Horvátország eddig is népszerű célpont volt a magyar és külföldi befektetők körében, különösen tengerpartja miatt, s ezt tovább erősítheti az, hogy a jövő év elején megkezdődhetnek az ország uniós csatlakozási tárgyalásai. Ezt már korábban is sokan biztosra vették, kétségek inkább a többi balkáni ország vonatkozásában merültek fel.
De a héten nyilvánosságra hozott brüsszeli jelentés Románia és Bulgária közelgő csatlakozási esélyeit is megerősítette. Ez pedig tovább gerjesztheti a két ország ingatlanpiacán érzékelhető hurráoptimizmust. A hírek egyre több magyar befektető kalandozásáról is szólnak, ám ebben a térségben nem árt óvatosnak lenni.
|
A román és a magyar piac között sok területen erős párhuzam vonható, néhány éves fáziskéséssel. A kilencvenes években viszonylag kis áringadozások és a közép-európai áraktól való jelentős elmaradás jellemezte a román piacot, amely egy-két évvel ezelőtt ébredt fel Csipkerózsika-álmából.
A bővülés nagy részben a jelzáloghitelek megjelenésével és felfutásával volt magyarázható, a lakosság ugyanis most kezd „rákapni” erre a finanszírozási formára. A lakásvásárlásra vagy építésre nyújtott jelzáloghitelek aránya még mindig alacsony (a lakossági hitelek 6-7 százaléka, szemben az uniós 30-35 százalékos átlaggal), de fejlődése töretlen (2002-ben 100 millió euró, 2003-ban már 400-450 millió euró nagyságrendű volt). A helyi piacot ismerő banki szakemberek egyetértenek abban, hogy a jelzáloghitel megjelenésével Romániában jelentősen növekedtek az ingatlanárak, 2003-ban például durván 30 százalékkal (jelentős helyi különbségekkel, mert például Bukarestben a www.transindex.ro lap értesülései szerint 100 százalékos drágulást hozott az elmúlt esztendő). A következő két-három évben valamelyest lassuló ütemre számítanak, de még mindig legalább évi 15 százalékosra becsülik az áremelkedés átlagos mértékét.
A román piac spekulatív jellegét mutatja, hogy bizonyos ingatlanok a nagyobb városokban akár 2-3 havonta is gazdát cserélnek. Tulajdonosaik ez esetben nyilván olyan befektetők, akiket a rövid távú meggazdagodás reménye hajt, ami az ország politikai és gazdasági kockázatait tekintve részben érthető is. Jóllehet megvan a brüsszeli támogatás az ország 2007-es uniós csatlakozásához – Bulgáriával egyetemben –, ez mégsem garancia arra, hogy három év múlva valóban uniós tagországról beszélhetünk. Legalább annyira benne van a pakliban egy 2008-2009-es csatlakozás is, amennyiben a tárgyalások elhúzódnak, és a szükséges fejezeteket nem sikerül időben lezárni. Mindenesetre a 2007-es céldátum e heti megerősítése csökkenti a külpolitikai rizikófaktorokat, amelyek mellett azért marad még bizonytalansági tényező.
A kockázatokra időről időre a Román Nemzeti Bank is felhívja a figyelmet, jelezvén: már most indokolatlanul magasak az árak, és a piac túlfűtötté válhat. A jegybank szerint a túlzásba vitt lakásspekuláció akár a piac „összeomlásához” is vezethet. Szakemberek emellett az inflációs veszélyekre, valamint valutakockázatokra (a lej esetleges leértékelésére) is rámutatnak. Ezeket a bizonytalansági tényezőket tehát előbb ki kell küszöbölni ahhoz, hogy Románia hosszú távon is megbízható, a spekulánsok helyett a konzervatívabb befektetőket is vonzó tereppé válhasson.
|
Bulgáriában hasonló folyamatok zajlanak, exponenciálisan nő a hitelpiac, és legalább akkora a hurráoptimizmus az ingatlanpiacon. Az elmúlt egy-másfél év alatt Szófiában és a Fekete-tenger melletti Várnában 60-70 százalékos áremelkedést regisztráltak, és hasonló növekedésre számítanak még ebben az évben is. Az ottani árszínvonal a nálunk megszokotthoz képest még így is roppant attraktív: a fővárosban 100 ezer forintnak megfelelő négyzetméterárakon is lehet jó lakáshoz jutni. Mindazonáltal befektetőként ezen a terepen sem árt óvatosnak lenni, a piac ugyanis főleg “pszichológiai alapon” pörög.
A piaci szereplőkbe erősen beidegződött az a racionális érvekkel aligha alátámasztható tévhit, hogy az ország 2007-es uniós, eleve nem száz száztalékig biztos csatlakozása után egy csapásra megugranak az ingatlanárak, és hirtelen utolérik legalább a közép-európai – magyar, cseh vagy lengyel – szintet. Ahhoz, hogy ez teljesüljön, a szófiai áraknak az elkövetkező 2-2,5 éven belül legalább meg kellene duplázódniuk, amiben azért az ingatlanpiaci szakértők erősen kételkednek. A konvergenciafolyamatnak nyilván ez is része lesz, ám ahogy ezt az idei tapasztalatok nálunk is láttatták, az ingatlanárak felzárkózása nem egy pillanat műve.
A bolgár piacon uralkodó másik tévhit a bankok felől indul, amelyek még a hitelkamatok uniós szinthez való közelítése előtt szeretnének jó nagyot kaszálni. Jelenleg ugyanis 8-9 százalékos jelzálogkamatok mellett nyújthatnak lakáshitelt, és attól tartanak, hogy a csatlakozást követően hirtelen megjelenő „európai” konkurencia a maga 3-4 százalékos hitelkamataival leveri majd a hiteldíjakat. Ez legalább két okból megint csak sántít, hiszen a kamatok konvergenciája várhatóan sokkal kisimultabban fog érvényesülni, és valószínűleg jóval a csatlakozást követően (inkább az euró majdani bevezetésének függvényében), másrészről az uniós határnyitás sem jelenti azt (különösen a lakossági piacon), hogy hirtelen tucatnyi új bank és egyéb pénzügyi intézmény erősíti majd a helyi konkurenciát.