A hitelesek védelme érdekében 2012-től számos új szabály lép életbe, amely a szerződések egyoldalú módosítását korlátozza, illetve az átlátható árazás megvalósítását szolgálja. Ennek keretében egyebek mellett egységes előírások vonatkoznak majd a jövőben a jelzáloghitel szerződéseknél a kamatok, díjak és költségek meghatározására.
Rögzített feltételek
Az új keretrendszerben az egyik legfontosabb változás, hogy jelzáloghitelek esetében a kamat alakulására vonatkozó feltételeket előre rögzíteni kell: referenciaértékhez lehet kötni, vagy hosszabb (3,5, 10 éves) kamatperiódusokra fix kamatban lehet megállapodni, ezen a költségen kívül további, rendszeresen fizetendő kamat jellegű díjat nem lehet felszámolni, és tiltott az is, hogy korlátozott időtartamra kedvezményes kamatot ajánljon a pénzügyi szolgáltató partnereinek.
Referenciaérték alkalmazásánál a szerződésben azt kötik ki, hogy mi a viszonyítási alap, illetve, hogy ehhez képest mekkora felárat kérhet a pénzügyi szolgáltató. A fix kamatozású szerződéseknél értelemszerűen az adott periódusra a kamat mértéke állandó.
Referencia- kamatlábak
Abban az esetben, ha a hitel kamatát referencia-kamatláb alapján állapítják meg, annak mértéke a választott benchmark plusz a felár, amelyet a hitelező kér a kölcsönért. A kamat a viszonyítási érték futamidejének megfelelő időközönként (3,6 vagy 12 havonta) változik. A következő periódusra érvényes kamatlábat a fordulónapot megelőző hónap utolsó munkanapja előtt 2 nappal érvényes referencia-érték (plusz kamatfelár) alapján határozzák meg.
Forinthitelnél a 3, 6 vagy 12 havi budapesti bankközi kamatláb (BUBOR) vagy a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendeletben meghatározottak szerint az Államadósság Kezelő Központ által havi rendszerességgel közzétett 3 vagy 5 éves állampapír átlaghozam alkalmazható referenciaértékként.
Eurohitelnél és euró alapú hitelnél a 3, 6 vagy 12 havi, euróra vonatkozó irányadó bankközi kamatláb (EURIBOR), svájci frank hitelnél és svájci frank alapú hitelnél a 3, 6 vagy a 12 havi CHF LIBOR lehet a benchmark.
Kamatváltoztatás
A hitelesek által fizetett kamat tehát csak olyan mértékben változhat, amiként a piac, hiszen a referenciaértékek az itt zajló változásokat követik le. Egyéb tényezők a már megkötött szerződés feltételeire nem lehetnek hatással kivéve akkor, ha a hitel felvevője nem a szerződés szerint teljesít.
A referenciaértékhez kapcsolódó felárat a pénzügyi szolgáltatók csak akkor módosíthatják ugyanis a hitelesek számára kedvezőtlenül, ha ügyfeleik 45 napot meghaladó késedelembe esnek, vagy a fedezetül szolgáló ingatlanra kötött vagyonbiztosítást a hitelező értesítése ellenére legalább két hónapon keresztül nem fizetik. Azt, hogy ilyen esetekben miként járhat el a pénzügyi szolgáltató, üzletszabályzatában köteles rögzíteni.
Fix kamatozású hiteleknél a kamat változtatására meghatározott időszakonként (3, 5 vagy 10 évente) van lehetősége a pénzügyi szolgáltatóknak, az új kamatlábat a hatálybalépést megelőzően legalább kilencven nappal hirdetményben kell közzétenni. A módosításról, illetve arról, hogy azt követően várhatóan mekkora lesz a fizetendő törlesztőrészlet, az érintetteket közvetlenül is értesíteni kell, amely elküldésének legalább 90 nappal meg kell előznie a módosítás hatálybalépését. Az értesítési időn – 90 napon – belül a hitelesek jogosultak a szerződést díjmentesen felmondani, ha az új kamatlábat nem tartják elfogadhatónak. Természetesen felmondás esetén a fennálló hiteltartozást vissza kell fizetni.
Melyiket válasszam?
Általánosságban elmondható, hogy a kamatperiódusok kialakítása a hiteltermékek árazása szempontjából kedvezőbb megoldást jelent a hitel felvevőjének, mint egy egyszeri, a kölcsön teljes futamidejére szóló forrás beszerzése – pontosan azért, mert a forrást biztosító partnereknek lehetősége van a piaci változások függvényében módosítani (emelni vagy csökkenteni) annak árát – emelte ki Gyarmati János, a Budapest Bank árazási vezetője.
Egészen egyszerűen fogalmazva: a kamat vagy nem változik az egész futamidő alatt, de akkor végig magasabb lesz, vagy változik és akkor a piaci körülmények alakulásának függvényében alacsonyabb vagy magasabb is lehet. Az utóbbi konstrukcióban, az extrém piaci körülményektől eltekintve átlagosan alacsonyabb kamatot kell fizetni. Így az ilyen típusú megoldást azoknak érdemes választani, akiknek a jövedelmi helyzete rövid ideig elbír kisebb-nagyobb kilengéseket a törlesztőrészletekben.
A jogszabályváltozások 2012. április 1-i hatályba lépésével a jelzáloghitellel rendelkezőknek lehetősége lesz jelenlegi jelzáloghitel-szerződések költségmentes módosítását kérni. A változtatás hatására a kölcsönök kamata könnyen áttekinthető és ellenőrizhető módon referencia-kamatlábhoz kötődhet (ha valaki ilyen árazást választ), de lesz mód arra is, hogy valaki hosszabb időszakra fix kamatot válasszon – tette hozzá a BB szakembere.
Látni kell azonban, hogy itt – akárcsak a gazdaság többi területén – nincs „ingyen ebéd” – emelte ki a szakértő. A hosszabb kamatperiódushoz, hosszabb forrásokat kell biztosítani, amely általában drágább, így a hitelkamatok is magasabbak lesznek ebben az esetben, igaz – ezzel együtt – ez a döntés 3-10 évre kiszámíthatóvá teszi a törlesztőrészlet alakulását.
Kisebb nagyobb kilengések mindig is voltak és nagy valószínűséggel lesznek is. Az utóbbi évek válságai mindenki számára láthatóvá tették, hogy a forrásköltségek rövid idő alatt akár jelentős mértékben is növekedhetnek, ugyanakkor nagyon sok családnak pont ebben a nehéz időszakban csökken a jövedelme; így a hosszabb kamatperiódust azoknak érdemes választani, akik szeretnék ezeket a hullámokat elkerülni.
A meglévő hitelszerződések átalakításával kapcsolatosan fontos azonban tudni azt is, hogy a jogszabály nem kötelezi a pénzintézeteket arra, hogy mindkét módszerre fejlesszenek és ajánljanak terméket, ezért a döntés előtt érdemes lesz körülnézniük a hitelek felvevőinek.
A jogszabályváltozás hatását összességében értékelve Gyarmati János kiemelte, hogy véleménye szerint a pénzintézetek kénytelenek lesznek beárazni a hosszabb periódusból eredő kockázatokat is, amely magasabb felárakhoz vezet függetlenül attól, hogy az ügyleti kamatot a lehetséges két módszer közül melyikkel állapítják meg. A korábbi gyakorlat, az egyoldalú szerződésmódosítás – amennyiben nem éltek vissza azzal – abból a szempontból kedvezőbb volt a hiteleseknek, hogy a pénzintézeteknek nem kellett az összes előre látható, illetve nem ismert tényezővel számolni, amikor a hiteltermékeket árazták.
Készült a Pénziránytű Alapítvány támogatásával
további információk a témában:www.mindennapipenzugyeink.hu,
www.facebook.com/mindennapipenzugyeink
