Élénk fantázia kell ahhoz, hogy valaki most elképzelje: a Józsefváros – talán közismertebb nevén a VIII. kerület – egy évtizeden belül a főváros felkapott lakóövezete lehet. Pedig a kerületben, a viszonylag sok zöld felület mellett több olyan terület is van, amely idővel felkeltheti az ingatlanfejlesztő cégek érdeklődését. Az egykori Ganz-Mávag gyártelepe ma gyakorlatilag egy leromlott állagú ipari park. A szomszédságában található Józsefvárosi pályaudvarral együtt (amelynek egy részén a kétes hírű piac működik) 700 ezer négyzetméter fejleszthető telek a város kellős közepén, s mindez az egyik legnagyobb budapesti park, a Népliget tőszomszédságában.
LAKÓÖVEZET. A fő probléma abban áll, hogy a tulajdonosok és bérlők nagy száma jelenleg szinte lehetetlenné teszi a terület átalakítását. Van azonban egy harmadik átalakítható terület az Üllői út és a Práter utca között, amely ma is lakóövezet, ráadásul 30 százaléka üres – főként önkormányzati – telek, de a lakások jelentős része is önkormányzati tulajdonban van. A Corvin-Szigony projekt névvel elkészült rehabilitációs program – amelynek alapján az önkormányzat a szabályozási tervet is elfogadta, a jelenlegi 2500 lakásból 1400 lebontásával, 1100 felújításával és 2500-3000 új építésével számol, miközben 50 ezer négyzetméter kereskedelmi hasznosítású beépített terület létesítésére is mód nyílik. Látszólag minden feltétel adott a megújuláshoz, befektetőt mégsem sikerült találni a projekthez.
Pedig az önkormányzat megbízásából a Rév8 Rt. 2001 óta foglalkozik az invesztorok felkutatásával. Már-már úgy látszott, siker koronázza a fáradozásait. Ám a jelölt, a piacon kevéssé ismert Enixpro Kft. – amelyet az önkormányzat tavaly még egyhangúlag támogatott – nem tudta a szükséges fedezetigazolásokat határidőre bemutatni és így a testület ugyancsak egyhangúlag néhány hete érvénytelennek nyilvánította az eddigi szerződést.
Az Enixpro pert helyezett kilátásba, ám ennél sokkal elgondolkodtatóbb, hogy egyetlen jó nevű, a hazai vagy a nemzetközi piacon referenciákkal rendelkező ingatlanfejlesztő céget sem sikerült megnyernie a Józsefvárosnak. Pedig a tervek impozánsak. A főváros és a VIII. kerületi önkormányzat tulajdonában álló – direkt a városfejlesztés feladatainak összefogására létrehozott cég – a Rév8 Rt. a Corvin mozi tömbje mögött az Üllői úttal párhuzamos sétányt tervezett, patakkal, zöld felületekkel, passzázsokkal, belső kertes házakkal, amelyek homlokzatán a kerület hangulatához illeszkedve kötelezően jelenne meg a nyers tégla, mint díszítőelem. Alföldi György, a Rév8 vezérigazgatója fontosnak tartja, hogy a bontások és az új építések következtében egy új, városias minőségű lakóövezet jöhet létre a korábbi földszintes, komfort nélküli, szoba-konyhás negyed helyén, ráadásul gyakorlatilag a belváros peremén. A vezérigazgató szerint azonban a tapasztalt és jó referenciákkal rendelkező befektetők éppen a lakott ingatlanok miatt ítélték túlságosan nagynak a kockázatot.
ANGOLSZÁSZ MINTA. Alaposabban megismerve a projekt részleteit, inkább az lenne furcsa, ha józanul gondolkodó befektető komolyan rámozdulna a józsefvárosi tervekre. A főváros irányítási rendszerét ugyanis számtalan konfliktus, hatáskör és érdekütközés teszi nehézkessé. A kerületekre szétszabdalt nagyváros Európában példanélküli modell, amely a városfejlesztés összehangolását megnehezíti. Ehhez hozzájárul egyes kerületekben a polgármester és az önkormányzati testület közötti konfliktus is. A polgármester és az önkormányzati többség eltérő pártállása miatt a VIII. kerületet egy, a napi kérdéseket saját hatáskörébe vonó 30 fős testület irányítja, mely 16 különféle – sokszor egymás döntési kompetenciáját is megkérdőjelező – résztestületet tart fenn. Szakértői vélemények szerint a politikai és egyéni érdekek által meghatározott kormányzati gyakorlat következtében alakult át döntően az eredetileg a Corvin-Szigony projekt aktív irányítására létrehozott Rév8 feladatköre is. És ennek tudható be, hogy nem sikerült a beruházás lebonyolítására alkalmas befektető céget találni.
Csécsei Béla polgármester szerint a testület rosszul döntött, amikor a döntően tervezési profilúvá alakított Rév8 Rt.-t bízta meg a befektető kiválasztásával, ahelyett, hogy egy ingatlanfejlesztéssel foglalkozó tanácsadó cégnek adtak volna erre megbízást. Ha már azonban az angolszász public private partnership társulások mintájára létrehozott Rév8 lett a kiválasztott, akkor nem lett volna szabad leszűkíteni a feladatkörét – értékel a polgármester, aki szerint a potenciális befektetőként is számításba vett OTP részesedését eladva ezért szállt ki a Rév8-ból. Szakértők – többek között az ING Ingatlan Rt.-nél dolgozó Baross Pál – szerint az is hozzájárult a kudarchoz, hogy túl nagyra méretezték a projektet, azaz, nem egyetlen befektetőt kellett volna keresni, hanem szétbontani azt kisebb egységekre.
Ezzel szemben Sóki-Tóth Gábor, a városfejlesztéssel és ingatlan-beruházásokkal kapcsolatos tanácsadással foglalkozó Ecorys Kft. vezetője úgy véli, nem jó ötlet a projekt felbontása tömbökre, hiszen, hogy valóban a környező területekre is kisugárzó új városi minőség jöjjön létre, ahhoz az egy időben megvalósuló beruházásnak el kell érnie a kritikus tömeget, azaz 2-3 egységnél nem szabad tovább darabolni a közterületekkel együtt 200 ezer négyzetmétert. Ugyancsak riasztóan hat a magántőkére, hogy a pillanatnyilag érvényes koncepció szerint a beruházó/fővállalkozó feladata lenne a közművek felújítása, kiépítése is a teljes területen.
Vannak, akik úgy ítélik meg, hogy mindaddig, amíg a Budapest környéki agglomerációban belterületté nyilvánított mezőgazdasági területeket lehet parcellázni, a magántőke nem fog túlzott érdeklődést mutatni az ehhez hasonló rehabilitációs és barnamezős beruházások iránt. A megállapítás igazságtartalmát kevesen vitatják, noha vannak ellenpéldák is. A legközelebbi mindjárt az Üllői út túloldalán, a IX kerületben. Igaz, ott a VIII. kerülettel ellentétben már a nyolcvanas években elfogadta, sőt meg is kezdte az akkori tanács a rehabilitációs programot, aminek első lépéseként a rendszerváltást megelőzően sor került a közművek felújítására is. A Ferencvárosban is létrejött egy cég, amely a fejlesztések szervezésével, összehangolásával foglalkozik, ez a francia mintát követő SEM IX. Rt. már előkészítve adja át a telkeket a beruházóknak, a korábbi lakók átköltöztetésével pedig az önkormányzat foglalkozik.
BIZTATÓ JELEK. Azért a Józsefvárosban is vannak biztató jelek: a Corvin-Szigony projekttel szomszédos területeken rövidesen megkezdődhet a SOTE beruházása, az egyetem mindkét kerülettel tárgyalt és a VIII. kerülettel írt alá szerződést. Igaz, az orvosi egyetemnek jelenleg is több épülete van a kerületben, de az újabb diáknegyed talán bátorítólag hat majd az ingatlanfejlesztő cégekre is. Az egyetemi beruházás egyébként szintén a Corvin-Szigony projekt része, annak legdélibb tömbje, amely könnyen leválasztható volt a városrész rehabilitációt kitűző projekt egészéről.
A VIII. kerület imázsának emelkedésében mindeddig annak ellenére sem sikerült áttörést elérni, hogy az eddig rossz hírű tereket a térfigyelő rendszer segítségével sikerült megtisztítani az utcai bűnözéstől. Pozitív változások azonban megindultak. Ami azért is jelentős, mert – mint arra Alföldi György is felhívja a figyelmet – építészeti szempontból éppen az eddig legrosszabb hírű környék a Rákóczi téri vásárcsarnok környéke az egyik legértékesebb a kerületben. A kerület legnagyobb részén a XIX-XX. század fordulóján épült, Budapest karakterét meghatározó épületek találhatók.
