Az elmúlt hetekben a pesti belvárosban járva az ember négy, hirtelen megváltozott arcú épületre bukkanhatott: a Károlyi-kerttől néhány lépésnyire, a Kossuth Lajos utca zaját már nem visszhangzó Dreher-, Kincsem– és Almásy-paloták, illetve a Molnár utcai Wagner-palota homlokzatát egy alpinista csoport rejtette egy főleg fürdőruhákhoz használt arany textília mögé.
Az interneten pillanatok alatt végigsöprő hír hátterében nem egy művészeti projekt áll, hanem az, hogy az épületek a koronavírus-járvány időszakában egy gazdához – a csak irodaházakat életre hívó Optinvest Zrt.-hez – kerültek, ami a Pyxis Nauticát bízta meg az értő felújításukkal. Ennek apropóján beszélgettünk a fejlesztést végző Optinvest tulajdonosával, Dobos Máté Edével, illetve az építésziroda egyik alapítójával, Tótszabó Tamással, hiszen kíváncsiak voltunk arra, vajon milyen változások történnek majd a falak mögött.
A két cég együttműködése nem újkeletű, hiszen többek közt a Várnegyed felé induló Hunyadi János út mentén álló Palazzo Hunyadit, a Dunához közeli egykori Gizella-malmot (1880), a Deák Ferenc térre néző Modern és Breitner-féle üzlet- és bérház kapualját, illetve több szintjét, majd a Sasok nevű asztaltársaság székházaként épült Irányi-palotát (Steinhardt Antal és Láng Adolf, 1895–1898) is közösen mentették meg, sőt, az értékek megtartását szem előtt tartó – Magyarországon meglepő módon szokatlan – befektetői attitűdnek, illetve a tervezők nyilvánvaló tehetségének köszönhetően a projektek mindig zajos sikerrel zárultak.
Jórészt érintetlen
A négyesből először a Molnár utca 28. alatti, a fejlesztők által csak Wagner-palotaként emlegetett épület készül majd el. A néhány éven át üresen álló, szomszédai közül az utca felé mutatott képével egyáltalán nem kiemelkedő házba Dobos az Irányi-palota felújítása alatt szeretett bele, kevésen múlt azonban, hogy nem sikerült megszereznie, ugyanis mire 2021 nyarán lépni akart, a kapuról már eltűnt a kiadó tábla, rajta egy osztrák telefonszámmal.
A helyzetet végül egy, az épületről korábban készített fotója mentette meg, így elérte a tulajdonost, akit meg tudott győzni a vásárlásról, a belső terek ugyanis
Köszönhető mindez az előző tulajdonos vagy tulajdonosok karbantartásainak, illetve annak, hogy a ház a nyolcvanas években hátsó, posztmodern traktust kapott, amikor valószínűleg a még meglévő XIX. század végi részletek konzerválására is sor került.
Dobos és Tótszabó a tervezés első pillanatától egyetértenek abban, hogy a védettséget nem élvező, így a jogszabályok szerint bontható házat teljes egészében meg kell menteni, beleértve a Magyarországon értéket ma sokak szemében még nyomokban sem képviselő modern részeket is.
Egy XIX. század végi vagy XX. század eleji házról ma senki sem gondolja úgy, hogy el kellene bontani, de egy hetvenes-nyolcvanas évekbelit már igen
– mondta ennek kapcsán Dobos.
A jogszabályok miatt építési engedélykérési eljárás nélkül, mindössze egy településképi bejelentés után elindítható munkák ideális esetben 2023 elejére befejeződnek majd, hiszen itt a teljes műszaki felújítás mellett leginkább csak apró javításokra, valamint átalakításokra van szükség. Ezek főleg a posztmodern részre, illetve az azoktól méretes franciaablakokkal elválasztott belső udvarra korlátozódnak majd, ahol apró dizájngegeket is elhelyeznek – nem kizárt például, hogy az első bérlők a jövő évben
A szobák ennél jóval visszafogottabbak lesznek – hasonlóan a közeli Irányi-palotához –, így azok a történeti értéket jelentő ajtók, keretek és díszítményekkel kontrasztban egyszerűséget sugároznak majd.
A cél ugyanis a hosszútávú, széleskörű használhatóság, aminek a mai irodaházak jó része nem képes megfelelni: a túldíszítettség
percekre, órákra megnyerheti ugyan az ember tetszését, de abban nem lehet dolgozni, két-három év múlva pedig idejétmúlt lesz
– tette hozzá a tulajdonos.
Az olimpikon hagyatéka
A Petőfi Irodalmi Múzeum által használt Károlyi-palota egykor egzotikus növényeket, lugasokat, sőt, teniszpályát is rejtő kertje épp kilencven évvel ezelőtt vált közkertté, az azóta eltelt időben pedig az egész város képe megváltozott. Igaz volt ez magára a kertre is, hiszen azt előbb Budapest ostroma károsította, majd a hetvenes években a hármas metró Ferenciek tere alatti állomásának felvonulási területeként jórészt el is pusztult.
A hamvaiból végül 1981-ben feltámadt kertnél sokkal nagyobb szerencséje volt a pusztulást egykedvűen végignéző Ferenczy István utca 20.-nak, a környék legdíszesebb épületének, ami előtt nehéz nem megállni egy pillanatra:
Az utcáról kétemeletesnek látszó, február eleje óta eltakart, 2021 nyarán gazdát cserélt épület a tervek szerint 2023 végén nyitja majd meg a kapuit, ezt azonban rengeteg munka előzi meg: a mozgalmas homlokzat ellenére semmiféle védettséget nem élvező, közel száznegyven éves alapokon nyugvó épületnek csak az utcai szárnya marad meg, az alaprajzot L alakúra kiegészítő udvari rész viszont eltűnik, hogy a helyét egy kortárs struktúra vegye át.
Az alig négyszáz négyzetméteres telken a jelenleg hatályos szabályok szerint 5,5-es szintterületi mutatót kihasználva több mint 2200 négyzetméternyi hasznos irodateret lehetne építeni, a Pyxis Nautica azonban ennek alig kétharmadánál, 1500 négyzetméternél megáll, így
Az eredeti lépcsőházat is megtartó tervek részletei egyelőre még nem születtek meg, de a tervezés jelenlegi fázisa szerint a leendő irodaház teljes pincéje felett üvegfödémet találunk majd, így ott konferenciatér vagy élménykonyha is születhet, a kis udvart pedig az első vagy második emelet magasságában üvegtetővel fedik majd.
Csodaló, selyemtapéta, árnyékszék
Harmadikként a hosszú éveken át kisebb-nagyobb arányban zöld építési hálóba burkolózott Kincsem-palota nyeri vissza az egykori szépségét. A műemléki védettség, illetve a jóval érzékenyebb belső részletek miatt a munkák itt már jóval bonyolultabbá válnak, hiszen a selyemtapéta, az üvegablakok, illetve felülvilágítók, a szalon, valamint néhány díszes ajtó is túlélte az elmúlt közel másfél évszázadot.
A firenzei Pitti-palota stílusát a szűk Reáltanoda utcába mentő ház jelenlegi alaprajzával közel ezer négyzetméteren kínálhatna irodákat, ez a szám azonban a különböző bővítésekkel, a rég feleslegessé vált lichthof beépítésével, valamint az istállót, a kocsiszínt, illetve a lovászlakást is magában foglaló szárny átalakításával másfélszeresére nő majd.
A palotában ma látható, a természetes fényt a szobákba irányító bevilágítók a helyükön maradnak, felettük azonban újabb kihasználható terek születnek, így
A 2024-ben átadni kívánt palota pincéjében a jelenlegi tervek szerint élménykonyhát, biciklitárolót, illetve pihenőtereket és játékokat helyeznek majd el, a gazdagon díszített XIX. század végi terek pedig tárgyalóknak vagy a vezetők irodáinak adnak majd otthont, így munkaállomások csak az újonnan születő, utcai kilátással nem rendelkező szobákban kapnak helyet.
Az épület, ami mindent túlélt
Az 1808-ban József nádor által létrehozott Szépítői Bizottmány legfontosabb céljaként az új építkezések városrendezési, illetve stilisztikai szempontból való felülvizsgálatát tűzte ki, remélve, hogy Pest képe így hosszú időn át harmonikusan fejlődhet majd. Az ambiciózus ötletből valóban sikertörténet lett, hiszen Pesten emiatt szorították határok közé az építkezéseket, illetve jöttek létre az első városrendezési szabályzatok.
A forradalom és szabadságharc után egyre kisebb jelentőségűvé vált bizottmány persze nem csak a levegőbe beszélt, hanem egy egész utcával mutatták meg, milyennek is kell lennie egy jó városfejlesztésnek:
Mára ezek közül már csak kettő maradt állva: a részben ma is lakott Szabad Sajtó-udvar, illetve a Reáltanoda utca sarkán álló, sokáig üres Almássy-palota, ami felett a századforduló óta számtalanszor ott lebegett Damoklész kardja, ám végül sosem sújtott le.
Az idén kétszázöt éves, 1817 óta álló épület jelenti a Pyxisnek a legnagyobb kihívást, hiszen a nagy termeket a Kádár-korban
pedig csak tovább nehezíti a helyzetet. Ezt a labirintust az építési engedély megszerzése után azonnal eltüntetik, a válaszfalakat pedig lebontják, hiszen az utcafronton a cél a nagy légterű irodák létrehozása.
Ez a döntés egy nem várt előnnyel is járt, hiszen az ingatlan előzetes felmérése során
ezt pedig mindenhol meg akarják majd mutatni anélkül, hogy akár csak egy négyzetcentiméterét is visszarajzolnák.
A festést, a stukkókat, illetve a nagy tereket itt is kontrasztba állítják majd a modern kiegészítésekkel, hiszen a földszinten, illetve az első emeleten visszaállított reprezentatív térsor mögött, illetve felett, az eresz vonalától felfelé újjáépítik a szinteket, kihasználva a beépíthetőségi lehetőségeket.
A teljesen új tetőszerkezethez egy, az udvar felett átívelő üvegtető is csatlakozik majd, a tervek pedig akár egy fokkal még merészebbek lehetnének, az örökségvédelem által megszabott szigorú határok, a településképi szabályok, illetve az V. kerület teljes egészének világörökségi védőzóna-státusza miatt azonban itt is natúr cseréppel burkolják majd a tetőt.
Az alig néhány héttel a járvány előtt, 2020 januárjában megvásárolt ház a társaihoz hasonlóan szintén teljes egészében egy cég otthona lesz majd, hiszen az Optinvest a piac számos szereplőjével ellentétben csak az egybérlős modellben, illetve az irodacélú ingatlanokban hisz, így hiába lehetne
egy-két évvel gyorsabb megtérülést, nagyobb profitot elérni egy étteremmel vagy hotelfejlesztéssel, mégsem akarnak ezzel foglalkozni
– mondta el Dobos Máté.
A közel négyezer négyzetméternyi kihasználó tér kialakítása 2023-ban indulhat, így az átadásra 2025 előtt semmiképpen sem kerülhet sor.
Az Optinvest és a Pyxis Nautica távlati céljait látva minden jel arra mutat, hogy megéri majd türelmesen várni: a tervezési folyamatok jelenlegi szakaszában még számos kisebb-nagyobb részlet nem ismert, az azonban jól látszik, hogy a befektető és a tervező szerencsés egymásra találásából
A projekt a magyar ingatlanpiacon eddig kevésszer választott utat szeretne bejárni: az alig néhány száz négyzetméteres alapterületű vagy ilyen bonyolult tervezési programot igénylő évszázados épületekre a befektetők jó része soha meg nem térülő befektetésként tekint. A legtöbben már eleve a fantáziát sem látják bennük, pedig kellő energiával bármilyen új célt lehet nekik adni.
