Unatkozol? Nősülj meg, és vegyél egy használt autót – tartja a mondás. De nyugodt lélekkel hozzátehetjük: esetleg építs magadnak otthont!
A házépítés vagy egy új lakás vásárlása a többség számára elsőként a hitelkonstrukciók megismerésével, illetve kiválasztásával indul, hiszen szeret mindenki egy kicsivel jobb minőségű, nagyobb vagy éppen jobb fekvésű helyen építkezni vagy vásárolni, mint amennyi pénze van.
A korábbiakkal ellentétben ráadásul ma már reális álom kedvező kamatozású kölcsönhöz jutni, hiszen – egy közelmúltban született kormánydöntés alapján – a július elsejétől életbe lépő könnyítésekkel sokan pályázhatnak eséllyel a szuperkedvezményes lakáshitelekre. A legcsábítóbb konstrukcióhoz ugyan továbbra is jó néhány megkötés társul – kizárólag lakásépítésre vagy új lakás vásárlására lehet felvenni -, de a kölcsönt házaspárok és gyermeküket egyedül nevelő szülők is igényelhetik, függetlenül attól, hogy betöltötték-e már a 35. évüket, illetve volt-e közös lakásuk. Szintén kedvező változás, hogy a maximális összeget megemelték, a korábbi 8 millió forintról 10 millióra. Ráadásul banki források szerint az sem kikötés ezentúl, hogy a hitelt igénylő vagy a vele együtt költöző családtagja ne rendelkezzen más ingatlannal.
A lényegi könnyítések ellenére továbbra sem mindenki veheti igénybe a konstrukciót, s nem is mindenki számára ez az üdvözítő. Nem élhetnek ezzel a lehetőséggel például azok, akiknek nincs gyermekük és volt már közös lakásuk, illetve 35 évesnél idősebbek, továbbá azok sem, akik nem tudnak megfelelő havi rendszeres nettó jövedelmet (lásd a táblázatot) felmutatni.
KÖLCSÖNTÍPUSOK. A piacon a szuperkedvezményes hiteleken kívül jelenleg, némi leegyszerűsítéssel, kétféle lakáshitel-típus érhető el magánszemélyek részére. Az egyik körbe a hagyományosnak mondható, régebben is ismert, piaci kamatozású (a kamatcentrum ma 20 százalék körüli, az OTP-nél ennél kicsivel magasabb, míg a Postabanknál 17,5 százalék) lakásvásárlási hitelek sorolhatók (esetenként magasabb kamattal, “személyi hitel” álnév mögé bújtatva), míg a másik irány a kormány otthonteremtő programja keretében elérhető, a korábban említetten kívüli kedvezményes konstrukció. Ez utóbbi, a Földhitel és Jelzálogbankkal (FHB) együttműködési megállapodást kötött bankoknál, vagy az FHB ügynökeinél, a hitelintézeteknek járó 3 százalékpontos kamattámogatással és jelzálog hitellevél fedezetével igényelhető kölcsönöknél a kamat alacsonyabb ugyan a piacinál, és ezekhez gyakorlatilag bárki hozzájuthat, ám az összeget nem lehet egyszerre visszafizetni, majd “kiugrani”, hiszen a hitellevél lejárata a meghatározó. Ahogyan a kamat is e papír hozamához igazodik, maximum 1,5 százalékkal meghaladva azt. Így a kamatok jelenleg a fix hozamú jelzáloglevélhez kötve 12,8, míg a változó hozamúhoz igazítva 11,2 százalékosak. Előtörleszteni ugyan lehet, de csak a kamatperiódus végén még fennálló hitel legfeljebb 30 százalékát és ennek is külön díja van.
Így egyértelmű: a hagyományos piaci hiteleknek ugyan magasabb a kamata, viszont jóval nagyobb rugalmasságot biztosítanak például az előtörlesztésben. Így azoknak, akik csak rövid, éven belüli távra akarnak hitelt felvenni, a magas kamat ellenére mégis ez a konstrukció ajánlható.
A fellazuló feltételek nyomán egyébként már érzékelhető mozgolódásról számolnak be az érintett bankok. Elsősorban azok jelentkeznek, akiket korábban azért utasítottak el, mert valamely kritériumnak nem feleltek meg. Az FHB-nál úgy tapasztalják, eddig különösen az tartott távol sokakat a kiemelten kedvezményes kamatozású kölcsöntől, hogy azt korábban kizárólag az első lakás vagy ház építésére, vásárlására lehetett felvenni. Júliustól ez a feltétel is lazul, miután a hitel egy alkalommal akárhányadik ház vagy lakás esetén igényelhető. A kiegészítő kamattámogatással kérhető kölcsönök feltételeit újraszabályozó kormányrendelet egyébként lapzártánkig nem látott napvilágot, holott annak július elsejétől hatályba kell lépnie. Még az sem kizárt – vélik a gyakorló szakemberek -, hogy a jogszabály csak július első munkanapján (azaz 3-án) jelenik meg nyomtatásban.
ÖRDÖGI RÉSZLETEK. Persze annak eldöntésére, vajon milyen és főként mekkora összegű hitelt is érdemes egy családnak felvennie, elsősorban a havi törlesztőrészlet nagysága szolgál. S e kritériumot nem csak a kölcsönért folyamodó félnek, hanem a folyósító banknak is alaposan meg kell vizsgálnia. Régebben a hitelintézetek jobbára akkor ítélték meg a hitelt a kérvényezőnek, ha a havi törlesztőrészlet nem haladta meg a család havi nettó összes jövedelmének 33 százalékát. Méghozzá azért e bűvös határon húzták meg a plafont, mert a végrehajtási törvény – a kölcsön vissza nem fizetése esetén – a nettó jövedelemnek legfeljebb 33 százalékát engedélyezte letiltatni. Ma már e kritérium jóval cizelláltabb, s az egyes bankoknál a havi nettó családi jövedelem nagyságától függően eltérő. Az OTP Banknál például, amennyiben a hitel igénylőjének havi nettó jövedelme nem éri el a 100 ezer forintot, a törlesztőrészlet nem lehet több annak 33 százalékánál. Amennyiben viszont a család egy hónap alatt 100 ezer forintnál magasabb összeget kap kézhez, a törlesztőrészlet elérheti az 50 százalékot is. Ugyanezt a kritériumot vizsgálva a Postabanknál három sávval találkozunk: 90 ezer forint vagy annál kevesebb nettó jövedelemnél a törlesztőrészlet havonként annak legfeljebb 33 százaléka, 90 és 150 ezer forint közöttinél maximum 40 százaléka lehet, míg 150 ezer felett akár az 50 százalékot is elérheti.
A július elsejétől életbe lépő kormányhatározatban az eddigiekkel ellentétben egy, a vállalkozókat érintő rész is bekerült. E szerint a 8 százalékos kamatozású hitelt cégek és egyéni vállalkozók is felvehetik, amennyiben értékesítés céljából építenek lakást, s annak értéke nem lesz több 30 millió forintnál. E lehetőség megszületésével egy időben viszont meg is szűnik a cégek számára eleddig értékesítésre szánt lakások építésére felvehető kölcsönkonstrukció. A vállalkozói hitelekre szánt kamattámogatás megjelenésével még az sem kizárt, hogy egyes magánszemélyek – vállalkozói igazolvánnyal vagy akár egy bt-vel – inkább a céges kölcsön mellett döntenek. Júliustól azonban a szuperkedvezményes hitel felvételére jogosultak köre oly annyira kibővül, hogy a céges kölcsön csak a megrögzötten magányosan élőknek lehet kedvező, vagy azoknak, akiknek havi nettó jövedelmük a törlesztőrészlethez viszonyítva nem éri el a bankok által előírt szintet.
KOCKÁZATOK. Ha valakinek – akár a banki hitelkonstrukciókkal együtt – megvan a pénze az új otthonra, mindenképpen érdemes komolyan vennie építkezésen edzett ismerősei intelmeit. Sőt, még akiknek eleve kevés a pénzük, azoknak is legalább háromszor érdemes végiggondolni, belevágnak-e az építkezésbe. A már ránézésre sem egyszerű építtetés ugyanis valóban embert próbáló feladat: az eltöltött munkaórákért, a bosszúságért, a balesetekért, a fiaskókért, és a rossz minőségű végeredményért senki nem kárpótolja az embert.
A legelső végiggondolandó szempont a finanszírozás. A leggyakoribb hiba, hogy alátervezve számolunk. A tapasztalatok szerint a legtöbben a csupán szerkezetkész épületek 60-80 ezer forinttól kezdődő négyzetméterárával számolnak, ami alapos öncsalás. A lakás gépészete, a fürdőszoba, a burkolás, a villanyszerelés, a festés-mázolás, a terasz, a kertrendezés, a biztonságtechnika még szerényen számolva is megkettőzi a költséget. Illúzió tehát azt gondolni, hogy az önerőből épített, vagy a szerkezetkész állapotban átvett otthon sokkal olcsóbb, mint a kulcsrakész. Tagadhatatlan viszont, hogy az alkotás öröme, és az egyéni megoldásokból eredő haszon nehezen számszerűsíthető…
Aki manapság házépítésre adja a fejét, és viszonylagos lelki nyugalommal akarja átvészelni a tortúrát, az először is találjon egy jó ügyvédet. A legkevésbé kockázatosnak tűnő megoldás, ha késedelem, minőségi kifogások esetére kötbért, megfelelő garanciákat is tartalmazó szerződést köt az építtető a generálkivitelezővel. A kivitelezőket előtte érdemes megpályáztatni, de nem biztos, hogy a legolcsóbb ajánlat a legmegfelelőbb. Pontosan rögzíteni kell, hogy a teljesítés konkrétan mire vonatkozik, kezdve a lábazat borításától egészen a teraszkorlát lefestéséig. Ez alapján kell a szerződésbe belefoglalni a fizetési módot, a határnapokat.
HATÁRIDŐK. Profi, gyakorlott építési vállalkozó számára a határidők betartása nem okoz problémát. Az esetleges késés miatti kötbér fizetésének réme elég ahhoz, hogy a generálkivitelező és alvállalkozói egyaránt a lehető leggyorsabban elvégezzék feladataikat. Így aztán semmi meglepő nincs abban, ha az első, február végi kapavágások után az épülő lakásokban szeptember végén már működik a fűtés, s a megrendelő a karácsonyt már új lakásában ünnepelheti.
Mivel az esetek többségében nem a kulcsátadáskor kell kifizetni a teljes anyagköltséget és munkadíjat, hanem előlegek, részteljesítések formájában – a teljes összeg akár 50-70 százalékát előre elkéri a kivitelező -, írásba kell foglalni, mikor, milyen ütemezéssel kell a megrendelőnek fizetni. Természetesen megalkudni, majd a végösszeget rögzíteni a szerződés aláírása előtt kell. Így olyan mértékű engedményt is kicsikarhat az építtető, amelyet az egyes szakipari munkák egyenként történő megrendelésével aligha tehetne meg.
SZIGORÚ SZERZŐDÉSEK. A generálkivitelezővel aláíratott szerződés olyan esetekre is jó, ha a munkaügyi felügyelő netán engedély nélküli erdélyi segédmunkásokat találna házunk építésénél, de az építőanyag-árak váratlan bakugrásainak káros következményeitől is mentesülhetünk így. Ha a kulcsátadásig egyetlen vállalkozóval állapodtunk meg, aki maga szervezi az alvállalkozókat, elkerülhetjük a különböző ellenérdekű iparosok összeférhetetlenségéből fakadó bonyodalmakat és az ebből adódó többletköltségeket.
Arra egyébként egy megrendelő se számítson, hogy kisebb-nagyobb zökkenő, megpróbáltatás nélkül sikerül megúszni a házépítést. Ez ellen az sem garancia, ha méregdrágán építtet, miként a személyes felügyelet sem mindig segít. Sok pénzzel, kötél idegekkel és némi humorral azonban le lehet győzni a nehézségeket.
Megfelelő körültekintéssel, a hirdetési újságok hasábjain is számos új építésű lakást lehet találni. A budai hegyvidéken manapság jellemzően 350-400 ezer forint körül jár az új lakások négyzetméterének alsó határa, a felső pedig szinte a csillagos ég.
Ugyanakkor a felkapottabb részeken lakóparkokat építő vállalkozások csábító, de nyilvánvalóan költségnövelő plusz-szolgáltatásokkal igyekeznek megnyerni a vásárlókat. Jó példa erre a Hárshegyi út elején, a Rege és az Európa szállók mellett épülő új épületegyüttes, egy öthektáros parkban. A nonstop őrzés mellett a lakásokhoz állandó karbantartó szolgálat jár majd, s igény szerint a szállókban működő szobaszervizt, patyolat-szolgáltatást is igénybe lehet venni. A több tucatnyi készülő lakás ára valamivel kedvezőbb a megszokott budai színvonalnál, már “potom” 400 ezer forintos négyzetméteráron felszerelt és nívós új otthonhoz lehet jutni.
Ezek a megoldások azonban többnyire a felső középrétegeknek szólnak. A szerencsésebb sorú, jól fizetett alkalmazottak inkább az újpesti, az angyalföldi, vagy a népszerű zuglói új lakások között válogathatnak, hiszen ott 40 millió helyett 15-20 millió forintból is tisztességes méretű lakások kaphatók – a jellemző négyzetméterárak 180 és 270 ezer forint között mozognak -, miközben kivitelezésük minősége nem feltétlenül marad el budai megfelelőikétől. Árelőnyük elsősorban a megfizethető telekárakban áll.
ÓVATOSSÁG. Bár ezek az árak az átlagos családok számára még mindig irreálisan magasnak tűnnek, a hitellehetőségek fényében már elgondolkodtató lehet új otthonba költözni. Egy jól szituált környéken ugyanis már a használt lakások tarifája is legalább 150-180 ezer forint körül van, s ilyenkor még esetleg további felújítási, átalakítási ráfordításokkal is számolni kell. Az új lakás vásárlása előtt sem árt azonban ügyvéddel átnézetni a szerződési feltételeket, mert az építészek szerint egy házról tulajdonképpen csak egy-két év után derül ki, hogy valójában milyen színvonalon építették meg.
Nagyobb családoknak, a természetet, nyugalmat kedvelőknek, és a város forgatagából kikívánkozóknak azonban mindenképpen a családi ház nyújtja a megoldást az áhított lakókörnyezet kialakításához. Az ingatlanár-robbanás sok helyen (főként a pesti oldalon) még kevéssé érte utol a kertvárosi, vagy a Budapest környéki családi házakat. Ezek a viszonylag elfogadható áron, már 8-12 millió forinttól kapható két-háromszobás otthonok az igények növekedésével bővíthetők, és kitűnő kiindulási pontként szolgálhatnak a némi megtakarítás mellé kedvezményes bankhitelt is felsorakoztató fiataloknak – s talán befektetésnek sem utolsók. Nem árt azonban jól körülnézni: néhány környéken nem véletlenül olcsók a telkek és a családi házak…
