki teheti, nyaralót is tart fenn valamelyik tengerparti üdülőhelyen.

Új termékként jelentek meg az elsősorban külföldiek számára épített nagy apartman házak és luxus villák a tengerparti övezetben. Az építési engedélyek alakulását vizsgálva látható, hogy a csatlakozás után durván tíz évvel vett nagyobb lendületet a lakásépítés Spanyolországban és Portugáliában egyaránt, bár az utóbbiban jóval szerényebb mértékben. A lakásárak változása sem volt egyenletes: Spanyolországban 1986 és 2001 között hozzávetőleg 70 százalékos, Portugáliában viszont csak 20 százalék körüli drágulás következett be.

Befektetési hozamok


Ingatlanboom májusban? – a spanyol példa 3

Nem lakáscélú ingatlanok

A befektetői aktivitás Spanyolországban elsősorban az iparban élénkült meg: 1990 és 2000 között a legtöbb új beruházás az ipari ingatlanok, logisztikai központok, raktárépületek részpiacán valósult meg (hasonlóképpen a magyarországi várakozásokkal). Az irodapiaci projektek ezzel szemben Spanyolországban és Portugáliában is fokozatosan lelassultak, miután a csatlakozást követő árrobbanás drasztikusan magával rántotta a befektetéseken elérhető hozamokat. Míg a ’80-as évek elején még 14-16 százalékos hozamot lehetett realizálni egy „A” kategóriás irodán, addig 1990-ben ennek már szinte csak a felét (tavaly Madridban pedig például már csak 6 százalékot).


Ingatlanboom májusban? – a spanyol példa 4

Irodabefektetési hozamok

A most csatlakozó országokban ugyanez a folyamat már korábban megkezdődött (a közép-európai átlag 2002-re 10 százalék alá esett, Budapesten tavaly 8,5 százalékra , így a szakemberek szerint a csatlakozást követően már nem lesz drámai visszaesés a kereskedelmi célú ingatlanok megtérülései tekintetében. A várakozások szerint a megtérülés átlagos mértéke 2006-ig 7,5-8 százalék körül alakulhat.

Regionális különbségek

Ahogyan az egyes országok között, úgy országon belül egyes régiók között is jelentős eltérésekkel érezteti hatását az unióba való belépés. Portugáliában például a ’90-es évek folyamán rohamosan fellendült a magánszemélyek hitelezése, de ez semmit nem jelentett a vidék fejlődése szempontjából. Ebben a kérdésben nagyon hangsúlyos az intézményhálózat működése, felkészültsége – mutat rá az ECORYS Kft. elemzése.


Ingatlanboom májusban? – a spanyol példa 5

Spanyol városok ingatlanárai

Spanyolországban az átlagos négyzetméterárak (a teljes ingatlanpiacot vizsgálva) 1987 és 2000 között háromszorosára bővültek. A csatlakozáskor magasan legdrágábbnak számító Madridban ennél valamivel kisebb mértékben (de így is durván 175 százalékkal) emelkedtek az árak, a korábban relatíve olcsó Valenciában pedig átlagon felül (330 százalékkal). Az utóbbi 15 év legnagyobb haszonélvezői ugyanakkor a Barcelonában élők voltak, a katalán fővárosban ma 4-5 százalékkal többet kell fizetni egy négyzetméterért, mint Madridban.
A C&W/H&B tanulmánya szerint a most belépők győztesei is inkább régiók vagy városok lesznek, mintsem egész országok. Magyarországnak is meg kell találnia a komparatív előnyeit (ahogyan Dél-Európa is kamatoztatni tudta vonzó tengerpartját), és az egyedülálló természeti vagy kulturális adottságokat megfelelően kommunikálnia kell ahhoz, hogy a globális árversenyből jól jöhessen ki.


Ajánlott videó

Olvasói sztorik