Lakáspiaci rizikók – kis kereslet, sok hitel

A hazai lakáspiac mind a mai napig a 2003. decemberi állami szigorítás terheit nyögi. Pontosabban még azóta sem szokta meg, hogy egy államilag generált mesterséges kereslet és kínálat helyett (ami 2000-től 2004-ig elkényeztette a piacot), ma már sokkal inkább piaci mechanizmusok érvényesülnek – hangzott el többek között azon a konferencián, amelyen a BBJ és a ReSource szervezésében az ingatlanpiac prominens képviselői fejtették ki véleményüket.

Kicsi a kereslet

A hazai piacon pillanatnyilag két kockázati tényezővel kell számolni – véli Kiss Gergely, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) elemzője -, amely rövid távon fejtheti ki negatív hatását, és akár a jelzáloggal terhelt ingatlanok tömeges kényszer-értékesítéséhez vezethet. Az egyik a GDP növekedésének és a magyar háztartások keresletének és fogyasztásának visszaesése, amely nincs összhangban a kínálattal. Az építési engedélyek számának alakulását vizsgálva ugyanis az látszik, hogy a piac mintha más tendenciákra számítana: a nagy volumenben fejlesztők továbbra is rohamosan építkeznek, az év első három hónapjában csak a fővárosban több építési engedélyt kértek és adtak ki, mint amennyit akár tavaly, akár az azt megelőző évben.

Mintha az építtetők, fejlesztők egy része figyelmen kívül hagyná a túlkínálatot és a piac telítettségét, ez pedig komoly kockázatokat jelent a fejlesztők szempontjából is – támasztotta alá az MNB-s aggodalmakat Gerő András, az Otthon Centrum vezérigazgató-helyettese is. A hazai lakáspiac legnagyobb forgalmazója úgy tapasztalja, hogy az ideális projektméret Budapesten legfeljebb 100-200 lakás (vidéken 50-100), ennél nagyobb lakóingatlan-beruházások esetén már komoly rizikót vállal magára az építtető cég. Persze vannak akár 1000 lakásos beruházások is, amelyek értékesítése egyre nehezebb. A szakember szerint az ilyen giga-projekteknél évente legalább 100-120 lakást el kell adni ahhoz, hogy ne „dőljön” az egész beruházás.

Sok a devizahitel

A másik rizikófaktor a devizahitelezésben rejlik, amire a jegybank mellett már a felügyelet is több ízben felhívta figyelmet, és amely – Kiss Gergely szerint – az egész bankrendszer szempontjából stabilitási kockázatot hordoz. Az euró és svájci frank alapú hitelek aránya a hitelállományon belül már a 10 százalékot (havonta pedig a 30 milliárd forintot) közelíti, és dinamikájában egyelőre nem lassul. Egy váratlan árfolyamváltozás hatására az MNB félelmei szerint egyrészt a meglévő devizaadósok terhei nőhetnek meg, másrészt nemcsak ők, hanem a potenciális hitelfelvevők is elfordulhatnak a devizahitelek piacától.

A lehetséges kockázatok közül viszont legalább az árbuborék veszélyétől nem kell tartanunk, ami a világ több ingatlanpiacát (például az Egyesült Államokét) fenyegeti. Az elmúlt években nálunk a lakásárak nemhogy jelentősen nem emelkedtek, de reálértéken számítva, Budapesten például, még csökkentek is. A használt lakások piacán ráadásul a kínálati árak irreálisan magasak, a vevők nagyon jó alkupozícióban vannak, így ebben a szegmensben még az egész piacra becsült 1-2 százalékos drágulás sem tűnik megalapozottnak.

Mit keres a vásárló?

A piac slágerterméke egyébként változatlanul a 1,5 szobás, 35-55 négyzetméteres lakás, olyan házban, amelynek közös költsége nem haladja meg 150-170 forintot havonta és négyzetméterenként – szűrhető le a forgalmazók tapasztalataiból. Ezekhez a kis lakásokhoz jellemzően hitellel jutnak a vásárlók, az átlagos hitelösszeg 2005-ben 8 millió forintra tehető, és igen nagy húzóerőt jelentenek az önerő nélküli vagy minél kisebb induló tőkét igénylő konstrukciók.

Az az általános nézet, mely szerint ma már minden új beruházásnál szükségképpen nyújtani kell valami egyedit és valami pluszt, nem állja meg a helyét. Az új építésű lakásoknál csak a magasabb presztízsű kerületekben számítanak az extra szolgáltatások, a tömegigényeket kielégítő lakóparkokban és társasházakban ugyanakkor „már az is szolgáltatás, ha nincs szolgáltatás” – mondja Gerő András. Inkább legyen 100 forint a közös költség, de a világításnál és a szükséges takarításnál többre nem vágynak az átlagos fogyasztók. Az elitkörnyékek luxuslakásainak friss beköltözői viszont szeretik a kényeztetést: ők, noha kis számban, de megfizetik a portaszolgálat és egyéb extrák többletköltségét is.

Mit hoz a jövő?

Hazánk uniós csatlakozása és az euró-zónába történő későbbi belépésünk hosszabb távon még pozitívan hathat – vélik a szakemberek. Mint arra Kiss Gergely rámutatott, az ingatlankeresletet és a lakásárakat alapvetően három tényező határozza meg: a GDP vagyis az egész gazdaság növekedési üteme, a háztartások rendelkezésére álló jövedelem nagysága, illetve a kamatok, amelyek a jelzáloghitelezésen keresztül befolyásolják a keresletet. Más országok példája is azt mutatja, hogy a felzárkózás és kamatkonvergencia előidézheti a lakásárak emelkedését. Persze nem mindenhol és nem ugyanolyan mértékben.

Portugáliában például az euró bevezetése nyomán leesett hitelkamatok igen nagy lendületet adtak a jelzáloghitel-piacnak (a GDP-hez viszonyított lakáshitel-állomány 1995 és 2000 között 150 százalékkal bővült), ugyanakkor a lakásárak reálértéken számítva semmit nem emelkedtek. Hollandiában viszont kevésbé volt látványos a kamatok konvergenciája nyomán kialakult extra kereslet hatása, de a jelzáloghitel-piac bővülésével párhuzamosan közel azonos ütemben drágultak reálértéken is a lakások. Jól mutatja ugyanakkor a két uniós tagország ingatlanpiacának fejlettsége közötti különbséget, hogy Portugáliában a már említett hitelboom után is „csupán” 47 százalék a teljes jelzáloghitel-állomány aránya a GDP-hez viszonyítva (Magyarországon 9), miközben Hollandiában 74, ami világviszonylatban is egyike a legmagasabbaknak.

Hogy a magyar folyamatok melyik véglethez fognak inkább hasonulni, még senki sem tudja. Egy évvel a csatlakozáson túl látható, hogy az EU-boom egyelőre elmaradt. Jöhet viszont még euró-boom: a kamatok további jelentős csökkenésével pezseghet a jelzálogpiac, erősödhet a kereslet, de, mint Portugália példája is mutatja, az árak emelkedése ekkor sem garantált.