A testület közelmúltban hozott határozata kihívás elé állítja a bankokat: a finanszírozók ismételten azzal szembesülnek, hogy az évek alatt kialakított és alkalmazott biztosítéki struktúrák újragondolása válik szükségessé. Kiesik ugyanis az ingatlanfejlesztési ügyletek egyik legfontosabb biztosítéka, ami minden bizonnyal hatással lesz az az ingatlan-beruházásokkal kapcsolatos finanszírozási tranzakciók árazására.
A Kúria egy ingatlanfinanszírozással kapcsolatos jogvitát vizsgált, amely során kimondta: ha a bank egy kölcsönszerződés biztosítékaként egy jövőbeni követelésre köt ki magának zálogjogot, és közben a kölcsönfelvevő felszámolás alá kerül, akkor a felszámolás kezdetekor még nem esedékes követelések tekintetében a pénzintézet nem élhet kielégítési elsőbbségével. Ezzel az ítéletével a Kúria egy évek óta húzódó, ellentmondásos bírósági gyakorlat végére tett pontot.
Jogszerűtlen követelések
A kérdéses ügy egy irodaház beruházásának finanszírozásával volt kapcsolatos, amely során a finanszírozó bank az irodaház bérbeadásából származó, jövőbeni bérleti díjbevételekre kikötötte a zálogjogát. A hitelfelvevő ugyanakkor felszámolás alá került, és a felszámolási eljárás során a bank (a zálogjog jogánál fogva) igényelte, hogy a bérlők által fizetett bérleti díjakat a részére megfizessék.
A Kúria azonban úgy döntött, hogy ez az igény jogszerűtlen. A döntés szerint a zálogjoggal rendelkező bank a felszámolás elrendelését követően csak azon bérleti díjakkal kapcsolatosan hivatkozhat a kielégítési elsőbbségére (azaz, hogy a bérleti díjbevételből minden más hitelezőt megelőzve részesedjen), amelyek a felszámolás megkezdését megelőzően váltak fizetendővé.
A bíróság megállapította, hogy egy bérleti szerződésből eredő követelések fokozatosan, a bérleti díj esedékességének megfelelően jönnek létre. Így tehát azon bérleti díjakra, amelyek a felszámolás kezdetét követően válnak fizetendővé, a zálogjogosult bank elsőbbsége nem terjed ki. Így a felszámolás elrendelését követően esedékes bérleti díjak a felszámolási vagyon általános részét képezik, és azokból a pénzintézet csak az általános csődjogi szabályok szerint részesülhet.
A határozat hatásai
Zsibrita Boglárka, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda ügyvédje szerint a határozat alapjaiban rendítheti meg az ingatlanberuházásokkal kapcsolatos finanszírozási tranzakciókat. Az ilyen tranzakciókban ugyanis a bankok egyik legfőbb biztosítékának éppen az számított, hogy a bérleti díjak egy részére számíthattak – különösen akkor, ha a kölcsönvevő felszámolás alá került. Ez a biztosíték lényegében kiesik, hiszen a pénzintézet pont akkor nem tudja majd rátenni a kezét a bérleti díjakra, amikor arra várhatóan igazán szüksége lesz (amikor is a kötelezett felszámolás kerül, és a hitel visszafizetése bizonytalanná válik).
Bár a Kúria döntésének szakmai megalapozottsága jogászi körökben vitatott, azt (annak ún. „elvi jellege” miatt) a továbbiakban az alsóbb szintű bíróságok is kötelesek figyelembe venni.
Mi várható?
Az ingatlanfejlesztési ügyletek egyik legfontosabb biztosítékának kiesése várhatóan a továbbiakban meg fog jelenni az ilyen ügyletek árazásában. A közgazdasági elvek alapján magasabb kockázat magasabb haszonnal kell, hogy együtt járjon.
A döntés a biztosítéki rendszerek újragondolására késztetheti a bankokat. Valószínűsíthető, hogy egyéb biztosítéki formák kerülnek ismét előtérbe – ide értve a Ptk. által tavaly július óta újból elérhetővé tett biztosítéki engedményezést vagy biztosítéki célú vételi jog nyújtását.
A történet talán legaggasztóbb pontja a stabilitás hiánya: az új Ptk. 2014. márciusi hatályba lépése, valamint a zálogszabályok tavaly júliusi módosítása már mind-mind jelentősen érintették a bankok által alkalmazott biztosítékrendszereket. A Kúria mostani döntése három éven belül immár harmadszor kényszeríti a bankokat a biztosítéki struktúráik újragondolására.
