A lakáspiaci árak 20 százalékkal csökkentek 2008 óta. Ez komoly veszteség, főleg ha a saját, valószínűleg legnagyobb vagyontárgyunkat jelentő ingatlanunknál kell ekkora veszteséget realizálni. Ilyenkor még inkább igaz, hogy nagyon nehéz a lehető legmagasabb, de még piacképes árat belőni. Kellő piacismeret és értékesítési tapasztalat hiányában ezért sokan mellé is fognak.
Az Otthon Centrum ezért összeszedte azokat a szempontokat, viszonyítási alapokat, amelyek a leginkább félrevezethetnek egy eladás előtt álló tulajdonost ingatlana értékének megállapításában.
Tévedés a vágyakhoz igazítani az árat
Bár minden tulajdonos más és más, ahogy a saját ingatlanukról alkotott árelképzeléseik is, de nagy általánosságban az a tapasztalat, hogy piacra lépéskor túlárazzák az ingatlanjaikat. Emögött számos ok húzódhat meg, de az ingatlanos társaság szerint a túl magas ár általában információ-hiányra, vagy téves elképzelésekre vezethető vissza.
Nem ritkák azok az esetek, amikor egy-egy ingatlan árát a realitásokat teljesen mellőzve próbálják megállapítani a tulajdonosok – állítja a cég ügyvezető igazgatója, Kühne Kata. Ilyen lehet az, amikor az ingatlan eladásából remélt bevétel nagyságát egy másik eseményhez kötik. Például ahhoz, hogy mennyi pénzre lenne szükségük a következő ingatlan megvásárlásához, vagy mekkora tartozást kell visszafizetniük, illetve hogy az örökösök mennyi pénzt szeretnének felosztani maguk között.
Kühne szerint az ilyen gondolatmenet a legritkább esetben vezet el a piacképes árhoz, a piaci viszonyokat ennyire mellőző árazási technika még a válság előtt sem volt eredményes.
Viszonyíthatunk a többiek árához is, de
Gyakori az is, hogy a tulajdonosok próbálnak a piacról tájékozódni, ami jó kiindulópont lehet. De még így is sokszor előfordul, hogy rossz viszonyítási alapokat választanak. Ezért érdemes néhány szempontot és tipikus hibát figyelembe venni.
A leginkább elterjedt, amikor publikus felületeken elérhető hirdetések kínálati árából kiindulva próbálják megállapítani saját ingatlanuk értékét, ami célravezető módszer lehet. De nem szabad elfelejtkezni a kínálati és a tényleges eladási árak közötti különbségről. 2013 első kilenc hónapjában például átlagosan 13,7 százalékkal volt kevesebb a vételár, mint a meghirdetett ár. Ebből 5,3 százaléknyi volt, amennyivel kénytelen volt az eladó csökkenteni a meghirdetett árat, a többit pedig az alku során faragták le a vevők. Persze ez csak az átlag, amitől jókora eltérések lehetnek. A legkevesebbet a panellakásoknál, a legtöbbet családi házaknál tudnak alkudni a vevők – osztotta meg tapasztalatait a cég vezető elemzője, Déry Attila.
A sajáthoz hasonlót vegyük alapul?
A kínálati árak gyűjtésekor nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a sajáthoz hasonló paraméterű ingatlanokra kell szűkíteni a listát. Itt nem csak az azonos kerületre, városra, vagy méretre kell gondolni, hanem számos más tényezőre – emelet, fekvés, belső elrendezés, állapot, fenntartási költségek, az elhelyezkedésben a szűkebb környék, stb. – mivel ezek mind befolyásolják az árat.
Nem ritka, amikor a tulajdonosok a házban, vagy utcában értékesített lakások eladási árai után érdeklődnek, de ahogy a kínálati áraknál, itt is több paramétert kell figyelembe venni, nem elég csupán az azonos elhelyezkedésből – legyen az azonos utca vagy ház – kiindulni.
Nem jó, ha az eladói érzelmek is belejátszanak az árba
A reális piaci ár megállapításának másik nagy gátja lehet az, hogy az ingatlan tulajdonosa érzelmileg kötődik a saját otthonához. Az otthon nem csak a legtöbb háztartás legnagyobb vagyontárgya, hanem életének színhelye, a család, a pihenés, a kikapcsolódás terepe.
Gyakori, hogy ezt az érzelmi többletet a tulajdonosok az ingatlanuk árazásakor is megjelenítik, pedig egyértelmű, hogy a vevő számára ez nem jelent értéket. Az emocionális árképzés gyakran felülírja a tulajdonosnál – akár a nagyon alapos kutatómunkával, vagy ingatlanközvetítői tapasztalatokra alapozott ajánlásból kialakított – piaci árat.
Néha van, amiért a vevő hajlandó többet fizetni
Az érzelmek azonban nem csak az eladóknál jelenhetnek meg. Nem ritka, hogy a vevők is „beleszeretnek” az adott ingatlanba. A megtekintett ingatlant már saját otthonuknak elképzelve alakulhat ki náluk egy érzelmi töltet, aminek az értékét hajlandóak akár meg is fizetni.
A lakásvásárlóknál azonban más, személyes szempontok is adhatnak többletértéket, és így a piaci ár feletti vételárat. Az eladó pozícióját erősítheti például, ha a vevőnek az a terve, hogy a szomszédos lakás megvásárlásával, és összenyitásával nagyítsa meg a saját lakását. Aztán a vevő hajlandó lehet például az ápolásra szoruló családtag közelében lévő lakás vételárában a megspórolt utazási költség bizonyos részét átengedni.
De az, hogy egy adott lakás speciális szempontok miatt többletértéket hordozzon egy vevő számára mégis meglehetősen ritka, illetve a vevők is tisztában vannak jó pozícióikkal, így nem is feltétlenül árulják el, hogy milyen többletértéket jelenthet számukra az adott ingatlan.
