Magyarok a tengerparton

Gábor, a harmincas éveinek elején járó programozó az informatikai szektorban, egy banki szoftvereket fejlesztő kisebb cégnél dolgozik. Nem vezető, de mivel hiányszakma az övé, így havonta nettó 400-500 ezer forintot is megkeres. Tavaly a nagyszülők után testvérével egy házat örökölt, s azt eladva szert tettek fejenként 8 millió forintra. A nagyváros nyüzsgését megunva, Gábor először a Balatonon keresett nyaralót. Egyik rövid horvátországi kiruccanása alkalmával azonban Dalmáciában beleszeretett egy pici, két szobás, tengerre néző villalakásba. Hősünk egy kevés családi kölcsönnel kiegészítve bele is vágott az ügyletbe.

Megfontolandó szempontok MIELŐTT BELEVÁGNÁNK • Bonyolult engedélyezési procedúrára kell felkészülni (kivéve Spanyolországot, Ausztriát és az új török ingatlanokat) • A külföldi pénzben felvett hiteleknél a devizakockázattal is számolni kell • A bérbeadást közvetítők mindig drágán dolgoznak, és meglehetősen reménytelen a munkájuk ellenőrzése • A befektetési célú, kiadott nyaralókat körülményesebben használhatjuk saját pihenésünk céljára • Az ingatlanárak alakulását nehéz követni • A külföldi nyaralók legtöbb előnyét nyilván pótolja, hogyha csak bérbe vesszük a szükséges pár hétre a tengerparti apartmant vagy villát HA BELEVÁGUNK • Erősen ajánlott magyar közvetítő segítségével ingatlant keresni • Nem árt (használt ingatlannál szinte kötelező), hogy mi ismerjük a helyi nyelvet, vagy legalább olyan ismerősünk kísérjen el, aki jól érti a helyieket •l Inkább új építésű ingatlant vegyünk; használtat csak megbízható helyi közvetítőtől vásároljunk, mert számos buktató rejtőzhet a helyi szabályokban, rendezetlenek lehetnek a tulajdonviszonyok • Csak referenciával bíró közvetítőkben és beruházókban bízzunk meg • Lehetőleg több közvetítő ajánlatát hasonlítsuk össze, mielőtt döntünk • A szerződés tervezetét a helyi jogot ismerővel véleményeztessük, és magunk is alaposan olvassuk el

(FŐPOLGÁR)MESTERI BEFEKTETÉS. A kedvező ár mellett az sem volt mellékes szempont, hogy a magyar adóhatóság meg sem kérdezi, honnan telt az ottani nyaralóra, hiszen a vásárlást nem kell jelenteni. Ez év tavasza óta csaknem állandó jelleggel horvátországi villájában él és dolgozik. Programozói munkájánál fogva ügyeit ugyanis az internet segítségével csaknem olyan hatékonyan tudja intézni, mintha Budapesten, a kánikulában kellene robotolnia. Amennyiben pedig mégis fontos elintéznivalója akad, sportos autójával alig több mint 6 óra alatt itthon terem, majd fontosabb személyes teendői végeztével ismét visszavonul tengerparti magányába. De az is előfordult, hogy az interneten lefoglalt akciós repülőjeggyel Splitből fordult egyet a nyaralója és a munkáját megrendelő cég irodája között. (Demszky Gábor főpolgármesternek ugyanakkor még kevesebbet kell utaznia, hiszen ötmillió forintért vásárolt, felújítás alatt álló 130 négyzetméteres abbáziai (kusari) nyaralórésze sokkal közelebb esik Magyarországhoz. A kikapcsolódás mellett befektetésnek is kiváló ingatlan felújítása közel 12 millió forintjába kerül majd Demszkinek, de amikorra elkészül, várhatóan a befektetett tőke kétszeresét éri majd az ingatlan.)

A devizapiac teljes liberalizálása óta a fenti példák nem egyediek, bár azért változatlanul kevesek kiváltsága a külföldi nyaraló, főképpen a távolabbi országokban. Nincsenek adatok arról, hányan vásároltak külföldi ingatlant nyaralási célból, de a megkérdezett szakmabeliek egyike sem tette ezer főnél sokkal többre a külföldön szerencsét próbáló honfitársaink számát. Endrédy Károly, az Endrédy DSI Kft. ügyvezetője szerint még a magyar viszonylatban igen olcsó törökországi nyaralókat is inkább csak azok keresik, akiknek van olyan pénzük, amelyet „kár kidobni az ablakon”. Vagyis általában csak akkor jut eszébe bárkinek is külföldi nyaralót venni, ha idehaza neki és gyermekeinek is megvan a saját lakása, s esetleg nyaralója is van már, de azt szeretné lecserélni vagy egy külföldivel kiegészíteni.

Radó András, Otthon Centrum Holiday Kft. Split környéke és az ismert horvát szigetek is népszerű célpontok.

NINCS BANKHITEL. Az első számú célpont az ismertsége és közelsége miatt nyilvánvalóan Horvátország lehet. Meglepő azonban, hogy egyelőre hullámzó az érdeklődés az adriai ingatlanok iránt. Ennek talán legfőképpen az az oka, hogy a szomszédos ország tengerpartján a banki hitellehetőségek erősen behatároltak. Az ottani szabályok szerint külföldi állampolgár nem kaphat hitelt. „Magyarok így vagy a saját pénzükből, vagy pedig magyar ingatlanuk elzálogosításával felvehető, szabad felhasználású, jellemzően deviza alapú hitelből vásárolhatnak horvát ingatlant” – mondja Radó András, az Otthon Centrum csoporthoz tartozó, Otthon Centrum Holiday (OCH) Kft. operatív igazgatója.

Az ismert ingatlanvállalkozás néhány hete nyitott külföldi ingatlanokkal foglalkozó irodát, az ezt működtető új leánycég, az OCH vezetője szerint a többi külföldi ingatlantól külön kell kezelni a horvátországi lehetőségeket, ahol az utóbbi években – a látványosan erősödő nyaraló turizmussal együtt – „felpörögtek” az ingatlanfejlesztések is. A magyarok által legkedveltebb helynek Isztria, Rijeka és Észak-Dalmácia – Zadar környéke – számít, hiszen ez esik a legközelebb. E mellett Radó András szerint Split szomszédsága, valamit az ismertebb szigetek (Brac, Rab, Krk, Vir) is nagyon népszerű célpontjai a saját nyaralót vagy apartmant kereső magyaroknak. 

Endrédy Károly, Endrédy DSI Kft. Spanyolországban az utóbbi években az árak látványosan nőttek, az ütem azonban lassulhat.

Beszeda Tamás, a horvát ingatlanok eladására és kiadására specializálódott Adria-Contact Kht. tulajdonosa szerint viszont az idén kisebb az érdeklődés, mint az elmúlt egy-két évben volt. „A horvát ingatlanok értékesítésével komolyabban foglalkozó négy-öt iroda sem adhatott el pár száznál több horvát nyaralót” – véli a szakember. Tapasztalatai szerint egyébként az északi Isztriánál népszerűbb Trogir és környéke, ahová a most megépült, de később egészen Dubrovnikig érő autópálya vonzza az ingatlant építtető cégeket és a vásárlókat egyaránt. A többlakásos épületekben lévő, új építésű, jó minőségű apartmanlakások négyzetméterára az idén emelkedett, már 1000 eurótól (250 ezer forinttól) indul, de tengerparttól pár száz méternél nem messzebb lévő, tengerre néző vagy úszómedencével is felszerelt ingatlanok inkább 1300-1500 eurónál (325-375 ezer forintnál) kezdődnek. Ez persze az árakra igen érzékeny magyarországi vevőknek nem jó hír, különösen annak fényében, hogy egy-két évvel ezelőtt még 700 eurós árszinten is elfogadható, új építésű ingatlanokat kínáltak.

Czibere Ilona, Mitropa U. S. Kft. A szerencsés befektető Floridában három év alatt akár meg is háromszorozhatta a pénzét.

A külföldi ingatlanok talán legnagyobb hazai forgalmazójának számító Mitropa U.S. Kft. ügyvezető igazgatójának azonban kellemetlen tapasztalatai vannak a horvátországi ingatlanvásárlással kapcsolatban. „Magam is nagy üzletet láttam egy-két éve ebben a piacban, de sajnos sok negatív tapasztalatot szereztem” – vallja meg Czibere Ilona. A sokszor rendezetlen tulajdoni viszonyok miatt az új fejlesztésekkel is akadhat probléma. Emellett a zágrábi külügy- és igazságügyi minisztériumok engedélye is szükséges a külföldiek ingatlanvásárlásához, s ezek csak akkor szerezhetők be könnyedén, ha minden rendben van az ingatlannal, ami azonban nem mondható általánosnak. E mellett a kiadásból is kevés bevétel származik, mert a szezon nem túl hosszú a napi ár pedig harmada a spanyolnak. De van más is. „Megdöbbenve tapasztaltam, hogy a jó minőségű, színvonalas ingatlanokat sem csatornázzák. Mindezek miatt befektetésre ma nem javaslom Horvátországot, s a saját célú vásárlásba is csak a helyi viszonyokat jól ismerő szakemberekkel érdemes belefogni” – tanácsolja Czibere Ilona. Radó András másként látja, szerinte csak az engedély nélkül épült házaknál fordulnak elő gondok, amelyek – szakértői segítséggel -minden esetben elkerülhetők.

Fontosabb vásárlási célpontok Florida Hatalmas ingatlanár-robbanás zajlik 1996 óta Floridában, szakértői segítséggel is csak azoknak ajánlott azonban a befektetés, akik idehaza maguk is jól boldogulnak pénzük kezelésével. Emellett legalább 10-15 millió forintnyi, többéves távra is nélkülözhető tőke szükséges, és mindezek mellett bízni kell a további ingatlanár-emelkedésben. A kiadásból ugyanis minimális haszon származhat, mert a járulékos költségek (jutalék, rezsi) magasak. A megvett ingatlanra automatikus jelzáloghitel vehető igénybe 10-30 éves futamidővel, 1-5 százalékos kamatra. Spanyolország Britek, hollandok, németek paradicsoma lett az utóbbi években az „örök napsütés tengerpartja”, ahol legalább 6-8 hónapos a szezon. A fapados járatokkal és autóval is jól megközelíthető parton kitűnő hitellehetőségek között válogathatunk (az automatikus jelzáloghitel 30-50 százalékos önrésszel, 15-25 évre, 3,0-4,5 százalékos kamatra vehető igénybe). A gyors és zökkenőmentes ingatlan-ügyintézés szintén könnyen elérhetővé teszi a vásárlást, igaz csak annak, aki legalább 8-10 millió forint önerővel rendelkezik. Ausztria és a Riviérák Ausztriában, a síparadicsomok közelében kis, egyszobás, használt apartmanok már 6 millió forinttól is megvehetők. Nagy árnövekedésre nem lehet számítani, de a téli szezonban a kiadási bevételekkel bizton kalkulálhatunk. A francia Riviérán a jó adottságú ingatlanok méregdrágák. Az olasz Riviérát a szakértők szerint manapság kezdik felfedezni az „északi népek”. Itt nem olcsó most sem az ingatlan, de fokozatosan kialakulnak a spanyolhoz hasonlóan rugalmas, 3-6 százalékos kamatú hitellehetőségek, amelyekhez általában 40 százalékos önerő elegendő. Horvátország Az ingatlanárak az egyre erősödő német és osztrák kereslet nyomán már legtöbbször magasabbak, mint a Balatonon. Az új építésű apartmanok árai azonban a hazai szinteknek felelnek meg, igaz, akad köztük csatornázatlan, s délebbre fűtést sem szerelnek, mert nem nagyon szükséges. Dubrovnik belvárosában van még egymillió forintot közelítő négyzetméterár is. Hozzáférhető helyi hitellehetőség nem nagyon akad. Törökország Mérsékelt árak és európai minőség jellemzi az új építésű török ingatlanokat. Például egy 4 lakásos luxusvilla egyik 3 hálószobás, 140 négyzetméteres, tengerre néző lakása már 22 millió forintért megvehető. A fenntartási költség is alacsony, csupán 15 ezer forint havonta. Egy 70-100 négyzetméteres, szép fekvésű apartmanért 7-10 millió forintnyi eurót kérnek. Az ottani Riviérán (Antalya és Alanya környékén) mindmáig mintegy 6 ezer külföldi (főleg német, brit és holland magánember) vett nyaralót, apartmant. Ma még fapados légitársaság nem repül az antalyai nemzetközi reptérre, autóval pedig nehezebb oda eljutni, mint a Magyarországtól közel azonos távolságra lévő spanyol tengerpartra. Hitellehetőség helyben nem nagyon van. A nyaralók kiadása nem könnyű, bár a szezon hosszú, így idővel biztosan ezek a lehetőségek is kiépülnek. Ma még van kockázata a vásárlásnak, kérdés, a vevő ki tudja-e majd használni a távoli nyaralót saját célra.

SPANYOL TŰZ. „Spanyolország varázsát az elmúlt években a befektetők körében, a napfény mellett, az árak látványos emelkedése biztosította, ám az ütem innentől már erőteljesen lassulhat” – véli Endrédy Károly. Éppen ezért szerinte ma már a spanyol ingatlanok vásárlása befektetési céllal nem a legjobb döntés, az áremelkedésre spekulálóknak inkább a rendkívül olcsó török riviéra ajánlható. A diákéveit Spanyolországban töltő, a helyi viszonyokat jól ismerő Radó András ellenben úgy véli, közel sem biztos, hogy a végéhez közeledik a spanyolországi ingatlan-boom, hiszen 1996 óta évente folyamatosan 17-20 százalékkal, stabilan emelkednek az ottani árak.

A nagyon igényes vásárlók számára továbbra is jó választás a hoszszú spanyol partszakasz, ahol a színvonal nyugat-európai, de a megélhetés ma sem sokkal drágább a hazainál. Nem így az északi vevők által a magasba hajtott ingatlanárak. A négyzetméterárak 1500-1700 eurótól (350-450 ezer forinttól) kezdődnek, de nem ritka a 2500 eurós ingatlanár sem, így egy jobb másfél-két szobás apartman is 20-25 millió forintot kóstál. A különleges, például vízparti villák tarifája pedig még ennél is magasabb lehet. Horvátországgal ellentétben azonban Spanyolországban nagyon könnyű hitelhez jutni, méghozzá remek feltételekkel. Mint Czibere Ilona elmondta, az ottani jelzáloghitel szinte automatikusan megkapható, mert kizárólag az ingatlan értékét veszik alapul, a jövedelmi viszonyokat nem, vagy kevésbé rigorózusan vizsgálják. Az ingatlan értékének akár 50-70 százalékát is elérheti a hitel nagysága, így 8-10 milliós önerővel már bele lehet vágni az ottani ingatlanvásárlásba.

Annak azonban, aki csak pénzt akar keresni, egyértelműen Florida a favorit. Aki például három évvel ezelőtt, speciális konstrukcióban fektetett be egy Floridában, jó helyen épülő 100 ezer dolláros ingatlanba, az mára általában megduplázta pénzét. „Akad olyan szerencsés is, akinek ma már a háromszorosát éri az ingatlana” – állítja Czibere Ilona. (Igaz, a dollár ez idő alatt bekövetkezett gyengülése miatt forintban kifejezve szerényebb a hozam.) A teljesen megújult, újjáépült Miami környékén 1996 óta évente 30-60 százalékkal nőtt a tengerparti, keresettebb ingatlanok ára. Jelenleg ezért a jó adottságú, tengerre néző lakások négyzetméterára ma egymillió forint körül van Floridában.

A befektetők számára az amerikai beruházók és bankok nagyon széles körű és különlegesen jól hangzó lehetőségeket kínálnak. A legnépszerűbb a még fel nem épült ingatlanokba beszállni. Ilyen esetben ugyanis a kész lakás piaci ára alatt 20-30 százalékkal kínálják az ingatlanokat a fejlesztők. (Így érik el ugyanis, hogy a finanszírozó bankok, az érdeklődés láttán, meghitelezzék az építkezést.) Ezzel a vevő is jól jár, különösen azért, mert Amerikában az ingatlan értékének a 80 százalékát is elérheti a jelzáloghitel nagysága, méghozzá Cizbere Ilona szerint 1-5 százalékos kamatszint és hosszú, 15-25 éves futamidő mellett.

Ezzel a befektetett 20 százalék körüli önrészre vetítve, amennyiben tovább nőnek az ingatlanárak, igen magas hozamot lehet elérni. „Igaz, ehhez a befektetéshez nagy bátorság, némi piaci ismeret és szerencse is kell” – ismeri el a Mitropa U. S. vezetője, de kiemeli: az ingatlan olyan befektetés, amelyen az elmúlt évek során még a rosszabbul járók is némi nyereséggel együtt jutottak hozzá befektetett pénzükhöz – szemben például a részvénypiacokkal.

Endrédy Károly azonban figyelmeztet: számtalan olyan kókler vállalkozó is szerepel ezen a piacon, akik aligha teljesíthető befektetési konstrukciókkal csábítják ügyfeleiket. Előfordult korábban, hogy 80-90 százalékos bérbeadási rátát ígértek, s ez alapján néhány éves megtérüléssel vonzották a befektetőket. Véleménye szerint arról lehet megismerni egy komoly céget, hogy nem ígér ügyfeleinek feltűnően magas kiadási arányt. A kiadás révén, reális esetben, évente az ingatlan értékének 6-8 százalékát kitevő nettó bevételhez juthatunk – mondja a szakértő.

KOCKÁZATOS BÉRBEADÁS. Megfontolandó az is, hogy bár látszólag egyszerűnek tűnik a nem használt időszakban kiadni az üresen álló nyaralót, a gyakorlatban ez rendkívül kockázatos és drága mulatság. A külföldi ingatlanokkal 1996 óta foglalkozó Czibere Ilona arra hivatkozik: a befektetési célú ingatlanvásárlás lényege külföldön is inkább az, hogy az ingatlan értékének növekedésre számít a vevő. Sok ezer kilométerről ugyanis egyszerűen lehetetlen ellenőrizni, ki, mikor, mennyi ideig lakik ingatlanunkban, s óvja-e azt egyáltalán.

A közvetítő cégek pedig a legtöbb esetben éppen ennek tudatában intézik a bérbeadást. Eleve magas – Spanyolországban 10-30 százalékos, Amerikában pedig 30-50 százalékos – jutalékért dolgoznak azok a cégek, amelyek bérlőt kerítenek ingatlanunkba, így a bérbeadásból végül nem sok pénz marad a zsebünkben. E szempontból talán Horvátország kivétel lehet, hiszen akár idehaza ismeretségi körben, vagy magyar közvetítő iroda segítségével jobban kiadható egy ottani apartman, s az állapota is könnyebben ellenőrizhető. Ott azonban nem 6-8 hónapos, hanem legfeljebb 3-4 hónapos a szezon, s nem a spanyol 120-140 eurós áron, hanem legfeljebb 40 euró körüli napi bérleti díjért adhatjuk ki apartmanunkat.