Várhatóan márciusban tárgyalja a kormány a lakástakarékpénztárakról szóló törvény tervezetét. Az állami lakáspolitikai koncepcióhoz szervesen illeszkedő törvényjavaslat lényegében új alapokra helyezi a lakáscélú megtakarítások gyűjtését és kezelését, ugyanakkor átalakítja az ehhez kapcsolódó állami támogatási rendszert.
A lakástakarékpénztár a tervezet meghatározása szerint olyan szakosított pénzintézet, amelynek alaptevékenysége a lakásra spórolók betéteinek összegyűjtése, majd azok kikölcsönzése előre rögzített kamatok mellett. Az ügyfél és a pénztár arról köt szerződést egymással, hogy az előbbi bizonyos összeget – előre meghatározott rendszerességgel – legalább négy évig betétként leköt, amelyre az utóbbi fix, de a piacinál jóval alacsonyabb kamatot fizet. A “nyomott” betéti kamatért cserébe viszont a pénztár a megtakarítási idő lejártát követően kedvezményes kamatozású hitelt folyósít – kizárólag lakáscélú felhasználásra.
A pénztárakban elhelyezett betétekhez adódik hozzá az állami támogatás, amelynek mértéke az adott megtakarítási évben a pénztárnál elhelyezett összeg 40 százaléka, de legfeljebb évi 36 ezer forint lenne. (Ez egyébként évi 90 ezer, havi 7500 forintos megtakarítást feltételez az ügyfelek részéről.) A támogatás feltétele csupán az, hogy az előre rögzített lakáskölcsön kamata kevesebb legyen tíz százaléknál, vagy ne haladja meg a szerződés időpontjában az érvényes jegybanki alapkamat felét. A jóváírt állami támogatást és annak kamatait a pénztárak az ügyfél számláján elkülönítve kezelik, ahhoz csak a megtakarítási idő lejártát követően lehet hozzájutni.
A pénztárral kötött szerződés előre meghatározott összegre szól, amely a vállalt összes betételhelyezés mellett tartalmazza a jóváírt állami támogatást és ezek kamatait, illetve az ígért lakáskölcsön összegét. Szakértők becslése szerint a szerződéses összeg átlagosan 1-1,3 millió forint lehet egy-egy ügyfél esetében, amennyiben a kapcsolódó állami támogatást teljes mértékben kihasználják. A havi megtakarítás ennek megfelelően 7500 forint, ehhez érkezik évente a 40 százalékos állami támogatás. Négy év után tehát a támogatással és a betétekkel együtt mintegy 6-700 ezer forint gyűlik össze az ügyfél számláján, amire a tervezet szerint hozzávetőleg ugyanennyi hitel igényelhető a takarékpénztártól.
A hazai lakástakarékok egyébként zárt rendszerben működnek majd, azaz a lakáscélú hiteleket az ugyanerre spóroló többi betétes megtakarításából, valamint a már hitelt felvettek törlesztéseiből folyósítják, külső forrást nem vonhatnak be. A lakáskölcsönök fedezetét az úgynevezett kiutalási összeg biztosítja, amely a befizetett betétek és az állami támogatás együttes összegéből, valamint az azokra jóváírt kamatokból, továbbá az adósok tőke- és kamattörlesztéseiből áll. Ehhez adódik még az úgynevezett elkülönített eredménytartalék, amely a társasági adókedvezményt tartalmazza.
Az eddigi lakásfinanszírozási modellekhez képest a kormány elé kerülő tervezet számos más “korszakalkotó” újdonságot is tartalmaz. Ezek között a leglényegesebb, hogy megszűnik a lakáscélú hitel felhasználhatóságának korlátozása, és eltűnik az úgynevezett “méltányolható lakásigény” fogalma. A pénztár által nyújtott hitelek tehát már nemcsak új lakások vásárlására, hanem például házépítésre, lakás cseréjére, bővítésére, felújítására vagy akár kommunális létesítmények kialakításához (járda építése, telefon-, áram-, gázbevezetés) is felhasználhatóak lesznek. Új eleme a javaslatnak, hogy nemcsak magánszemélyek, hanem például a lakásszövetkezetek vagy a társasházi közösségek is szerződhetnek a pénztárakkal, hogy a közös tulajdonban álló épületrészek felújításához vagy korszerűsítéséhez forrást szerezzenek.
Az első olvasatra talán kissé bonyolultnak tűnő konstrukció voltaképpen egy igen egyszerű, a német “spórkasszáktól” átvett elven alapul – mondta el lapunknak Kiss Kornélia, a Pénzügyminisztérium (PM) munkatársa. Ennek lényege, hogy az állam nem a már eladósodott ügyfél terheit igyekszik könnyíteni (ahogy ez például a jelenlegi kamattámogatási rendszerben van), hanem az előtakarékosság során ad jelentős támogatást. Ezzel ugyanis elérhető, hogy az állampolgár magasabb indulótőkéhez jusson, és így nem kell komoly adósságterhet vállalnia. Azt ugyan a PM illetékese is elismeri, hogy új lakás vásárlásához a költségvetési juttatás távolról sem elegendő, viszont a takarékpénztári szolgáltatás más hitelformákkal – például jelzáloghitellel – kombinálva elégséges lehet a lakásvásárlók számára.
Arra a kérdésre, hogy mi lesz a kereskedelmi bankoktól korábban felvett lakáscélú hitelek törlesztéséhez adott állami támogatással, a PM illetékese elmondta: a pénzintézetekkel kötött szerződéseket hagyják “kifutni”, és csak a törvény életbe lépésétől számított öt év elteltével hatályát veszti a megtakarításokhoz kapcsolódó törlesztési támogatásokra vonatkozó rendelkezés. De az addig megkötött kölcsönszerződésekre az abban foglaltakat továbbra is alkalmazni kell. Hasonló a helyzet azokkal, akik csak nemrégiben kezdték meg az előtakarékoskodást valamelyik kereskedelmi banknál. Az erről szóló 90/1987. PM-rendelet ugyan a tervezet szerint 1996. december 30-én hatályát veszti, de az addig megkötött betétszerződésekre rendelkezéseit alkalmazni kell.
A lakástakarékpénztárakról szóló törvény egyébként szervesen illeszkedik az Országos Lakáspolitikai Tanács berkein belül formálódó lakáspolitikai koncepcióhoz, amit az előzetes tervek szerint március közepén tárgyal majd a kormány. Ehhez a határozattervezethez több más törvényjavaslat – köztük a jelzáloghitel-intézetekről szóló – kapcsolódik, de idetartozik például a helyi adórendszer felülvizsgálata és különféle lakás-felújítási programok kidolgozása is. A koncepció hosszabb távon olyan önfinanszírozó lakásrendszer kialakítására törekszik, amelyben az állami támogatás mértékét a rászorultság határozza meg. Ennek némileg ellentmond ugyan a lakástakarékpénztárak tervezete, hiszen ennél a megtakarítási formánál a támogatásért folyamodók lehetséges körét jelentősen bővítették. Amint azonban arra a PM munkatársa rámutatott, a lakáscélú megtakarításokhoz adott költségvetési juttatás “egy csatornába terelésével” a ma még meglehetősen szerteágazó támogatási rendszer fokozatosan egyszerűsíthetővé válik. Ez pedig csökkentheti a büdzsére nehezedő finanszírozási igényeket. A minisztérium szakértőinek számításai szerint a lakástakarékok számára folyósított állami támogatás a “csúcsidőben” sem haladja majd meg a 10-12 milliárd forintot. Ugyanakkor azzal, hogy a kereskedelmi bankok nem, csak az erre a célra alakult, kizárólag a lakáscélú hitel folyósításával foglalkozó pénzintézetek közvetíthetik a költségvetési juttatást a lakosságnak, azt is garantálják, hogy a támogatást ne érinthesse a kereskedelmi bankok szokásos kockázata.
Ennek ellenére a kereskedelmi bankok körében óriási az érdeklődés az új pénzintézeti forma iránt. Csepi Lajos, az OTP Bank tanácsadója – akit az év elején bízott meg a pénzintézet vezetése az egymilliárd forint alaptőkéjű lakástakarékpénztár alapításával és vezetésével – ezzel kapcsolatban úgy vélekedett: az olcsó lakossági forrásokért folytatott versenyben minden olyan piac, ahol tömeges kisbefektetői megjelenésre lehet számítani, stratégiai fontosságú a kereskedelmi bankok számára. Különösen igaz ez az OTP Bankra, amely hagyományosan vezető szerepet tölt be a lakásépítés és -felújítás hitelezésében. A pénzintézet ezért arra törekszik, hogy mire a törvény hatályba lép, saját önálló pénztára legyen az új megtakarítási forma kezelésére.
Az persze kérdés, hogy hol az üzlet a kereskedelmi bankok számára a lakástakarékpénztár alapításában. A betéti és hitelkamatok közötti viszonylag szűk mezsgye – amit ráadásul a törvény is behatárol bizonyos fokig – ugyanis nem kecsegtet különösebben magas jövedelmezőséggel. Csepi Lajos szerint azonban a lakás-taka-rékpénztári tevékenység – más pénzügyi szolgáltatásokkal, például biztosítással és befektetési tanácsadással összekapcsolva – igenis nyereséges lehet. Vélekedése szerint ugyanakkor az olcsó hitel lehetősége olyan kisbefektetőket is a bank ügyfelévé tehet, akik eddig közömbösek voltak a pénzügyi szolgáltatások iránt. A bank illetékese egyébként abban reménykedik, hogy jelenleg is több százezerre tehető lakáscélú megtakarítási szerződésük többségét – az érezhető verseny ellenére – képesek lesznek megőrizni. Számításaik szerint a lakás-takarékpénztári tevékenység önmagában már akkor jövedelmező lehet, ha a mai állomány egyharmada a bank “vonzáskörzetén” belül marad.
