Erdélyben kell telket venni?

Egyre több befektető fordul Románia és Erdély felé, az ingatlanpiac kilátásai ugyanis több mint rózsásak – vélik a külföldi piacokra szakosodott közvetítő irodák szakemberei. Egyelőre a nagybefektetők vetették meg lábukat – elég, ha csak a Mol és az OTP beruházásaira vagy a Tri-Gránit Rt. Kolozsvári plazafejlesztésére gondolunk –, de a kispénzű magánszemélyek is labdába rúghatnak.

Kedvelt célpont 2004 első félévében 286 magyar tőkével alapított céget jegyeztek be Romániában, így számuk összesen 4678-ra emelkedett. Ez alapján Magyarország a hetedik legjelentősebb befektető Romániában, a befektetések nagysága szerint pedig a tizenharmadik a sorban. A magyar tőkeérdekeltségű cégek bejegyzett törzstőkéje 273,3 millió dollárra rúg, de a magyar Befektetési és Kereskedelemfejlesztési Közhasznú Társaság becslése szerint a tényleges invesztíciók értéke elérheti a 550-600 millió dollárt. A magyar befektetők listáját a Mol vezeti, a maga 105 millió dolláros tőkekihelyezésével, a második legnagyobb szereplőnek pedig az OTP számít, a RoBankba fektetett 100 millió dollárjával. Az ingatlanfejlesztéseket illetően a TriGránit Fejlesztési Rt. kezdett a legnagyobb volumenű beruházásba: Kolozsvárt épít bevásárló- és szórakoztató központot, illetve Bukarestben is – mintegy egymilliárd euróból – hasonló központ építésére készül.

Megnyerő hozam

A külföldi ingatlanbefektetési lehetőségek egyre több ország viszonylatában válnak elérhetővé a magyarok számára is. A közvetítő irodák ma már nem csak a horvát vagy a spanyol tengerpartot népszerűsítik, de az utóbbi években Törökország, Franciaország, Ausztria, sőt Florida is színesíti a kínálatot. Ezekben az országokban elsősorban nyaraló (vagy telelő) ingatlanokat keresnek, részben saját használatra, részben pedig befektetési szándékkal. A legújabb sláger viszont a kelet-közép-európai térség, azon belül is Románia, ahol kifejezetten befektetési szándékkal kezd egyre élénkebbé válni az érdeklődés.

A nagybefektetők – magyarok és külföldiek (osztrák, olasz vagy francia cégek) – elsősorban termőföldet, lakóparkok vagy plazák építésére alkalmas telkeket, valamint bérbeadható nagyvárosi lakóingatlanokat vásárolnak fel abban a reményben, hogy az elmúlt három évben tapasztalt évi 35-40 százalékos értéknövekedés legalább 1-2 évig fennmarad (miköüzben az infláció 10 százalék körüli), illetve az ország 2007-es (legkésőbb 2008-as) uniós csatlakozása még újabb löketet adhat a piacnak.

Az uniós viszonyokhoz mérve kiemelkedő hozamkilátások természetesen a szokottnál magasabb kockázattal párosulnak, a hírek szerint ugyanis nem ritka, hogy az új tulajdonos adminisztrációs buktatókba, telekkönyvi komplikációkba fut bele. Sokat tisztultak a telekkönyvi viszonyok – állítja ezzel szemben Németh Zsolt, a nagyváradi székhelyű HPI Real Estate Management ügyvezetője, aki szerint ma már kezelhetőek a kockázatok. Magánszemélyeknek ugyanakkor a helyi viszonyokat jól ismerő szakember sem javasolja az önálló ügyintézést, a biztonsághoz kellő önkormányzati, földhivatali, esetleg politikai kapcsolatokkal rendelkező ingatlanközvetítőre van szükség.

Kedvezőbb Fitch-minősítés A bizonyos megszorításokkal már befektetésre ajánlott “BBB” besorolási sávba emelte november derekán Románia hosszú futamú szuverén deviza- és beladósságát a Fitch Ratings. A szerdai felminősítéshez fűzött kommentár szerint a lépést a román kormány megfontolt költségvetési politikája, az alapvető szerkezeti reformokban elért haladás és az EU-csatlakozás jó kilátása indokolja. Az energiaipari reformokban és a privatizációban elért áttörések nyomán az EU megadta Romániának a működő piacgazdaság státust, és az eredmények révén változatlanul tartható a 2007 januárjára kijelölt uniós csatlakozási céldátum a Fitch Ratings szerint. A nagy nemzetközi hitelminősítő intézetek közül egyedül a Fitch tart érvényben alapfokú befektetői besorolást, a Standard and Poor’s ennél eggyel alacsonyabb, “BB plusz” szinten, a Moody’s Investors Service három fokozattal rosszabb, “Ba3” (“BB mínusz”-nak megfelelő) spekulatív osztályzattal sorolja Romániát.

Irány a nagyváradi Rózsadomb

Mindenesetre akár lakóingatlan, akár telek, az árak még az elmúlt évek meredek emelkedése ellenére is vonzóan alacsonyak, és bizonyos területeken a román állam még extra befektetésösztönző eszközökkel is él: például egy termálvizes környezetben ingyen odaadja a telket, ha a beruházó vállalja, hogy mondjuk termálfürdőt építtet rá.

Sok helyütt ráadásul – mint például Nagyvárad „Rózsadombján” – mostanában parcellázzák és árusítják ki az önkormányzati telkeket, amelyeket kvázi jelképes összegekért meg lehet venni, és igen rövid idő alatt meg is lehet forgatni a befektetett tőkét. Ez esetben tehát nem az építkezésen és nem a lakóingatlanok profitjából való részesedésén van a hangsúly, hiszen ha valaki 8-10 eurós négyzetméteráron vesz egy telket, majd gyakorlatilag azonnal továbbadja 25-30 euróért, akkor anélkül kétszerezte-háromszorozta meg a pénzét, hogy egy kapavágást ejtett volna a földben. Czibere Ilona, a Mitropa U.S. Kft. ügyvezetője szerint is a telekvásárlásban van mostanában a legnagyobb üzlet, jóllehet a négyzetméterárakban komoly regionális különbségek vannak. Az Erdélyre és Bukarestre rálátással, illetve ezen a területen mostantól már számos konkrét ajánlattal is rendekező szakember szerint a városi, városszéli telkek jellemzően 8-15, szélsőséges esetben 30 euróba kerülnek négyzetméterenként, miközben például Temesvár kereskedelmi negyedében 100 euróig is felmehet az áruk, és folyamatos drágulásnak néznek elébe.

Ami pedig a lakáspiacot illeti, a közelgő boom leginkább a nagyvárosokban érvényesül, ahol egy-egy új lakás négyzetméterét 350-420 euróért lehet megvásárolni, és a vételár legfeljebb a fővárosban közelíti meg az 1000 eurót (ami még mindig jóval a budapesti újlakás-átlagár alatt van). Az elkövetkező években a lakásárak motorja a jelzáloghitel-piac felfejlődése lehet, ez – mondják a szakértők – durván egy év múlva indukálhat komolyabb áremelkedést. Amennyiben ugyanis a mainál könnyebb lesz szélesebb körben lakáshoz jutni, az – a hazai tapasztalatok alapján is – látványosan megdobhatja a keresletet.