Szolidabb Kánaán

Kapuzárás előtti pánik jellemzi a kedvezményes lakáshitelek piacát: egyre több nyilatkozat jelenik meg arról, hogy a kormányzat a támogatási rendszer átalakításán dolgozik, amit az érintettek a kedvezmények várható megnyirbálásaként értelmeznek, ez pedig arra készteti őket, hogy előrehozzák ingatlanvásárlásukat és a hitelfelvételt. E hangulatot a makrogazdasági adatokban bekövetkezett “drámai” változások is jelzik: az emberek radikálisan csökkentették a megtakarításaikat, főként azért, hogy a pénzüket – önerő gyanánt – a piaci és támogatott lakáshitelek felvételéhez vethessék be.

Miközben például tavaly a háztartások nettó pénzügyi megtakarítása jelentősen, a GDP arányában 4,4 százalékról 1,8 százalékra csökkent, a lakossági ingatlanhitel-állomány egy év alatt több mint két és félszeresére, 695 milliárd forintra ugrott, ami szintén a GDP-hez viszonyítva immár 2,7 százalékos, vagyis soha nem látott rekordszintnek felel meg. Havi bontásban egyébként a lakosság tavaly szinte egész évben 50-60 milliárd forintnyi új ingatlanhitelhez jutott, és ez a tendencia – csakúgy mint a betétállomány apadása – az idén is lendületesen folytatódik. A boom persze jócskán megnöveli a költségvetés terheit, hiszen a büdzsé számos csatornán, így például a jelzáloglevelek kamattámogatásán keresztül is ösztönzi a hitelfelvételt. Utóbbira egyébként 2003-ban mindössze 14 milliárd forintot szántak, miközben már most biztos, hogy a keretösszeg semmire sem lesz elegendő. A jelzáloglevél-állomány ugyanis már tavaly év végére 288,5 milliárd forintra nőtt, és csak ennek az idei évre eső támogatása 28 milliárd forintra rúg. A támogatást időarányosan folyósítják, így önmagában a tavaly kibocsátott jelzáloglevelek a félév végére lemerítenék a keretet. Ehhez jön még az idei kibocsátás: csak az első négy hónapban ugyanis összesen 183 milliárdnyi jelzáloglevél került a piacra, ami önmagában is mintegy 15 milliárdos költségvetési kiadást jelent majd 2003-ban, és ehhez jönnek még az év hátralevő hónapjaiban az újabb kibocsátások. A Pénzügyminisztériumban minderre csak annyit mondanak, hogy a büdzsében a teljes lakástámogatási tételt kell irányadónak tekinteni, ami 2003-ra összesen 81,5 milliárd forint. Ezen belül az egyes jogcímek között szabad az átcsoportosítás. Ráadásul a lakástámogatások tétel felülről nyitott előirányzat, azaz nem fogyhat el, teljesítését a felhasználási igények szabják meg – közölték a tárca illetékesei.

Nem csoda hát, ha a sorok között olvasó polgárok a kimerülő költségvetési források és a lakástámogatási rendszer átalakításán dolgozó munkacsoportokról szóló hírek hallatán azt a következtetést vonják le, hogy a kedvezmények megnyirbálása várható.

A piaci pletykák szerint a kormány a változtatásokkal mindenképpen szerette volna megvárni az uniós csatlakozásról szóló népszavazást, a várhatóan politikailag nehezen kezelhető átfazonírozás híreivel ugyanis nem kívánt negatív közhangulatot előidézni a fontos referendum előtt. A különböző értesülések azonban most egyértelműen arról szólnak, hogy a kormány már a következő hetekben dönt a jelenlegi lakástámogatási rendszer módosításairól, s a változtatások akár már júniusban hatályba léphetnek.

SPEKULÁNSOK. A kiszivárgott hírek szerint az átalakítás legfontosabb célja, hogy gátat szabjanak a kedvezmények spekulációs célú igénybevételének, mondván: a támogatott kamatok sokakat arra ösztönöztek, hogy kizárólag befektetési céllal vásároljanak kölcsönből lakást. Az egyik ilyen kiskaput egyébként a köztisztviselői törvény júliustól hatályba lépő módosításával zárják be: miközben a köztisztviselőknek járó kedvezményeket a fegyveres testületek tagjaira, mintegy 60 ezer potenciális új ügyfélre is kiterjesztik, a jövőben egyszerre csak egy lakásra ad majd az állam kezességet. Sokan ugyanis az önerőt kiváltó költségvetési garanciát arra használták ki, hogy egyszerre több lakást is vásároltak, és a bérleti díjakból fedezték a hitel költségeit.

Hegedűs Éva

A spekulánsok megfékezésének jegyében a várható módosítások között szerepelne, hogy a jelzáloglevél alapú lakáshitelek eddigi 30 millió forintos felső határát várhatóan 15-20 millióra csökkentik, ami a “mezei” ügyfeleket aligha érintené, hiszen az átlagos hitelnagyság jelenleg 4 millió forint körül alakul. A szigorítások között elképzelhető, hogy az állam csak az első lakáshoz jutást támogatná, vagy – egy másik verzió szerint – mindenki csak egyetlen támogatott lakáshitelt vehetne fel élete során. Így nem lehetne halmozni a kedvezményes kölcsönből megvásárolt ingatlanokat, a szűkítés pedig vonatkozna a közeli családtagokra is. Elképzelhető a kamattámogatás mérséklése is: felmerült, hogy az állam a mostaninál kevesebb dotációt adna – a mérték jelenleg a jelzáloglevél kamata plusz 2 százalék, de legfeljebb 10 százalék -, ám olyan módon, hogy a hitelek költsége ne növekedjen. Ezt egyrészt a piaci verseny, másrészt a pénzpiaci hozamok tavalyinál jóval alacsonyabb szintje biztosíthatná. A friss kibocsátású jelzáloglevelek kamatai ugyanis folyamatosan esnek, így a jelzáloglevél-támogatású hitelek pár hónapja még 6 százalékos kamata mára 5,5 százalékra csökkent. Az állam képviselői – minden jel szerint – úgy vélik, hogy a jelenlegi kamatszinten megfizethetők a hitelek, így inkább a költségvetés támogatását veszik vissza. Ha tehát tovább esnek a forrás oldali kamatok, fokozatosan kivonulhat a büdzsé a lakáshitelek támogatásából.

A különböző módosításokról szóló hírek persze egyelőre csak ötletbörzének tekinthetők, hiszen a kormány minden valószínűség szerint mérlegeli majd a közgazdaságilag adott esetben mégoly indokolt változtatások politikai visszhangját, továbbá azt is, hogy ezek mennyiben hatnak fékezőleg a bankok jövedelmező üzletágára. A lakáshitelek terítésében érdekelt tucatnyi kereskedelmi bank pedig mindeközben gőzerővel fejleszti ezt az üzletágat, hogy addig is, amíg tart a hitelfelvételi boom, minél több ügyfelet sikerüljön megszerezni.

“Elismerem, még nincs itt Amerika, ahol egy jó banki ügyfél akár 10 percen belül, az interneten keresztül is jelzáloghitelhez juthat, de így sincs szégyenkeznivalónk” – mondja Szép Péter, a Postabank igazgatója. E pénzintézetnél, ha az ügyfél valamennyi szükséges dokumentumot felmutatta, 15 munkanapra vállalják a hitelfolyósítást új lakás vásárlásához. Nyomatékosítva az ajánlat komolyságát, még a pénzintézet kötbérfizetési kötelezettségét is belefoglalják a szerződésbe. Ha nem tudják tartani a határidőt, minden egyes nap csúszást ezer forinttal kompenzálnak az ügyfél számára. A Postabank nagyvonalúsága azonban aligha tekinthető jótékony gesztusnak, sokkal inkább a konkurensek szorításának köszönhető. A piacvezetők egyikének számító Kereskedelmi és Hitelbank (K&H) például szintén 3 hetes folyósítási határidővel csalogatja az ügyfeleket. “Jobb hitelkondíciókat ugyan találhatnak más bankoknál, ám olyan gyorsan aligha jutnak pénzhez, mint nálunk” – vélekedik Nemcsics Róbert ügyvezető igazgató. Ebben azonban téved. A HVB még a K&H Banknál is többet ígér: arra vállalkozik, hogy 2 hét alatt folyósítja a lakáshitelt.

A feszes határidők hátterében az áll, hogy e bankok tapasztalatai szerint az ügyfelek túlnyomó többségének a gyorsaság a legfontosabb. A rövid ügyintézésnek azonban – a fiókban dolgozó alkalmazottak felvilágosítása szerint – náluk is csupán az új lakást vásárlók örülhetnek, a használt lakás vásárlásához felvehető támogatott hitelek eddigi történetében nem sokat gyorsult a tempó. A teljes procedúra ugyanis, amely ilyenkor a földhivatali ügyintézést és az értékbecslést is magában foglalja, még jelenleg is mintegy 6 hetet ölel fel a bankok többségénél. A belső átszervezéseknek és az alkalmazottak felkészítésének köszönhetően ugyan komoly előrelépés történt, magára a hitelbírálatra például már egy hét alatt is pontot tehetnek, ám a földhivataloknak nem sikerült követniük a modernizálásban a pénzintézetek sebességét, s ez lelassítja az egész gépezetet (lásd külön írásunkat).

Nemcsics Róbert.

KAMATHÁBORÚ. Mindeközben pedig dúl a kamatháború. Már a három évvel ezelőtti 9 százalékos kamatszint mellett is kígyóztak a sorok a hitelért, ma pedig csupán 3-4 százalék a kölcsön ára a forrástámogatott kölcsönöknél, és 2,5-4,5 százalék a kamattámogatott hiteleknél. A háttérben – a már említett általános hozamcsökkenés mellett – az áll, hogy a bankok a szemük sarkából figyelik a versenytársakat. Meglepő módon azonban nem kifejezetten azok tűnnek a legolcsóbbnak, amelyeknek a helyzete ezt ránézésre megengedné – például azért, mert a bankcsoporthoz jelzálogbank is tartozik. Az Általános Értékforgalmi Bank (ÁÉB) például a forrástámogatott hiteleket (5 éves kamatperiódusra) mindössze 3 százalékért kínálja a lakosságnak, míg a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB), amely – további 9 kereskedelmi bank mellett – az ÁÉB számára is finanszírozza a kölcsönt, 4 százalékot számít fel az ügyfélnek, amikor a saját szakállára hitelez. Az OTP Bank, amelynek hátterében csoportbéli jelzálogbank áll, szintén 4 százalékot kér. Az ÁÉB ajánlatánál is alacsonyabb kamatot (2,5 százalékot) egyedül a HVB kér ügyfeleitől; e nagyvonalúság hátterében a piac harmadik jelzálogbankja, a HVB Jelzálogbank húzódik meg. A kiegészítő kamattámogatású hitelek esetében is egy szimpla “partnerbank”, az FHB-vel együttműködő CIB viszi el a pálmát 2,49 százalékos kamatával; a kibocsátó FHB például saját jogon 2,9 százalékon értékesíti e hitelféleséget.

Külön érdekessége a mezőnynek az OTP kamatpolitikája. A lakossági hitelezés megingathatatlan pozíciókkal rendelkező piacvezetője a lakáshitelezésben is tarol. Olyannyira, hogy az OTP Banknak ma e területen sem kell feltétlenül elöl járnia alacsony kamataival, hogy zúduljanak hozzá az ügyfelek. Hegedűs Éva, az OTPBank ügyvezető igazgatója ezt annak tulajdonítja, hogy a múlt év tavaszán erős versenyt generáltak a piacon 2,5 százalékos új lakás építésére és vásárlására szolgáló hiteleikkel. Továbbá a termékfejlesztésnek is beérett az eredménye.

Az OTP kamataira azonban rányomja a bélyegét, hogy az OTP Jelzálogbank nem pályázik úttörő szerepre a piacon a jelzáloglevelek kamatának mérséklésében. A két konkurens jelzálogbank – az FHB és a HVB, amelyek valódi nyilvános kibocsátásokat szerveznek -, igazodva az általános kötvénypiaci hozamcsökkenéshez, ma már a banki forrásszerzéshez kapható állami támogatások feltételéül szabott 8 százalékos plafon alatti kamatok mellett tartja kibocsátásait. “Elkerülhetetlen a piac követése” – mondja Gyuris Dániel, az FHB vezérigazgatója. A jelzálogkamatok mérsékléséből pedig egyenesen következik a lakosság felé ajánlott hitelek kamatának mérséklése. A jelzálogbank ugyanis – második feltételként – csak abban az esetben kapja meg a kibocsátáshoz nyújtott állami támogatást, ha az ügyfelek felé ajánlott kamat és a kezelési költség együttesen legalább 2 százalékponttal alacsonyabb a jelzáloglevél kamatánál. Az OTP viszont még nem engedett a 8 százalékból. A bank a hozamok szelídülése ellenére sincs kamatmérséklési kényszerben, mivel leveleit gyakorlatilag zárt körben, az OTP-leányok jegyzik le.

A piacvezető 2002 második felétől egyébként havonta stabilan 6-7 ezer kérelmet bírál el és 25-30 milliárd forint hitelt helyez ki. Nem panaszkodnak a második legnagyobb hálózattal – mintegy 170 fiókkal – dolgozó pénzintézetnél, a K&H Banknál sem: míg 1999-ben még összesen 3 ezer lakásvásárlást finanszírozott a bank, addig tavaly már 20 ezret.

Mindazonáltal a helyzet azért nem ennyire rózsás. A hitelfelvételhez kapcsolódó egyéb költségek például alig csökkentek az elmúlt két évben. A “beugró” – a hitelbírálat, az értékbecslés, a közjegyzői okiratba foglalás díja – ma is 130-150 ezer forintra rúg. A bankok nyomására ugyan az ingatlanok értékbecslési díja 50 ezer forintról 30 ezer forint körüli szintre süllyedt, ám – mint hírlik – a közjegyzői lobbi túl erős, a közjegyzői okiratok manapság is mintegy 60 ezer forintot kóstálnak.

Az ügyfél azonban akkor van csak igazán bajban, ha a különböző bankok pénzügyi kondícióit össze akarja vetni egymással. A havi törlesztő részlet ugyan a legtöbb bank esetében már az internetes honlapon szereplő kalkulátor segítségével kiszámítható, de ember legyen a talpán, aki ezt az összeget képes egybegyúrni a felmerülő banki költségekkel. Ha például “A” banknál kisebb a törlesztő részlet, “B” banknál viszont a “belépési költség” tűnik kedvezőbbnek, akkor melyik ajánlat mellett döntsünk? Nehéz a válasz, mert az egyszeri díjak nagyon eltéríthetik a költségeket. Megkönnyítené a döntést a teljes hiteldíj mutató – a jól ismert THM -, ám a bankoknak sikerült keresztülvinniük, hogy lakáshitelek esetén ne legyen kötelező a kiszámítása és közzététele, mondván: bajos egy ilyen mutatót kreálni, mert túl hosszú a futamidő, változhat az állami támogatás mértéke és különböző kamatperiódusok vannak. Többféle THM használata pedig megzavarhatná az ügyfeleket – hangzik a nem túl meggyőző végső érv.

ELTÉRŐ SZEMPONTOK. Esetenként persze nem is tudnák mire használni e mutatót az ügyfelek, mert egyéb kényszerítő körülmények határozzák meg számukra a bankválasztást. Mindent eldöntő szempont lehet például, hogy az OTP Bank és a HVB beéri a minimálbérről szóló igazolással, míg a K&H Bank a havi törlesztő részlet háromszorosát elérő nettó bérhez ragaszkodik. Szintén nagyvonalúnak mutatkozik az OTP Bank, valamint a K&H Bank a tulajdoni igazolást illetően: szemben a bankok többségével, nem csupán bejegyzett tulajdonú ingatlant fogadnak el a hitelek fedezeteként, hanem a tulajdoni lapon feltüntetett széljeggyel is megelégszenek.

Manapság egyébként nem túl sok hitelkérelmet utasítanak vissza. Míg a kezdetekkor az igénylések fele kiesett a rostán, addig ma tízből nyolcan sikerrel folyamodnak kölcsönért. A legtöbb kérdést illetően már akkor tájékozottak, amikor megérkeznek a bankba. Így csak ritkán fordul elő, hogy olyan személy kér hitelt, aki valamelyik formai feltételnek nem felel meg. Abban viszont nem lehetnek teljesen biztosak az ügyfelek, hogy mit is mondanak róluk a banki nyilvántartási rendszerek (lásd külön írásunkat).

Mindezek tükrében a pénzvilág szakemberei a kedvezmények várható szűkítése ellenére is a lakáshitelezés további növekedését prognosztizálják. Optimizmusukat mindenekelőtt arra alapozzák, hogy míg Magyarországon az ingatlanoknak jelenleg mindössze 10 százaléka terhelt jelzáloggal, addig az uniós átlag 40-50 százalék körül alakul, Nagy-Britanniában pedig 80 százalékos ez a mérték.