Szürreális házvásárlásba keveredett olvasónk. Régi vágyuk volt, hogy a Balaton mellett lakjanak, örültek, amikor találtak egy frissen felújított, emeletes nyaralót, amit jó eséllyel lakóingatlanná lehetett nyilváníttatni, csak a fűtést kellett bevezetni. Annyira örültek, hogy az internetre feltett fotók, és az eladóval folytatott másfél órás telefonbeszélgetés alapján kifizették a foglalót és a vételár felét az eladónak, másik felét pedig ügyvédi letétként tették le. Összesen 24,5 millió forintot. Anélkül hogy a helyszínen jártak volna.
Pár napon belül be is költöztek. Azóta a tetszetős épületről számos hiányosság derült ki, amikről az eladó mélyen hallgatott. Például, hogy a tetőtér nincs szigetelve, az új cseréptető alatt ott van a régi, azbesztveszélyes pala, ami a teherbírást is veszélyezteti, az elektromos hálózat életveszélyes (ráz a zuhany), és nem alkalmas az előzetesen egyeztetett elektromos fűtéshez. Sorolhatnánk még.
Patthelyzetbe lavíroztak
A hibák miatt a vevő elállt a vásárlástól, de nem költözött ki, mert az eladó nem fogadta el az elállást, és nem adta vissza a nála lévő vételárrészt. Sőt, még bérleti díjat követelt a házhasználatért. Egyedül az ügyvédnél lévő letétet tudta visszaszerezni a vevő. Közben eltelt egy tél rendes fűtés nélkül, a hibák nem oldódtak meg, mert az eladó nem járult hozzá változtatásokhoz, használatba vételi engedély nem lett. Pénz nélkül nem tudott továbblépni a kétgyermekes család, végül bírósághoz fordultak.
Hogy a másik oldal véleményét is megismerjük, kerestük az eladót, az ingatlanost, az előszerződést szerkesztő és a letétet kezelő ügyvédet, de egyikük sem kívánt nyilatkozni. Az ingatlanostól csak annyit sikerült megtudnunk,
Végül az ügy részleteit ismerő, ingatlanügyekkel foglalkozó, de neve elhallgatását kérő ügyvédet kérdeztük a házvásárlás buktatóiról, kicsit túllépve a konkrét eseten is.
Hiba volt, megtekintés nélkül házat venni, de a szemle sem segített volna
Nagy hiba, ha valaki úgy vesz ingatlant, hogy nem nézi meg
– mondta elöljáróban az ügyvéd.
Ebből az következik, hogy
- azokért a hibákért, amiket a vevő szemrevételezéssel, vagy egy nem különösebben részletes vizsgálattal fel tudott volna fedni, mást nem hibáztathat.
Azonban ha az ingatlannak rejtett hibái vannak, amelyek nem vehetőek észre egy egyszerű megtekintés során, az már más kérdés. Például a födém, a szigetelés, és az elektromos hálózat hibái sem fedhetőek fel egyszerűen. És mivel nem lehet elvárni a vevőtől, hogy szakembert vigyen, tetőt, falat bontasson, így
- a rejtett, pláne az eltitkolt hibákért, a félretájékoztatásért az eladónak kell felelnie.
És ha ezek lényeges dolgok, nem pár ezer forintból megoldható problémák, akkor egy perben jó eséllyel megállapítják, hogy alapos a vevő panasza.
Egyik fél sem járt el jogszerűen
A szakember szerint az is problémás, hogy miután kiderültek a hibák, és a vevő elállt a szerződéstől, utána egyik fél sem járt el jogszerűen.
- A vevőnek ki kell költöznie, ha eláll a szerződéstől. Semmi joga tovább használni a házat, pláne nincs joga semmilyen beruházást végezni.
Persze ha a visszakapott pénz híján nincs miből másik ingatlant venni, nehéz mozdulni.
- Az eladónak vissza kell adnia a pénzt, amint a vevő eláll a szerződéstől.
Kivétel, ha a bíróságon kérte, hogy helyezzék hatályba az előszerződés után a végleges adásvételi szerződést. Csak ha ezt megítélik, akkor tarthatja meg a már nála lévő összeget és követelheti a még hiányzót.
- Ha nem költözik ki a vevő, akkor az eladó használati díjat kérhet.
- A vevőnek meg kamat jár a vissza nem kapott pénze után.
Amíg a kamat magasabb volt, addig a bíróság általában egyenrangúnak tekintette ezt a két követelést. Most viszont nem ez a helyzet.
Nincs elsőbbségi jog, ha szélhámos az eladó
Vannak, akik azt mondják, az előszerződés rizikós, mert mi van, ha mással is előszerződik az eladó. Az ügyvéd szerint azonban az előszerződéssel önmagában nincs gond, nem kockázatosabb, mint végleges szerződést kötni, és a szélhámosok ellen a végleges szerződés sem véd jobban. Amit a vevőknek nem árt tudni, hogy ha többeknek is eladták az ingatlant, nincs semmiféle elsőbbségi jog. Vagyis ha egy csaló többeknek is elad egy házat, mindenki futhat a pénze után.
Nem tisztességes, ha az előszerződés (vagy szerződés) megkötése után az eladó tovább árulja az ingatlant – szögezte le az ügyvéd. Hiszen a(z elő)szerződéssel elkötelezte magát az eladó is a vevő felé.
Per helyett jobb lett volna megegyezni
A bíróság arról dönthet ilyen ügyben, hogy mi legyen a foglalóval, vagyis hogy kinek a hibájából hiúsult meg a szerződés.
Plusz a jelenlegi alacsony kamatok miatt még a használati díj kontra kamat kérdése lehet eldöntendő.
Az nem vitatható, hogy az eladónak vissza kell fizetnie a nála lévő vételárrészt, a vevőnek pedig ki kell költöznie
– magyarázta az ügyvéd.
Semmi értelme nem volt hagyni idáig fajulni az ügyet, mert rengeteg pluszköltséget fog okozni mindkét félnek. Helyette meg kellett volna egyezni, nem feszegetni a foglaló kérdését, illetve követni a jogszerű eljárást. Személy szerint kétli, hogy az eladónak adna igazat a bíróság, a komoly rejtett hibák miatt.
Nem kell beleírni a szerződésbe, de nem árt
Az előszerződésben a ház címén, helyrajzi számán kívül semmilyen adat, műszaki paraméter nem szerepelt, így csak a hajdani telefonbeszélgetésre hivatkozhat majd a vevő, amikor védi az igazát. Illetve a hirdetésben szereplő közlésekre (felújított tető, tervezett elektromos fűtés). Nem lett volna jobb, ha a szerződésbe beleveszik, amit tényként állított az eladó, ha rögzítik a műszaki jellemzőket?
Az ügyvéd szerint A konkrét esetben is sokat segített volna, ha leírják a felek, amit a házról egyeztettek.
Kiemelt képünk illusztráció: MTI/Balázs Attila
