Vissza nem térítendő szociálpolitikai juttatások jelentik az otthonteremtőknek kínált állami segítségnyújtás alapját. E lehetőséggel gyermekes családok, illetve a gyermeküket egyedül nevelő szülők élhetnek. Ennek az úgynevezett „megelőlegező” formájához pedig a gyermektelen, de a gyermekáldást ígéretük szerint záros határidőn belül vállaló családok is hozzájuthatnak.
Az érintettek ugyanakkor a kedvezményes hitellehetőségek több variációja között is válogathatnak. A hitelfolyósító pénzintézetek kínálatában az állam által nyújtott kamattámogatás, illetve garancia előnyeit nyújtó kölcsönök mellett saját, üzleti alapú, de az ügyfél érdekeit is szem előtt tartó megoldások és ezek kombinációi szerepelnek.
HITELTÁMOGATÁS. A legegyszerűbb a képlet a szociálpolitikai támogatások esetében. Az egy gyermeket nevelő családok 900 ezer forintos támogatást igényelhetnek, a kétgyermekesek 2,4 millió, a háromgyermekesek 3,8 millió, a négygyermekes családok pedig 4,6 millió forintot. A szociálpolitikai juttatások az eltartottak számának megfelelő szobaszámú lakáshoz kapcsolhatók.
Ami az állami hiteltámogatási programot illeti, annak „legifjabb”, egyben mostanság legtöbbet emlegetett eleme, a Fészekrakó hitel alig egyesztendős múltra tekint vissza. Ez alatt csak az OTP-nél mintegy 9 ezren éltek a lehetőséggel, mintegy 46 milliárd forintnyi hitelt felvéve. A hazai bankok összességében mintegy 23 ezer igényt regisztráltak.
A konstrukció lényege, hogy az állam készfizető kezességet vállal a pénzintézetek által folyósított lakáskölcsönnek arra a részére, amelyre a banki megítélés szerint már nincs megfelelő biztosíték (azaz az igényelt összeg meghaladja a hitelcéllal érintett ingatlan megállapított hitelbiztosítéki értékének 60 százalékát). A hitelbiztosítéki értéket a folyósító bankok állapítják meg, ez a forgalmi érték kockázatokkal csökkentett mértéke, vagyis az az ár, amelyért hosszú távon is eladható a lakás. A hitelbiztosítéki érték új lakásoknál jellemzően a forgalmi érték 90-95 százaléka, míg használt lakásoknál 80-95 százalék között van.
A jogszabály szerint e támogatásra jogosult minden 35 év alatti gyermeket nevelő személy, házaspár, azzal a kikötéssel, hogy nem lehet lakástulajdonuk, sem államilag támogatott lakáshitelük, illetve állami kezességvállalással biztosított kölcsöntartozásuk. A hitelből megvásárolt ingatlanban az igénylők közös tulajdonjogot kell, hogy szerezzenek (rajtuk kívül kizárólag gyermekeik szerezhetnek tulajdonjogot).
Megkötés még, hogy az új lakás értéke (vételár vagy építési költség) telekár nélkül legfeljebb 15 millió forint lehet, míg a használt lakás vásárlását támogató, úgynevezett „félszocpol” lehetőség 12 milliós korlátot tartalmaz Budapesten és a megyei jogú városokban. Az egyéb településeken új lakásnál telekár nélkül 12 millió forint, használt lakásnál 8 millió forint a limit. Fészekrakó hitelt igénybe lehet venni mind forintban, mind devizában, a szükséges önerő általában tíz százalék, de ügyes kombinációkkal ez is kikerülhető.
KAMATTÁMOGATÁS. Hagyományos, évek óta működő rendszer az állami kamattámogatás. Ennek keretében a folyósított hitelek kizárólag forintalapúak. Ami e tekintetben a banki oldal közreműködését illeti, kétféle módozat létezik. A „jelzálogleveles” konstrukció lehetősége mindenki számára nyitott, a „kiegészítő kamattámogatás” viszont csak gyermekes családok vagy gyermeket nevelő egyedülállók számára hozzáférhető.
A támogatott hitel nagysága mindkét esetben korlátozott. Használt lakás esetében 5 millió forint, míg új vásárlásakor 15 millió forint a plafon. Az állam szabályozza a bankok mozgásterét is: habár rájuk bízza a kihelyezés finanszírozását, kiköti, hogy az ügyfélnek felszámolt hiteldíj nem lehet magasabb az ügyletnek megfelelő állampapírhozam 110 százaléka plusz 4 százaléknál, csökkentve a kamattámogatással. A kamattámogatás új lakásnál a vonatkozó állampapírhozam 60 százaléka, és 40 százalék a használt esetében.
A támogatott hitel összege általában a hitelbiztosítéki érték 70 százaléka. Egy új lakás esetében, természetesen banki megítéléstől függően, a forgalmi érték 95 százalékára felmehet a biztosítékként elfogadott összeg, míg a használt lakás esetén értelemszerűen alacsonyabb. Piaci kamatozású hitelek esetén egyébként a hitel összege egyes bankoknál akár a hitelbiztosítéki érték 80 százalékát is elérheti.
Fontos tudni, hogy az állami támogatások igénybevétele új lakás vásárlása vagy építkezés esetén csak számlákkal dokumentálva lehetséges. Ha vásárolja az új lakást, akkor a teljes vételárról, ha építi, akkor a költségvetési összeg 70 százalékáról kell számlát bemutatni. A bank kizárólag az APEH-nál regisztrált kivitelezőtől származó dokumentumokat fogadhat el. A kormányrendelet megengedi, hogy a 70 százalékon belül 20 százalékot a felelős műszaki vezető igazoljon használt anyag felhasználása címén. De a rendelkezés szerint, ha a támogatott hitel és a közvetlen támogatás (ilyen a szocpol is) együttesen több mint a 70 százalék, akkor e magasabb összegig kell hiteles számlákat leadni a banknak.
LAKÁSTAKARÉK. A lakástámogatási rendszert hasznosan egészíti ki egy viszonylag új, államilag támogatott pénzintézeti konstrukció, a lakás-takarékpénztár. Ennek lényege, hogy az ügyfél négy évre kötelezi magát meghatározott összeg havi befizetésére, amelynek 30 százalékát az állam visszajuttatja számára, ennek éves maximuma 72 ezer forint. Négy év elteltével megtakarításának összegével megegyező támogatott hitelt is igénybe vehet, amennyiben azt lakásvásárlásra kívánja fordítani. Ha nyolc évig takarékoskodik, akkor a nyolcszor maximum 72 ezres juttatáson túl a felhalmozott tőkéjével azonos összegű szabad felhasználású hitelhez juthat a banktól. Amúgy a hitelektől függetlenül a lakástakarék-konstrukció évi 12 százalék körüli hozamot fial, annak ellenére, hogy az elszámolt betéti kamat elmarad a piaci értéktől.
kézenfekvő megoldást, amelyben a lakástakarék alapján járó kölcsönt más támogatott hitelekkel kombinálja, a közelmúltban a piacvezető OTP Bank kiegészítette egy türelmi idős megoldással. Hegedűs Éva, az OTP Lakás-takarékpénztár elnöke a Figyelő Trendnek elmondta: ennek az a lényege, hogy a lakás-takarékpénztárakban megtakarítók számára a kedvezményes kamatozású lakáshitelek kezdeti törlesztőrészlete alacsonyabb. A pénztárral szerződött és egyúttal hitelt felvevő ügyfél csak a hiteldíjat fizeti az OTP Bank Rt.-nek, azaz átmenetileg nem törleszt tőkét, mert az összeg nagyobb része a lakástakarék-számlát gyarapítja, amely után viszont megkapja a 30 százalékos állami támogatást. Amikor a lakás-takarékpénztári szerződés lejár, általában négy év elteltével, a megtakarítás kamattokkal és állami támogatással növelt összege csökkenti a hiteltartozást, és a továbbiakban az ügyfél normál hitelként törleszti fennmaradó adósságát.
Új elem, és immár nemcsak a kedvezményes hitellehetőségekre jogosult kört érinti az árfolyam-garancia intézménye. Az OTP Bank a 2006. február 20-ától befogadott svájcifrank-alapú hitelkérelmek esetén garantálja a 166 forintos árfolyamot. Tájékoztatása szerint mindaddig, „amíg a hitelügyletek mögötti fedezeti ügyletek kerete ezt megengedi.” Ez egyébként nem jelent mást, mint azt, hogy a bank a nagy összegben megkötött fedezeti ügyleteket szétteríti a hitelfelvevők között. A jelenlegi akció a minimum 10 éves futamidő mellett befogadott hitelek folyósítását követően a 2008. január 4-éig esedékes havi törlesztőrészletekre vonatkozik. Természetesen a dolognak ára is van, a hitelkeret beállítási jutaléka konstrukciótól függően 0,4-0,8 százalékponttal magasabb, így a fészekrakó ügyfelek esetében 0,9-1,4, egyéb jelzálog- és lakáshitelek esetében 1,4-1,9 százalék.
A fent ismertetett, fiatalok számára igényelhető, támogatott hitelek mellett a pénzintézetek számtalan variációját kínálják az ingatlanfedezetre nyújtott kölcsönöknek. Ezek mindenki számára hozzáférhetők, feltételeik világosak, ezért itt nem térünk ki részleteikre.
PÉNZÜGYI LÍZING. Új megoldás viszont a lakáspiacon a pénzügyi ingatlanlízing. Tavaly került a figyelem középpontjába. A jelzáloghitel-piac túlkínálata ösztönözte bevezetésére a pénzintézeteket. Habár e termékről az terjedt el, hogy már nulla önerővel is lakáshoz juttat, valójában mégsem a széles rétegek instrumentuma. Inkább a magas jövedelműek spekulációs célú lakásvásárlásának hatékony eszköze. Az üzletágban érdekeltek többsége igazán csak a gyors lakáscserét megcélzó, tehetősebb rétegek érdeklődésére számít. A konstrukció magánszemélyek számára már csak azért sem túlságosan ésszerű megoldás, mert nem élhetnek az áfa-visszaigénylés lehetőségével, költségként pedig nem tudják elszámolni a lízingdíjat.
Tény, hogy a lízingcégek minimális önerőt kérnek, gyors a hitelbírálat, de csak használatba adják az ingatlant. A lízingbe vevő előtörlesztés nélkül, legfeljebb a futamidő végén szerezheti meg a lakás tulajdonjogát. Azonos futamidő esetén a havi lízingdíj még ilyen feltételek mellett is kivétel nélkül magasabb a normál jelzáloghitel részleteinél, nem is említve a támogatott variációkat. A valóság pedig az, hogy a hangzatos bejelentések ellenére csak az új ingatlanok esetén van mód önrész nélküli lízingelésre, használt ingatlanoknál az általános gyakorlatban az ingatlan 60-70 százaléka a lízing alapja.
Megfogalmazódtak olyan vélemények is, hogy a túlságosan alacsony önrész, legyen szó hitelről vagy lízingről, könnyelműségre ösztönöz; többen tartanak ennek piackárosító hatásaitól. Intő példa akad a világ más országaiban: így például Japánban a hasonlóan könnyű hitelek vezettek ingatlanpiaci válsághoz a 90-es évek elején. De ugyanez zajlott Európa északi államaiban. Például Svédországban 1990-91-ben 18 hónap alatt több mint 50 százalékkal csökkentek az ingatlanárak. Azért, mert az emberek túlságosan bátran éltek a nagyvonalú hitellehetőségekkel, amelyek törlesztése azután meghaladta képességeiket. A pénzintézetekre visszaszállt ingatlanok pedig dömpingszerűen kerültek vissza a szabadpiacra.
