Újra a napi politika tárgyává vált a lakáskérdés. Ez persze nem újdonság; így volt ez a rendszerváltás előtt is, amikor a lakásépítések száma a gazdaság fejlettségének egyik legfontosabb mutatójául szolgált.
A kormányprogram 1998-ban 40 ezer lakás építését tűzte ki célul, ennek fényében igencsak meglepő, hogy tavaly 20 ezer alá süllyedt az új építmények száma. Paradox módon éppen az új lakáspolitika meghirdetése vetette vissza az építést, a családok ugyanis kivártak az új támogatások megjelenéséig. Az áfa-visszatérítés azonban csalódás volt számukra, hiszen a támogatás nagysága eltörpült a számlaadással kapcsolatos költségekhez képest. A szürke-fekete gazdaság a lakásépítésben 30-50 milliárd forintos közvetett haszonhoz juttatja az ebben az üzletágban “utazókat”, az áfa-visszatérítés ezzel szemben legfeljebb csupán 10 milliárd forintot tehetett volna ki. Tavaly ráadásul nem is használták ki a keretet.
Az elmúlt év végére megszületett az a lakáspolitikai koncepció, amely a hitelkínálat bővítését célozta. Ennek érdekében két programot indítottak el: az egyik a lakáspiac egészére vonatkozó, a jelzáloglevél kamataihoz járó szerényebb támogatás formáját öltötte, míg a másik az új lakásépítéshez kapcsolódó, komolyabb mértékű kamattámogatást célzott meg. A támogatás jelenértéke az első esetben a felvett hitel 9-11 százaléka, a másiknál pedig annak 20-25 százaléka.
AZ ÁRAK MEGHATÁROZÓAK. A Központi Statisztikai Hivatal 1999-ben végzett vizsgálata kimutatta, hogy mintegy 500 ezer család gondolkodik azon: ötéves távlatban belép a lakáspiacra. Vajon az áfa-visszaigénylés, a lakásépítési kedvezmény (az úgynevezett szocpol támogatás) és a kedvezményes kamatszubvenció megindítja-e a lakásépítések és a beruházások növekedését? Az új lakásokat részesítik-e előnyben a másodlagos piacon megjelenő régiekkel és olcsóbbakkal szemben? Kik kapják majd ezeket a támogatásokat, és kik lesznek azok, akik azok ösztönző hatására inkább új lakást építenek vagy vásárolnak?
A háztartások döntését nem csak – sőt nem is elsősorban – a részpiacokhoz kötődő támogatások befolyásolják, hanem az új és a régi lakások egymáshoz viszonyított árai. 1991 és 1999 között – a háztartások jövedelmeinek visszaesése és portfólió döntéseik miatt – a meglévő lakások piaci ára reálértékben mintegy 40 százalékkal csökkent, míg az újaké követte az inflációt. Ez szükségképpen azzal járt, hogy a kereslet eltolódott a régi lakások felé, s az építés visszaesett. Ezen a lakástámogatások – a politikusok szándékai ellenére – sem tudtak igazán változtatni, hiszen a beruházási döntéseket befolyásoló támogatások a teljes beruházás alig több mint 10 százalékát képviselték.
MEGLEPŐ KORREKCIÓ. Más kérdés, hogy az elmúlt két évben ugrásszerű áremelkedés zajlott le a lakáspiacon, részben a gazdasági növekedés megindulása, részben pedig a tőzsdei befektetések hozamának csökkenése miatt. A régi és az új lakások közötti különbség csökkenni látszik, ami valószínűsíti, hogy a lakásberuházások fokozatosan növekedésnek indulnak.
Ebben a helyzetben jelent meg a laképítéshez kapcsolódó hitelek támogatása – meglehetősen agyonszabályozott módon. Az eltelt pár hónap nem volt elegendő ahhoz, hogy a támogatás hatásait korrekt módon lehessen értékelni, mindenképpen meglepő tehát a támogatások kiterjesztéséről szóló múlt heti kormánydöntés.
A vázolt elképzelés a korábbi koncepciókhoz képest kétféle üzenetet közvetít: az egyik az új építések előtérbe kerülése (ami mögött nem nehéz fellelni az építőipari lobbi érdekeit), a másik a támogatási csapok kinyitása a magasabb jövedelműek felé. A korábbi konstrukció – bonyolultsága ellenére – igyekezett egyfajta célzottságot bevinni a rendszerbe, ami most eltűnt. Évente 110-130 ezren változtatnak lakást, közülük – ha a lakások száma 50 százalékkal növekszik – 30 ezren jutnak hozzá újakhoz, és az ehhez kötődő támogatásokhoz. De mi lesz a fiatalokkal, a pályakezdőkkel, a közepes és alacsony jövedelműekkel? Hol vannak a szociális programok?
A bérlakások és az ehhez a szektorhoz kapcsolódó támogatások hiánya valóban a szociális lakásprogram legfontosabb gátja. De nem pár ezer új bérlakásra van szükség, hanem a lakosság többsége számára megfizethetetlen magántulajdonú, valamint az önkormányzatok által finanszírozhatatlan bérlakások közé ékelődő új – piaci és állami elemeket ötvöző – intézményre.
A Világbank szakértői csoportja 1990-ben a magyarországi lakáshelyzetről tett ajánlásokat az akkori kormánynak. Azt javasolták, hogy a kormányzat építse le az általános lakástámogatásokat, és csak a célzott programokat hagyja meg. A politika pedig inkább a piaci intézményeinek kiépítésére koncentráljon, így a monopolhelyzetek leépítésére, a piaci szereplők hatékony működését biztosító jogi-politikai feltételek kialakítására, és – a tranzakciós költségek csökkentése érdekében – az információk biztosítására. Talán érdemes lenne újra elővenni ezeket a dokumentumokat. –
