Régen nem volt annyira alacsony a forinthitelek kamata, mint mostanában. Átlagban 7,5 százalék körül mozog, de ennél olcsóbb, 6 százalék alatti kamatozású forinthiteleket is találhatunk. Ezek a kamatok pedig már alacsonyabbak, mint amennyi a még meglévő svájci frank, vagy euró alapú hitelek (6 illetve 7 százalék körüli) rátája.
Adódik tehát a kérdés, itt van-e az ideje, hogy akinek még devizahitele van, és megteheti, az forintra váltson? Hiszen ha a kamat ugyanannyi, vagy kevesebb, mint a devizahitelnél, és még árfolyamkockázat sincs, akkor jobban járhatunk a forint hitellel. Főleg, ha sikerül egy olyan konstrukciót kifogni, ahol rögzített a kamat. Tudják, arra az esetre, ha (mint számítani lehet rá) újra emelkedni kezdene az alapkamat, ami a forinthiteleket is magával húzhatja.
Szóval megéri-e most váltani?
Mennyire szól a forintosítás mellett az, hogy a jegybanki alapkamat csökkentése miatt a legjobb forinthitelek kamata ma már hasonlóan kedvező, vagy kedvezőbb, mint a devizahiteleké? Érdekes választ adott erre a kérdésre a lapunk által megkeresett Bankmonitor pénzügyi szakértője. Sándorfi Balázs azt mondta, normális piaci körülmények között ilyenkor megélénkülne a kereslet, beindulna a forinthitelezés. Hiszen jelenleg az árfolyam-ingadozás hatalmas kockázata nélkül lehet ugyanakkora törlesztőrészletet elérni, amit korábban csak svájci frankban lehetett. De most nálunk nem normális körülmények vannak, mivel a hitel szitokszónak számít. Így aztán nemigen mozdul semmi.
A „megéri-e” kérdésre reagálva pedig azt mondta, hogy szerinte csak egy nagyon „vékony réteg” járhat jól a forintosítással. A jelenlegi hitelkiváltó konstrukciók alapján ugyanis ahhoz, hogy valakinek megérje a váltás a legjobb adós kategóriában kell lennie, hogy a legjobb két piaci ajánlatból választhasson. És még így is csak változatlan CHF árfolyamszint, forintkamat és futamidő mellett járhat jobban a forinthitellel. Amit ugye nem lehet garantálni.
Ha valaki devizáról forintra vált, egyetlen dolgot nyerhet meg biztosan: nem kell az árfolyam-ingadozástól tartania. Van azonban még egy szempont, amit a nagyon közeli forintosítás előtt nem szabad figyelmen kívül hagyni: a kormány ígérete.
Ne most! Várjon még egy kicsit!
Hogy miért? Április elején lesz a választás – addig már kevesebb mint három hónap van hátra. A kormánynak pedig volt egy olyan ígérete, hogy még ebben a ciklusban kirukkol egy újabb segítő csomaggal. Még nem tudni, betartja-e ezt az ígéretét. Ha igen, az voksokat hozhat neki. De az is lehet, hogy nincs a tarsolyában igazán jó megoldás, és csak lebegteti az ígéretet, időhúzásra játszva.
Viszont ha mégis lesz még a választások előtt egy központilag szabályozott devizahitel-kiváltási lehetőség, és az valóban kedvező lesz, akkor azt még érdemes megvárni Sándorfi Balázs szerint. Már csak azért is, mert nincs túl sok rizikója, ha valaki 2,5 hónapot vár. Annyi idő alatt ugyanis nem változik meg számottevően sem a kamatkörnyezet, sem az árfolyam – tette hozzá. Persze ha az adós már nagyon kétségbeejtő helyzetben van, akkor ez a 2,5 hónap is rengeteg idő lehet.
De ha nem, akkor érdemes lehet várni, mert egy központi programnak a szakértő szerint több lehet a hozadéka, mint amennyit egyébként esetleg nyerhet az adós a futamidő végéig egy „sima” forintosítással.
Az adósságtól függően lehetnek korlátai is a forintosításnak
Azzal kezdtük, vajon aki megteheti, váltson-e forintra. Nem véletlenül. Mert az, hogy valaki tud-e lépni, függ attól is, jelenleg tudja-e fizetni a törlesztését, mennyi még a futamideje, és az ingatlana értékéhez képest mennyi a tartozása.
S azt sem szabad például elfelejteni, hogy kiváltani csak akkor lehet a devizahitelt, ha a tartozás összege nem haladja meg az ingatlan összegének 80 százalékát (a forinthiteleknél ugyanis feltétel a minimum 20 százalék önerő). Ha ennél több a tartozás, akkor csak a saját bankkal lehet tárgyalni, egyedi megállapodással.
90 napon túli tartozásnál
Sándorfi szerint alapvető kérdés, hogy az adós tudja-e fizetni a devizahitel-tartozását. Aki ugyanis 90 napon túli késedelemben van, az valós segítséget csak a saját bankjától várhat, a forintosításhoz is. Mert ha a 90 napon túli tartozása miatt rossz adósként bekerül a Központi Hitelinformációs rendszerbe (KHR), akkor nemigen fognak neki hitelt adni máshol. Legfeljebb feketén vagy szürkén, de valószínűleg azt is csak rosszabb feltételekkel, mint amilyen eredetileg volt neki.
Jellemző szerinte, hogy sokan sok helyen keresik a megoldást, csak éppen a saját bankjukban nem. Ami nem jó stratégia. Zsákutcába vezethet, éppen a KHR miatt, és amiatt, hogy a lejárt tartozás halmozódásával egyre rosszabb helyzetbe lavírozza magát az ügyfél.
Ne bujkáljon a bankja elől!
Ezért mondta azt a szakértő, hogy akinek gondjai vannak, az elsősorban a saját bankját keresse meg, ne bujkáljon előle, mert azzal csak tetézi a bajt.
Biztatásnak pedig ezt szánta: akinek nincs elég bátorsága ahhoz, hogy kezdeményezzen, gondoljon arra, hogy a bank számára nincs rosszabb hitel, mint a nem fizetett hitel. Vagyis ha a bank azt látja, hogy az ügyfélben megvan a rendezésre az igény, és helyreállítható a fizetési képessége, akkor jó eséllyel hajlandó kompromisszumra.
Nem túl nagy késedelemben
Ha késedelemben van az adós, de a lejárt tartozás még nem érte el a 90 napot (avagy elérte, de a bank még nem mondta fel a szerződést), akkor két megoldás kínálkozhat: az egyik az árfolyamgát (ami ugye nem jelent forintosítást). Ez önmagában 25 százalékos azonnali törlesztőrészlet-csökkenést eredményezhet, 5 évre.
A másik az egyedi megállapodás a bankkal, akár forintosításra is. Utóbbit Sándorfi szerint főleg akkor érdemes kezdeményezni, ha az árfolyamgáttal sem állna helyre a fizetőképesség, például azért, mert az ügyfél munkanélküli, vagy mert olyan mértékben csökkent a jövedelme.
Garancia ugyan nincs rá, hogy az egyedi megállapodással 20 százaléknál többet lehet lefaragni, de megpróbálni mindenképpen érdemes. Hiszen tudjuk, a banknak is az az érdeke, hogy fizessünk.
El is engedhetnek a tartozásból
Amennyiben a bank látja a fizetési képességet és hajlandóságot, akkor egyedi megállapodásban az is elképzelhető, hogy (akár a forintosítással párhuzamosan) hajlandó elengedni a hitel összegéből. Hogy mennyire van rá esély? Ha azt nézzük, hogy például a Bankszövetség saját devizahiteleseket mentő javaslatában sem zárkózott el attól, hogy fele részben állami segítséggel összesen 20 százalék árfolyamkedvezménnyel forintosítson, az is jelzés arra, hogy meg lehet próbálni kérni a tartozás egy részének elengedését. Igaz, erre a javaslatukra nem volt vevő a kormány.
Viszont az új árfolyamgátnál beépítettek egy adósság elengedésre ösztönző elemet azoknál, akiknél a tartozás összege meghaladja az ingatlan értékének 95 százalékát.
Sándorfi Balázs megítélése szerint egyébként a bankszektor és az ügyfelek számára is jobb lett volna, ha szabályozottá tették volna a hitelelengedés mértékét és módját. Vagy másképp fogalmazva tisztább helyzetet teremtett volna, mint az egyedi megállapodások.
Nincs biztos válasz a megéri-e kérdésre
Tovább menve: a tartozás összege önmagában nem döntő kérdés az esetleges forintosításnál. Viszont a futamidő igen. Mert az, hogy megéri-e forintosítani a hitelt, alapvetően attól függ, hogy a jövőben összességében kevesebbet kell-e majd fizetnünk a forint hitel mellett, mint amennyit a devizahitel mellett fizetnénk. Ahhoz hogy ezt el tudjuk dönteni, feltételezésekkel kellene élnünk a devizaárfolyamokkal kapcsolatban.
Csakhogy, mint Sándorfi Balázs megállapítja: a rossz hír az, hogy a devizaárfolyamok előrejelezhetetlenek. A legtöbb hitel svájci frankban van. És bár a svájci jegybank nem hagyja egy bizonyos szinten túl erősödni a nemzeti valutát, de ha a forint gyengül az euróval szemben, akkor az euró-svájci frank árfolyamon keresztül a svájci frank erősödhet a forinttal szemben. Vagyis nőhet a fizetési kötelezettség.
A baj az, hogy nem tudjuk, erősödik-e a svájci frank a jövőben, és azt sem tudjuk, hogy esetleg gyengül-e. Mert mint a szakértő megemlíti: vannak olyan elemzések, amelyek azt mondják, hogy 15-20 százalékkal is gyengülhet a svájci frank. Ha így lesz, akkor aki most forintosít, az ennek a lehetséges svájci frank gyengülésnek a pozitív hatásait nem élvezheti.
De hogy mi lesz, arra senki semmi kézzelfoghatót nem tud mondani. Még az amerikai és a svájci jegybankelnök sem. Ez kiszámíthatatlan, különösen a hitelek hosszú távú világában. Mint említettük, a forintra váltással egyedül az árfolyam-ingadozás kockázatának kikerülését nyerhetjük meg biztosan. A jól járunk-e vagy sem kérdésre most csak spekulatív választ lehet adni – utólag derül ki, kinek lesz igaza.
Kombinálva enyhíthet a jelenlegi gondjain
Viszont ha valaki kombinál, azzal csökkentheti a havi fizetendőjét. Tehát ha van mondjuk még tíz évnyi tartozása svájci frankban, aminek a törlesztése már nagyon problémás, és azt forintosítja, ezzel párhuzamosan megnyújtja a törlesztési időt, az a havi fizetendőjét csökkentheti. Ez jó ötlet lehet Sándorfi szerint. Arra a kérdésre viszont, hogy a következő 15 évben jobban jár-e, mintha maradt volna a devizahitelnél, nem lehet választ adni.
Sokan vannak abban a cipőben is, hogy kicsit nagyobb ingatlant vettek, mint amekkorára valójában szükségük van. Érdemes lehet tehát azt is végig gondolni, nem lenne-e célszerű az igényekhez igazítani a méretet. Vagyis eladni az ingatlant, és kisebbet venni helyette, forinthitelre. S a kisebb ingatlanra kisebb lesz a hitel is.
Persze tisztában van azzal, hogy erre mi a szokásos válasz: pang az ingatlanpiac, alacsonyan vannak az árak. De ez ugye azt jelenti, hogy nemcsak az eladási árak alacsonyak, hanem a vételi árak is. Vagyis aki olcsón ad el, az olcsón is vehet. Viszont az is igaz: a pangó piac miatt egyáltalán nem biztos, hogy valaki el tudja adni az ingatlanát belátható időn belül.
Lehet-e mostanában forintárfolyam-gyengítésre számítani?
Vannak olyan vélekedések, hogy a kormány gyengítheti a forintot, mert az előnyösebb lehet neki, hiszen elinflálhatja vele a forintban lévő államadósságot. Persze csak akkor, ha a devizaadósságot már sikerül valamennyire lefaragni. Ha így lenne, azzal egészen biztosan rosszul járnának, akik továbbra is maradnának a devizahitelnél.
Sándorfi erre azt mondta: nem hiszi, hogy sor kerül rá. Hogy miért ne, annak magyarázatához a következő modellt vázolta fel. Tegyük fel, hogy a teljes lakossági devizahitel-állományt jó részét átváltják forintra. Amivel jelentősen csökkenne a devizakitettség. És ez esetleg teret engedne az árfolyamlazításra. De akkor még mindig ott van az államadósság, aminek a 40 százaléka most devizában van. A fennmaradó forintban lévő államadósság jelentős része pedig külföldiek kezében van.
Hogy gondolkodik a külföldi befektető, akinek a kezében forint államadósság van? Ha a kormány meggyengíti 320-330-ig az euróval szemben a forintot, akkor romlik a befektető megtérülése. És ha romlik, akkor a következő befektetésénél magasabb kamatot fog kérni. Vagyis ahhoz hogy a magyar államadósságot kordában lehessen tartani (80 százalék alatt) az kell, hogy a forint ne gyengüljön 330-nál tovább az euróval szemben. Ha a forint 10 százalékkal gyengül, az 4 százalékponttal emeli a GDP-arányos államadósságot. Ez pedig nem lehet cél.
Sándorfi szerint az elmúlt két évben kialakult egy olyan árfolyamszint, amivel megtanult élni a piac, a cégek, a kormány, a magánszemélyek. A mostani árfolyam támogatja az exportot, tartósan jó szinten tartja a kereskedelmi egyenleget. Ezért meggyőződése, hogy a stabilitásnak és kiszámíthatóságnak nem tenne jót egy a jelenleginél gyengébb forint. Még akkor sem, ha az MNB azt mondja, hogy árfolyamcélja nincs, csak inflációs célja.
