2017-ben vett fel olvasónk változó kamatozású jelzáloghitelt, és mivel egy ideje már szinte a vízcsapból is az folyik, hogy célszerű ezeket a hiteleket több évre, vagy a futamidő végéig fix kamatozásúra cserélni, várta, hogy a bankja megkeresse ilyen ajánlattal.
A pénzintézet azonban nem jelentkezett, és amikor novemberben ő kezdeményezte a hitele lecserélését, akkor a Magyar Nemzeti Bankra (MNB) hivatkozva közölték vele, hogy nem kellett neki ajánlatot tenniük. Az egyszerűbb eljárást, a szerződésmódosítást tehát nem ajánlották fel neki, csak a hitelkiváltást, amikor végig kell csinálni egy új hitel igénylését, és ki kell fizetni annak költségeit is.
Januártól, a kamatstop bevezetésével az MNB megint azt kommunikálta, hogy a bankoknak ajánlatot kell tenniük a változó kamatozású jelzáloghitellel rendelkező ügyfeleknek. Az ő bankja azonban azt mondta, olvasónkra ez a szabály sem vonatkozik. Szakértőt kérdeztünk, valóban így van-e, és mit tehet olvasónk.
Valóban nem volt köteles ajánlatot tenni a bank
A kamatstop előtt az MNB 2019-es ajánlása szerint kellett tájékoztatniuk a bankoknak az ügyfeleket arról, hogyan tudják kiváltani a változó kamatozású lakáshitelüket fix kamatozásúra. Az ajánlás alapján minden ügyfelet, aki bizonyos feltételnek megfelel, és változó kamatozású lakáshitele van, a bankoknak meg kellett keresniük ötéves, tízéves vagy a futamidő végéig tartó fix kamatozású ajánlattal. A bank olvasónknak azzal indokolta, hogy miért nem tettek neki ajánlatot, mert – ezt a Bankmonitor szakértője, Argyelán József is megerősítette a 2019-es MNB-ajánlás alapján.
A bank hosszas unszolásra sem ajánlott fel szerződésmódosítást, csak hitelkiváltást, ami egy új hitel igénylésével egyenértékű. Ezt egyébként a szakértő szerint az MNB-ajánlás alapján megtehette. Olvasónk kihasználta a 2020. március 19-től bevezetett hitelmoratórium adta lehetőséget is, amelynek ideje alatt fő szabály szerint nem lehet kamatot felszámolni, hanem futamidő-hosszabbítással fizettetik ki a kölcsönt az ügyfelekkel. Hitelkiváltásnál viszont a hitelmoratórium miatt felhalmozott tartozásra is kamatot kellett volna fizetnie olvasónknak.
Ugyanis a hitelkiváltás előtt előtörlesztés történik – ekkor a kamatmentes részt is ki kell fizetni, és az új hitelben az eredetileg kamatmentes rész is tőkeként fog szerepelni, azaz kamatot kell rá fizetni. Plusz ki kellett volna fizetnie az előtörlesztési díjat (ez a tartozás 1,5-2 százaléka lehet) és az induló hitel összes költségét (ami 100-150 ezer forint lehet). Ez tehát több százezer forintos plusz költséget jelenthetett volna neki – magyarázta a szakértő.
Tavaly karácsonykor jött ki a kamatstopról szóló kormányrendelet, amelyben az szerepel, hogy a bankoknak 2022. január 31-ig meg kellett keresniük a kamatstoppal érintett változó kamatozású lakáshiteles ügyfeleiket a 2019-es ajánlásban foglaltak figyelembevételével. Ezt olvasónk, és mi is úgy értelmeztük, hogy minden ügyfelet meg kellett keresniük a bankoknak, akiknek kamatstopos változó kamatozású lakáshitelük volt. Argyelán József megkeresésére azonban az MNB azt válaszolta, hogy a jogszabály alapján csak a 2019-es MNB-ajánlással érintett ügyfélkörnek kellett kiküldeniük a bankoknak ajánlatot, azaz nem minden kamatstoppal érintett ügyfélnek.
Az MNB hozzátette, folyamatosan felügyelték, felmérték, hogy a hitelintézetek miként tettek eleget a kamatstop-rendelet szerinti tájékoztatási kötelezettségnek. Mindössze egyetlen esetben tapasztalták csak, hogy egy bank az ajánlással érintett ügyfélkör mellett további, változó kamatozású szerződéssel rendelkező ügyfeleknek is kiküldte az ajánlást. Ezek szerint tehát olvasónk bankja nem sértett jogszabályt azzal, hogy második körben sem küldött ajánlatot a kamat fixálására.
A banknak nem érdeke, hogy ne fixáljon
A szakértő szerint a bank magatartása azért is furcsa, mert nem érdeke, hogy változó kamatozásban maradjanak az ügyfelei. Azért nem, mert a változó kamatozással most együtt járó megnövekedett kamatkockázat veszélyezteti a hitel visszafizetését. A banknak pedig nem érdeke, hogy ne fizesse vissza az ügyfél a hitelt. Plusz azért sem ellentétes a bank érdekével a fixálás, mert a kamatfelárat megtarthatja, ha rögzített kamatozásúra cseréli a változó kamatozású hitelt, azaz a haszna megmarad.
Az viszont tény, hogy a hitelkiváltáskor most kisebbek a kamatok, ezért azzal jobban járhat az ügyfél, mintha a szerződésmódosításra vonatkozó ajánlást fogadja el – tette hozzá. Persze hitelkiváltáskor az új hiteligénylésnek vannak költségei, és akár el is utasíthatja a bank az ügyfél hiteligényét, vagyis kockázata is van.
Számításokkal is igazolta a szakértő, hogy a hitelkiváltás még most is kedvező lehet. Abból indult ki, hogy valaki 2017 márciusában vett fel 15 millió forint jelzáloghitelt, 20 évre, nagyon kedvező kamattal – ez 2,36 százalékot jelenthetett 5 évvel ezelőtt. Ekkor az induló törlesztője 78 500 forint lehetett. 2020 márciusáig minimálisan változott a kamat, fel- és lefelé, 2,10-2,5 százalék között.
Ekkor jött a moratórium – feltételezve, hogy 2021 végéig benne is maradt a hitelfelvevő, ez 21 hónap. Ebben az időszakban egyszer emelkedhetett a hitel kamata, de még mindig 3 százalék alatt maradt. A moratórium alatt pedig több mint 611 ezer forint kamata halmozódott fel, ami miatt a hitel lejáratát 32 hónappal kellett meghosszabbítania a banknak azért, hogy ne emelkedjen a törlesztőrészlet, ami így 81 200 forint alatt volt, a kamat pedig 2,9 százaléknál járt idén januárban.
Bár a kormány idén június végéig meghosszabbította a hitelmoratóriumot, ám csak egy meghatározott kör (többek között a nyugdíjasok, a gyermeket várók, illetve nevelők, a közfoglalkoztatottak számára), ebbe viszont olvasónk már nem tartozott bele. Így a márciusi kamatfordulókor jött a feketeleves, ugyanis a hitel kamata 9,01 százalékra emelkedett, törlesztőrészlete pedig 121 ezer forintra. Azaz másfélszer annyi lett a törlesztő, mint addig.
Ha ezt a hitelt most ki akarnánk váltani, a legkedvezőbb ajánlat 6,19 százalékos kamat lehet, 10 évre fixáltan, amivel a törlesztőrészlet lecsökkenhetne 105 800 forintra. Úgy, hogy már számoltunk a moratórium alatt felhalmozódott 611 ezer forinttal is, ami innentől szintén kamatozóvá válik. Így a hátralévő futamidőre 4,2 millió forintot spórolna az adós az alacsonyabb törlesztőrészlettel. Ebből levon úgy 300-400 ezer forintot a hitelkiváltás költsége, de még így is 3,5 millió forint feletti lehet a megtakarítás ahhoz képest, mintha valaki csak fizetné tovább az eredeti, változó kamatozású hitelét.
Olvasónknak azt javasolja Argyelán József, hogy ha a bankja nem készséges, kérjen más bankoktól hitelkiváltási ajánlatot, mert nagy a verseny. Könnyen meglehet, hogy kedvezőbb ajánlatot kap máshol, mint amit az elmondása szerint egyébként is vonakodó bankja kínálhat neki. Egyetlen esetben nem tud valaki nyerni, ha „túl kicsi” a tartozása – ekkor ugyanis a hitelkiváltás költségei elvihetik a vele járó megtakarítást.
