Ivándi-Szabó Balázs / 24.hu
Belföld

Tényleg lesz Tiborcz-adó, vagy Karácsony épphogy csak kipipált egy hangzatos választási ígéretet?

A főváros csak a Margitszigeten tudta kivetni a luxusingatlanokra tervezett adót, de törvénymódosítást kezdeményezett, hogy bizonyos összeg fölött a forgalmi érték lehessen az építményadó alapja. Ha nem jár sikerrel, a kerületeket próbálja meggyőzni a Tiborcz-adó kivetéséről Karácsony Gergely. A főpolgármester mellett ingatlanszakértőt kérdeztünk választási ígéretéről.

Visszaveszünk abból a rengeteg pénzből, amit a NER oligarchái elvettek Budapesttől és a budapestiektől. A nagyságrendileg félmilliárd forint értékű, többnyire Fidesz-közeli ingatlanokra új adót vetünk ki, az ebből befolyt pénzt szociális célokra fordítjuk

– olvasható Karácsony Gergely főpolgármester 2019-es választási programjában.

Az ellenzéki kampány hangzatos ígéretét, a Tiborcz-adót eredetileg nagy értékű luxusingatlanokra, úszómedencés villákra tervezték kivetni. Karácsonynak utóbb a bíróságon kellett megvédenie az elnevezést, amit Orbán Viktor veje kifogásolt, ám az adónem bevezetéséről csak októberben szavazott a Fővárosi Közgyűlés, amely elfogadta a főpolgármester javaslatát. A jövő évtől hatályos szabályozás azonban csak a Margitszigetre vonatkozik, ugyanis egyedül ezt a területet igazgatja közvetlenül a főváros.

A Margitszigeten Tiborcz Istvánnak nincs érdekeltsége, sőt lakóingatlanok sem nagyon vannak: a javaslatot ellenző fővárosi Fidesz-frakció azzal érvelt, hogy a szabályozás elsősorban a szigeten lévő szállodákat sújtja majd, melyek így a Duna-parti hotelekhez képest sokszoros adóterhet lesznek kénytelenek viselni. A Danubius Hotels vezérigazgatója a minap azt mondta lapunknak, szomorú, hogy épp a szállodaipari szereplőket sújthatja az adó, akik rendesen megszenvedték az elmúlt éveket.

Nincs pénz a lakhatási szegénység felszámolására

Az elmúlt években az albérletárak töretlenül nőttek, a lakásárak pedig a bérszínvonal-emelkedést messze túlszárnyalva lőttek ki az egekbe, így mára nálunk az egyik legnehezebb lakáshoz jutni Európában. Eközben az állam tizenegyszer annyit költött szociálisan nem célzott lakhatási támogatásokra (például a CSOK-ra), mint a rászorultság alapján adott támogatásokra, az önkormányzati bérlakások aránya pedig folyamatosan csökken. 2021-ben Budapesten az önkormányzati lakások csaknem tíz százaléka üresen állt.

Ha megnézzük, hogy mennyi pénzük van az önkormányzatoknak a lakhatási szegénység felszámolására – bérlakásépítésre és felújításra –, akkor azt látjuk, hogy a nullához közelít ez az összeg

– mondta a 24.hu-nak Karácsony Gergely.

Hozzátette: az elmúlt évek vagyongazdálkodása olyan rutint alakított ki az önkormányzatoknál, hogy a nem lakáscélú ingatlanokból származó bevételt berakják a költségvetésbe. Az összeg így kikerül az ingatlangazdálkodásból. A főpolgármester azt mondta, a 2019-es győztes koalíció próbál szakítani ezzel a gyakorlattal, szerinte a ciklus végére sikerül elérni, hogy nem lesz olyan önkormányzati bérlakás, amely a műszaki állapota miatt áll üresen.

Marjai János / 24.hu Karácsony Gergely eredményvárója 2019. október 13-án.

Komolyabb korrekciót – választási ígéretéhez híven – a Tiborcz-adó kivetésével tudnának eszközölni a lakáspiacon, azonban a főpolgármester szerint

ezek is fillérek ahhoz képest, amilyen lakhatási válság van Magyarországon.

Az ingatlanadó vörös vonal a választóknak

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője lapunknak azt mondta: az ingatlanadó koncepciója rendkívül népszerűtlen, nem csoda, hogy központi ingatlanadó nincs is idehaza. Ennek egyrészt az az oka, hogy a lakosság több mint 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban lakik, másrészt a nagy értékű ingatlanokban élők jövedelme gyakran nincs arányban otthonuk piaci értékével. Például sok belvárosi, nagypolgári lakásban élő nyugdíjasnak jelentene gondot, ha lakóingatlanjának értéke után adóznia kellene.

Legutóbb 2009-ben a Bajnai Gordon vezette kormány próbált arányos közteherviselést megvalósítani az ingatlanpiacon. Az akkor tervezett vagyonadó a 30 millió forintnál drágább ingatlanok után rótt volna többletterhet a tulajdonosokra, de a javaslat széles körű elégedetlenséggel találkozott, az Alkotmánybíróság pedig visszamenőleges hatállyal meg is semmisítette a lakóingatlanokra vonatkozó rendelkezéseit.

A magyar adórendszer elképesztően torz és igazságtalan, így szerintem az igazságosság irányában minden lépést erkölcsi kötelességünk megtenni. Áttörést sajnos nem várunk. De egy olyan országban beszélgetünk egy értékalapú adó kivetéséről, ahol az egész Európai Unióban a legkisebb a társasági adó, de a legmagasabb az áfa és a minimálbér adóterhelése. Ezt erkölcsi kérdésnek gondolom

– magyarázta kérdésünkre a Tiborcz-adóval kapcsolatban Karácsony.

A Tiborcz-adó eddig is opció volt, mégsem alkalmazta senki

Ennek lényege, hogy 1 százalékos adót vetnek ki az egymilliárd forint értéket meghaladó magán-luxusingatlanokra. Ez tehát évente minimum 10 millió forint bevételt jelent minden érintett ingatlan után.

Az adókivetéséhez nincs szükség jogszabály-módosításra sem, mivel a Tiborcz-adó elnevezés valójában a korrigált forgalmi érték alapján kivetett építményadót takarja. Előterjesztése indokolásában Karácsony az arányos közteherviseléssel és a társadalmi igazságossággal érvel, ugyanis – főként az adminisztratív terhek csökkentése miatt – az építményadónál általában az ingatlan hasznos alapterületét tekintik adóalapnak, és jellemzően mentesítik hatálya alól a lakóingatlanokat, függetlenül azok értékétől – annak ellenére, hogy a hatályos törvények lehetővé teszik, hogy az építményadót a forgalmi érték alapján határozzák meg, ami tisztább képet ad az ingatlan valós értékéről. A forgalmi értéket értékbecsléssel állapítják meg, és ideális esetben közel van a tényleges piaci értékhez.

Balogh László is aláhúzta, hogy a Tiborcz-adó nem új találmány, ilyen adó bevezetésére eddig is volt a lehetőség, mégsem élt vele senki.

Azért szokták az alapterület alapján fizettetni az építményadót, mert az a nyilvántartásban rögzítve van. Ez egy közérdekű, nyilvános adatbázis. Nem lehet azon vitatkozni, hogy egy ingatlan alapterülete nem ezer négyzetméter, hanem csak száz

– magyarázta.

Az ingatlanonkénti legalább 10 millió forint segíthet az önkormányzatok politikai vállalásainak teljesítésében, ugyanakkor a beszedett összeg és a behajtás költsége között jelentős különbségnek kell lennie ahhoz, hogy megérje kivetni az új adónemet. Karácsony szerint az értékalapú adóztatás sokkal igazságosabb, jelenleg azért nem választják mégsem az önkormányzatok, mert nincs hozzá megfelelő adminisztratív kapacitás.

Balogh is kiemeli, hogy az építményadó az alapterületen túl nem vesz figyelembe semmilyen egyéb szempontot, legyen szó omladozó ingatlanról vagy palotáról, ugyanazt az egyébként jelképes összeg kell befizetni.

A valódi megoldást a törvénymódosítás jelentené

Új adózási rendszert akkor lehetne bevezetni, ha módosul a helyi adókról szóló törvény. A főpolgármester ezért törvénymódosítást kezdeményezett a kormánynál. Ez lehetővé tenné, hogy a helyi önkormányzatok akként is bevezethessék az építményadót, hogy egy korrigált forgalmi érték alatt az alapterület, míg fölötte a forgalmi érték lehessen az adó alapja.

A főpolgármester javaslatával egy irodaház adóztatása a korrigált forgalmi érték 1,8 százalékáig emelkedhetne, ami sokszorosa a mostani négyzetméter alapú összegnek. A törvényileg adóztatható értéket nem is feltétlenül kell kihasználni, hiszen a Tiborcz-adó mértéke sem éri el a törvény által biztosított maximumot. A kerületi adóbevételek mégis nagymértékben tudnának gyarapodni, ami

a főpolgármester szerint budapesti szinten tízmilliárdos tétel lenne.

Karácsony azonban nem sok reményt fűz a jogszabály-módosításhoz, ismerve a hasonló felterjesztések sikerrátáját.

Balogh László szerint a módosítás logikus ugyan, de nem biztos, hogy illeszkedik a jogrendbe, mivel a diszkriminatív adóztatás tiltott.

Ki mondja meg, hogy mennyit ér az ingatlan?

Karácsony elődje, Tarlós István nem tartja bevezethetőnek a Tiborcz-adót. Meglátása szerint az ötlet mindössze ideológiai célokat szolgál, praktikus haszna pedig nincs a fővárosra nézve. Az ATV-ben arról beszélt, az sem világos, hogy ki becsüli fel az ingatlanok értékét, és amiatt tömeges perekre lehet számítani.

Farkas Norbert / 24.hu Tarlós István

A forgalmi érték szerint meghatározott építményadó bevezetését technikai szempontból Balogh is problémásnak tartja.

Ha egy peremkerületi családi házat veszünk alapul, lehet, hogy egy családnak, amelyik szívesen költözne kertes házba, az ingatlan százmilliót is megér, de aki jobban szeret társasházban élni, az lehet, hogy ötvenmillió forintot sem adna érte. A forgalmi érték mindenkinek mást jelent, még ha vannak is általános szabályok, amelyek alapvetően meghatározzák az ingatlanok piaci értékét. A piaci viszonyok alakulásából azonban egy ingatlan értékének meghatározásánál nem nagyon lehet kiindulni, és nem azért, mert ezeket ne lehetne lekövetni, hanem mert nincs általános ingatlankataszter

– magyarázta a szakértő.

Márpedig egy ilyen részletes, konszenzusos nyilvántartás hiányában az ingatlanadó alanyai nem tudnak kalkulálni azzal, hogy tulajdonlás esetén milyen terheket kell viselniük. Ha az adót központilag szeretnék kivetni, a döntéshozók még mindig könnyebb helyzetben lennének, mivel a NAV-nak rendelkezésére áll az illeték-adatbázis. Ehhez azonban az önkormányzatok nem férnek hozzá.

Karácsony elismeri, hogy az igazságosabb adóztatás „macerásabb folyamat”, amelynek van költsége. Az önkormányzatokon dolgozó adószakemberek jobban szeretik a négyzetméter alapú adóztatást, mert az sokkal könnyebb, de a főpolgármester szerint „ezt az utat be kell járni”.

A Margitszigeten, ahol a települési önkormányzati jogokat gyakoroljuk, mindössze két épületről beszélünk, tehát ott ezt a munkát el lehet végezni

– jegyezte meg a főpolgármester.

Érdemi tárgyalás folyik a kerületekkel

Karácsony arra is kitért, hogy bár a főváros csak javaslatot tud tenni a kerületeknek arra, hogyan bővíthetik adóbevételeiket, de a Tiborcz-adó esetén emögött ott van közgyűlési politikai támogatása.

Amennyiben nem történik jogszabály-módosítás, tenni fogunk egy javaslatot a kerületeknek, hogy a négyzetméter alapú adóztatás esetében hogyan tudják bevonni az egymilliárd forintnál értékesebb lakóingatlanokat a közteherviselésbe. Ezek a legtöbb kerületben teljes mentességet élveznek, illetve sok esetben olyan mentességek vannak, melyek nem az ingatlan paramétereihez, hanem az ingatlant használókhoz kapcsolódnak, például 65 év felett nem kell fizetni, függetlenül attól, hogy valaki egy szerény szobakonyhát vagy egy sokmilliárdos ingatlan tulajdonol

– mondta a főpolgármester.

Karácsony szerint a nagy értékű ingatlanok mentességének feloldása csak szűk körét érintené az adózóknak:

még a gazdagabb budai kerületekben sem lenne 1–2 százaléknál nagyobb az árnyuk.

Az adó bevezetése két lépésből állna:

  • átlagos négyzetméterárat határoznak meg. Karácsony szerint az ingatlanpiaci elemzések alapján ez elég pontosan belőhető, akár egy kerületen belül bizonyos városrészre vonatkozóan is.
  • Azoknál az ingatlanoknál, amelyek e négyzetméterárakkal kalkulálva 1 milliárd forintnál értékesebbek, feloldják az építményadó alóli mentességet.

A főpolgármester elmondta, hogy a kerületekkel már érdemben tárgyaltak az adó bevezetéséről. Van, ahol ez inkább szimbolikus döntés lenne, hiszen egy-két ilyen ingatlan található csak a városrészben, de van, ahol akár milliárdos adóbevételt jelentene az önkormányzatnak. Ha ezt a lakhatási problémák kezelésére visszaforgatják, annak Karácsony szerint nagyon sok pozitív hatása lehet.

Nem az úszómedencés villákból származhat a legnagyobb bevétel

Balogh szerint viszont a piacon összesen hét-nyolc olyan ingatlant találunk, amelyik meghaladja az egymilliárdos értékhatárt. A belvárosban és a belső budai kerületekben vannak olyan ingatlanok, melyek megütik ezt, a peremkerületekben esetleg műemlék státuszú kastélyok gyarapíthatják az adóalanyok körét. Balogh szerint nem a lakóingatlanoktól, hanem irodaházaktól, plázáktól tudják az önkormányzatok a legnagyobb bevételt realizálni.

Ezeknek az épületeknek az értéke nem is az egy-, hanem a tízmilliárdos értéknél táncol

– mondta. A Váci úti irodafolyosón például százmilliárdos nagyságrendben sorakoznak az ingatlanok.

Róka László / MTVA A Váci út, háttérben az Agora Budapest a Váci úti irodafolyosó legmagasabb épülete az Árpád híd pesti hídfőjénél.

Az irodafolyosó azonban több kerület között oszlik meg, ami rávilágít arra a problémára, hogy kiszámíthatatlan adókörnyezet jöhet létre a fővárosban. Az ugyanis borítékolható, hogy egységes budapesti szabályozás nem lesz, miután a 2019-es helyhatósági választáson 23 kerületből hétben a Fidesz polgármesterjelöltje győzött, köztük az V. kerületben is, ahol a legtöbb hotel található.

Balogh szerint a befektetési kedvet befolyásolhatja, ha utcánként változó adófeltételekhez kell igazodni:

az ingatlanbefektetési térkép könnyen átalakulhat, ha a kerületek versenyezni kezdenek egymással, és lesznek, ahol a cégek kedvezőbb adófeltételek mellett tudnak működni.

Karácsony ezt nem tartja reális félelemnek, ugyanis ha ma valaki Budapesten beruház, azt szerinte nem a kerületi adó mértéke fogja befolyásolni.

A profitrátát nem a kerültek által kiépített adókörnyezet határozza meg. A XIII. kerületben építményadót vetettek ki, de ez nem tántorította el a vállalatokat attól, hogy odatelepítsék a beruházásaikat

– szögezte le a főpolgármester, aki kiemelte még, hogy az egymilliárdos értékhatár miatt eleve nagyon szűk az adóalanyok köre, nem beszélve arról, hogy az 1 százalékos adó messze elmarad attól a mértéktől, amit „a sokkal jobban működő, igazságosabb társadalmakban” viselniük kell a luxusingatlanok tulajdonosainak.

Ajánlott videó