Szakadékok Maldív-szigeteki luxusutazást és kétmilliós álomkonyhát adok ajándékba, ha megveszi új építésű luxuslakásomat Zuglóban – ma már naponta lehet találkozni a napilapokban ilyen, vagy ehhez hasonló hirdetésekkel. Akad olyan ajánlat is, amely szerint a nagyobb új lakás mellé kétmilliós teremgarázs-helyet, vagy éppen egy új autót kap ajándékba a kedves vásárló. Az efféle hirdetések felbukkanása csalhatatlanul jelzi: a fejlesztők nyakán szorul a hurok. Mind nehezebb ugyanis értékesíteni az új lakásokat, különösen a 20-25 millió forintnál drágább, vagy a rosszabb adottságú ingatlanokat. Természetesen az eladói oldal gyakran panaszkodik: e körben 15-20 ezer eladatlan lakásról beszélnek csak a fővárosi újlakás-piacon, s visszasírják az állam által korábban jobban támogatott hiteleket.
NINCS TÚLKINÁLAT. Egy nagyobb kutatási kezdeményezés azonban lehűti a kedélyeket. A Media Wise Consulting média tanácsadó cég grandiózus munkába kezdett, hogy feltérképezze a fővárosi lakáspiaci viszonyokat. Mint a kutatás ötletgazdája, Végh Attila mondja, 2006 tavaszáig összesen közel 300 ezer budapesti háztartást telefonálnak végig, tudakolva a lakásvásárlási szándékot. Jelenleg több mint 75 ezer telefonhíváson vannak túl, s igen meglepő megállapításokra jutottak. Végh Attila ugyanis az eddigi eredmények alapján határozott állítja: nincs túlkínálat a budapesti lakáspiacon, legalábbis a klasszikus értelemben semmiképpen. Nincs tehát több eladó lakás, mint ahány vevőjelölt, inkább arról van szó, hogy amit kínálnak, az vagy nem kell a vevőknek, vagy egyszerűen nem tudják megfizetni.
Az említett 75 ezer fő 3,5 százaléka szeretne egy éven belül lakást vásárolni, ám a jelenlegi kínálat mégsem találkozik a kereslettel a vizsgált kerületekben. A III., a XI., a XIII., a XIV. és XVI. kerületben például mindössze a lakást vásárolni szándékozók 11 százaléka (alig több mint kettőszáz család) mondta azt, hogy 300 ezer forint feletti négyzetméterárat képes fizetni. Ehhez képest az említett kerületekben az újlakás-kínálat több mint 60 százaléka 300 ezer forint feletti négyzetméteráron kelleti magát, ennél alacsonyabb árat csak komoly kompromisszumokra késztető (földszinti, vagy messzebb eső, lakótelep jellegű tömbökben lévő) új lakásokért kérnek. Még nagyobb a szakadék a drágább ingatlanoknál: a 20 millió forint feletti árkategóriát csak a lakást vásárolni szándékozók 7 százaléka engedheti meg magának, miközben a kínálat közel kétharmadát ezek az ingatlanok teszik ki. Végh Attila le is vonja az egyszerű következtetést: a fejlesztők szinte kizárólag a saját fejük után, s nem az igények alapján mennek, így nem csoda, hogy sok az eladatlan lakás.
Szakadékok
A Media Wise telefonos felmérés 2006 tavaszára fejeződik be, addigra közel 300 ezer vonalas telefonnal rendelkező háztartást hívnak fel. Az alábbi megállapítások 75 ezer fő telefonos megkér-dezésén alapulnak, akik közül több mint 2300-an válaszoltak igennel a lakásvásárlást firtató kérdésre:
• Budapesten jelenleg mintegy 8 ezer (felépült és most épülő) új ingatlan vár vevőre; a használtlakás-kínálat 35 ezer darabosra becsülhető
• A 809 ezer budapesti háztartás mintegy 3,5 százaléka, azaz 26 ezer család tervezi új vagy használt lakás vásárlását egy éven belül
• A fővárosban lakást keresők 60-65 százaléka él jelenleg is Budapesten, így a 43 ezer lakásra becsült kínálathoz hozzávetőlegesen 43 ezres kereslet társul, azaz elvben nincsen túlkínálat (igaz, a 26 ezer lakáskereső 70 százaléka csak akkor tudna költözni, ha eladja jelenlegi lakását, ez pedig újabb 18 ezer használt lakást jelent a kínálati oldalon)
• A lakást keresők 7 százaléka tudna csak 20 milliónál drágább lakást venni, míg az új lakások 60 százaléka, a régiek 36 százaléka 20 millió forintnál drágább
• A fentiek dacára csak a lakásvásárlók 47 százaléka szándékozik hitelt felvenni
• Vége a minigarzon korszaknak, 40 négyzetméter alatti lakásba az ingatlankeresők mindössze 9 százaléka költözne, miközben a kínálat 20 százalékát jelenleg ilyen lakások teszik ki; a keresők 40 százaléka költözne 3 vagy többszobás lakásba
• Körültekintő, vevőcentrikus tervezéssel elkerülhető lenne, hogy a befektetők szorult helyzetbe kerüljenek
MODERN LAKÓTELEPEK. Liskáné Pólya Lenke, az Ecostat lakáspiaci elemzője határozottan fogalmaz: néhány éve szinte mindenki az új lakások fejlesztéséből akar meggazdagodni, s a mai „modern lakótelepek” nem megfelelő minőségben és színvonalon épülnek. Ezt egy lakóparkok építésénél dolgozó főmérnök is elismerte, aki szerint nem várható ezektől az úgynevezett gyorsházaktól az a kivitelezési minőség, mint amikor valaki maga felügyeli az építkezést, a legjobb anyagokat használja, és a hozzáértő mestereinek is maga néz a körmére. Ez pedig ráerősít a kínálati oldal súlyos problémáira, hiszen a szépen felújított használt lakásoknál jellemzően 30-40 százalékkal magasabb áron kínált új építményektől joggal várnak minőséget a beköltözök. Van ugyan elmozdulás e tekintetben is, de a szakértők szerint a piac tisztulása csak a kókler vállalkozók csődjével fog istenigazából elkezdődni.
Úgy tűnik, a jelenlegi keresletcsökkenés inkább a rendkívül rossz struktúrájú kínálatra vezethető vissza. Ez még akkor is így van, ha a felmérés esetleg torzított, például egyesek szemérmesen hallgatnak, miközben nem gond nekik 20 millió feletti lakást vásárolni. A felmérést készítők szerint mindössze a megkérdezettek egyötöde maradt elérhetetlen, vagy zárkózik el a választól. A Media Wise kutatása persze nem a hagyományos statisztikai módszerekkel készül, nem is ez volt a célja. Ez inkább egy egyszerű marketingeszköz „mellékterméke”, amelynek eredményeit a tanácsadó cég ingatlanpiaci szereplőknek kínálja. „Magyarországon úgy működik az értékesítés, hogy feladnak hirdetéseket, elhelyeznek pár plakátot, majd pedig az irodában várják a betérő ügyfeleket. Ezzel szemben Amerikában proaktív módon közelítik az ingatlanértékesítést is. Minden megengedhető eszközzel keresik a lehetséges ügyfeleket, s lényegében ezt csináljuk mi is” – mondja Végh Attila.
E felmérésből azonban a piac minden szereplője okulhat, hiszen kiderül belőle, hogy a kereslet és a kínálat előzetes felmérése nélkül ma már nem tanácsos ingatlanfejlesztésbe fogni. Igaz, most jó vásárlónak lenni – ha valaki 20-25 milliós, vagy drágább lakást keres a fővárosban, biztosan számíthat 10-15 százalékos árengedményre, s abból bőven kitelik az a bizonyos Maldív-szigeteki utazás. S ha a vevőt tisztességes ingatlanossal hozza össze a sorsa, akkor nettó árban sikerül a lakás áráról megállapodni, így a januártól esedékes áfa-csökkentés sem csupán cseles marketingfogás marad, hanem valódi árkedvezménynek bizonyul.
