Százszoros ingatlanérték a négyes metró körül

Tény, hogy egy-egy metróépítés komoly értéknövelő hatással bír a város érintett területeire. Ennek igazolására számos nemzetközi és hazai példát lehetne elsorolni, de elég, ha csak a legutóbbi hazai metróberuházásra, a 3-as metró meghosszabbítására gondolunk. A XIII. kerületben nagy löketet adott az új fejlesztéseknek a metró, és ennek nyomán a Váci úton végig számos új üzletközpont és irodaház épült meg.

Nem egyformán hat

A metróállomások a világon mindenhol vonzzák az új fejlesztéseket, elsősorban a kereskedelmi és üzleti célú projekteket – hangsúlyozza Gulyás László, a BKV Rt. projektigazgatója. Egy öt évvel ezelőtt felülvizsgált hatástanulmány például roppant látványos értéknövekedési potenciált tárt fel a Kelenföldi pályaudvartól a Baross térig húzódó (a későbbiekben a Bosnyák térig kibővítendő) leendő útszakaszok mentén, különösen a jövőbeni metrómegállók közvetlen környezetében. Dél-Budán, a XI. kerületben például durván 200 százalékosat, a Rákóczi tértől kezdődően a Baross térig pedig 1500 százalékot is meghaladó mértékűt.

Ezen prognózisok mai igazát ugyanakkor Gulyás László szerint óvatosan kell kezelni, és semmiképpen sem lehet az érintett kerületekben lévő lakásokra vetíteni. Természetesen a metróberuházás a környező lakóingatlanokra is értéknövelő hatással bír, de korántsem ilyen mértékben – teszi hozzá a projekt igazgatója.

Hasonlóképpen vélekednek a FigyelőNet által megkérdezett ingatlanpiaci szakemberek is. Török Mihály, az Európa Alapkezelő vezérigazgatója szerint a lakáspiacon nem lesz áremelő hatása az épülő metrónak, viszont nagy húzóereje lehet az irodapiacon. A leendő metrókijáratoknál lévő üres telkek számottevően megdrágulhatnak, de azért itt sem ezer százalékkal. A hangsúly az üres szón van, ahol tehát van még hely komolyabb fejlesztésekre, oda nagy haszonnal lehet majd felhúzni bevásárlóközpontot, irodaépületet vagy parkolóházat. A tervezett útvonal ebből a szempontból nem egyformán kecsegtető, a belvárosi részeken legfeljebb meglévő lakóházak lebontásával, átalakításával lehetne profitálni a lehetőségből, ami viszont vagy városrendezési akadályokba ütközne, vagy egy 50-100 lakásos tömbháznál technikai problémákat vetne fel (az összes lakót meg kellene győzni, átmenetileg átköltöztetni, stb.)

Új Mammut születhet

Legerősebben a fejlesztési telkek drágulhatnak a négyes metró vonala mentén – mondták el kérdésünkre a DTZ Hungary szakemberei is, hozzátéve, hogy a meglévő irodák árait – elsősorban a túlkínálat miatt – nem fogja felverni a metró, viszont könnyebb lesz majd kiadni azokat. A DTZ Hungary meglátása szerint viszont a megállók szűkebb vonzáskörzetében a lakásárak is megugorhatnak. Leginkább talán a Rákóczi tér környékén – véli Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője is -, miután ez a rész ma kifejezetten rossznak számít. A budai oldalon, a 4. metró nyomvonalán azonban már ma is keresettek és túlárazottak a lakások, ezért aligha nőhetnek ugrásszerűen a négyzetméterárak. Legfeljebb a kelenföldi paneleket emelheti ki a sorból a metró, miután több szempontból előnyösebbé válnak az ugyanakkor épült, ám Pesten és semmivel sem jobban megközelíthető (például az Újpesti) telepeknél. 

A kereskedelmi-, üzleti célú nagyberuházásokra alkalmas telkek értéke fog viszont jelentősen megemelkedni Kelenföldön, a Móricz Zsigmond körtéren és a Budai Skálához közel – mondja a szakember -, és akár egy, a Moszkva térhez hasonló új „Mammut-negyed” is kialakulhat. Konkrét árbecslésekbe persze senki nem mer bocsátkozni. Azért sem, mert hosszú távú projektről lévén szó, a kereslet-kínálati viszonyok is másképp alakulhatnak 5-10 év távlatában. Ráadásul – jegyzi meg Valkó Dávid -, a belvárosi áremelkedések metró nélkül, maguktól is lezajlanának, illetve az elmúlt években részben le is zajlottak. Abban azért mindenki egyetért, hogy egy ilyen komoly infrastrukturális beruházás a lakó- és ipari ingatlanok piacán legalább az aktivitást fokozhatja.