A Kúria döntése alapján tisztességtelen az árfolyamrés és az egyoldalú kamatemelés is (utóbbit a bankok perben támadhatják, ha úgy érzik, nem az). Ami alapján megszületett a devizahiteleseket mentő törvény. Nagy reményeket (visszatérítés, törlesztőrészlet-csökkenés) adhat ez az adósoknak. De vajon mennyire segíthet a lépés azokon, akiknek tényleg komoly gondjaik vannak a törlesztőrészlet fizetésével? Ők is megmenekülnek?
A Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője szerint elképzelhető, hogy nagy csalódás éri majd az adósokat, amikor végül kiderül, hogy mennyi jár nekik vissza az adósmentő csomag révén, mennyivel csökkennek a törlesztőrészleteik. A fennálló tőketartozásuk ugyanis továbbra is komoly összeg maradhat. A Magyar Nemzeti Bank a kamatemelések és az árfolyamrés miatti együttes és teljes visszatérítés összegét 600-900 milliárd forint közé teszi. De ami egy-egy adósra jut, az nem biztos, hogy elegendő lesz ahhoz, hogy a problémája megoldódjon – állítja Balla Ákos.
Mennyivel lesz könnyebb ezután?
Az árfolyamrés tisztességetelenné nyilvánítása a napvilágot látott számítások szerint a fennálló tőketartozáshoz viszonyítva egy egészen kicsi, egyszeri kifizetést hozhat a devizaadósoknak. Az egyoldalú kamatemelések kompenzálása révén ugyan ennél lényegesen magasabb összeggel számolhat egy tipikus lakáshiteles, de minden adós helyzete más és más.
Emellett a havi törlesztőrészlet kis mértékű csökkenésére is számítani lehet, mert levonják belőle a kamatemelések miatti többletet. De Balla szerint ezzel együtt is a legtöbb lakáshiteles számára magasabb marad a törlesztőrészlet összege, mint amit az adós, vagy az egész család költségvetése hosszú távon elbír. A részletes elszámolások pedig őszre maradnak.
Nyakukon marad a hitel
Szerinte sokan azt gondolják, hogy most ugyan van még egy komoly méretű lakáshitelük, de ez holnapra elrepül a kormány adósmentő csomagjának köszönhetően. Ez azonban nincs így – hangsúlyozza.
A ma mondjuk 10-12 millió forintos hitelt ugyan lehet, hogy a bank újraszámolja, és visszatérít, de így is marad mintegy 8-10 millió forintos hitel az adósok nyakán, sok esetben ennél kisebb piaci értékű ingatlanon. Viszont, ha ennek törlesztőrészleteit nem fizeti rendesen az adós – márpedig nagyon sok hitelesnek nem a törlesztőrészletek nagyságával, hanem bármekkora törlesztőrészlettel gondja van, megváltozott élethelyzete miatt – akkor jövő tavasszal ugyanúgy felmondja a hitelét a bank, mintha nem is lett volna adósmentő csomag – teszi hozzá a szakértő.
Egyszerűbb lehet most megegyezni
Balla Ákos arra hívta fel a figyelmet, hogy lehet, hogy ugyanezt az állapotot el tudná érni most olyan módon is az ügyfél, hogy egyszerűen besétál a bankjához és megállapodik vele, miután keresett egy vevőt és szerzett egy vételi ajánlatot a lakására, és lehet, hogy nem 10 millióról, hanem 8 millióról tud beszélni a bankjával.
Ennek oka az, hogy jelenleg az adósmentés miatt a bankok számára is egy lebegő állapot alakult ki, vagyis az adósok alkupozíciója most még jó. Viszont jövő tavasszal megfogalmazása szerint akár be is jelentheti azt a kormány, hogy “sajnos nincs több kedvezmény, nincs több moratórium, mert adtunk végtörlesztést, adtunk árfolyamgátat, devizahitelesmentést, de most itt a vége.”. Ettől kezdve viszont már nem lesz lehetőség semmilyen alkura, innentől már nem ingatlanügyi megoldás, hanem pénzügyi döntés születhet csak.
A szakértő úgy gondolja, hogy ez egy elképzelhető forgatókönyv, mely akár jövő tavasszal meg is valósulhat. Ekkortól kezdve várhatóan a bank fog már megegyezni a magánszeméllyel, mégpedig további kedvezmények nélkül. Most kell tehát azoknak a helyzetét saját maguknak előrébb mozdítani, akik úgy látják, hogy az új adósmentő csomaggal nem rendeződik olyan szinten a helyzetük, hogy a törlesztőrészleteket a teljes futamidő alatt majd pontosan tudják fizetni. Mert a törlesztőrészlet nem lesz az eredeti összeg fele, vagy harmada, és nem fog eltűnni, mindössze néhány százalékkal csökken a tőke összege.
Jövőre dömping lehet lakásokból
Amit ma át kell gondolnia a lakáshitelesnek Balla szerint az az, hogy ezzel a helyzettel, ilyen körülmények között együtt tud-e élni a továbbiakban. Mert ha nem, akkor minél előbb piacra kellene vinnie a lakását. Hiszen annál jobban jár, minél gyorsabban lép. Ha ezt a lépést csak jövőre, vagy ezt követően teszi meg kényszerűségből, akkor esetleg pont a moratórium alól felszabaduló ingatlanok dömpingidőszakában kerülne ki a lakása a piacra.
Ezért azt tanácsolja, hogy most kellene annak cselekednie, akinek ingatlanügye van, most kellene döntést hoznia az eladásról, szerezni egy vevőt és megállapodni a bankkal. Mert ha ezt nem most, vagy a közeli jövőben teszi meg, akkor neki jövőre már nem ingatlanügye, hanem bankügye lehet, ami viszont már nem feltétlenül az ő hatáskörén belüli döntést eredményezhet.
