Figyelő Top 200 (1999): Irodapiac

Ami az ágazat jövőjét… …pozitívan befolyásolhatja • Nő a kereslet a minőségi irodák iránt …negatívan befolyásolhatja • Az óriási, és még jó ideig növekvő kiadatlan irodaterület

Nem csupán a várakozásokat, de a meglévő keresletet is felülmúlta a fővárosi irodaépítkezések üteme, így a vállalkozások ma sokkal könnyebb helyzetben vannak, amikor irodát keresnek maguknak. Amíg 1998-ban 125 ezer négyzetméternyi új irodát adtak bérbe, addig tavaly 150 ezer négyzetméternyi épült fel (ami nagyságrendileg 30 szabályos futballpálya méretének felel meg). Mindezek nyomán a múlt év végére mintegy 20 ezer négyzetméter irodahelyiség maradt kiadatlanul. Ehhez képest az idén várhatóan több mint 200 ezer négyzetméternyi kínálat jelenik meg a piacon.
A kínálati robbanás nagyobbrészt annak köszönhető, hogy a hazai ingatlanfejlesztés területére is mind bátrabban törtek be a tőkeerős külföldi befektetők, akik a hazaiaknál jóval hosszabb megtérülési időben is képesek gondolkodni, ráadásul az átmeneti túlkínálat sem hűti le a lelkesedésüket. Igaz viszont, hogy néhány szakember szerint az elmúlt év túl jól sikerült az irodaépítések szempontjából. Az óriási, és még jó ideig növekvő kiadatlan irodaterület évekig negatív hatással lesz a piacra, és nyomottan tartja az árakat, elriasztva ezzel az újabb beruházókat. Ezek a vélekedések azonban egyelőre nem látszanak beigazolódni: a befektetők többsége bízik a 10 százalék körüli megtérülést biztosító piacban, hisz 2000-ben is számos új beruházás zajlik, illetve vette kezdetét.

A mérsékelt árak, és a kibővült választék a régi irodájukat lecserélni vágyó vállalkozások számára kedvező feltételeket teremtenek. Már csak azért is, mert a verseny nem csupán az árban, hanem a minőségben is megkezdődött, azaz ma már a széles körű szolgáltatások és a vadonatúj, korszerű épületek is megfizethető áron lelhetők fel. Azért a frekventáltabb helyeken még ma sem mindig egyszerű a magas igényeknek megfelelő kiadó irodákat találni, ám a főváros egészét nézve a kínálatra nem lehet panasz. Azt sem szabad elfelejteni, hogy a magyarországi irodapiac gyakorlatilag a budapesti, illetve a főváros határában megvalósuló beruházásokat jelentette 1999-ben és ez igaz ma is (leszámítva az egyetlen szegedi beruházást), ezért a vidéki nagyvárosokban alig-alig találkozni korszerű irodaterületekkel. A szakértők szerint irodapiaci robbanás nem is várható vidéken, ott jellemzően a régi cégközpontokból alakítanak ki irodákat, vagy a társaságok maguk építik fel létesítményeiket.

A piaci árak, pontosabban a budapesti piac négyzetméterárai meglehetősen nagyot változtak az elmúlt évben, hisz az újonnan megjelenő hatalmas és jó minőségű kínálat még a nívósabb épületekben felszámított legmagasabb bérleti díjakat is letörte. A másik markáns változás a piacon, hogy a körúton belüli területek sűrű beépítettsége miatt mindinkább a külsőbb kerületekben, elsősorban jól elérhető csomópontok közelében valósultak meg az újabb beruházások. Az is megfigyelhető, hogy a belvárosi és a külvárosi bérleti díjak közti különbség időközben minimális mértékűre csökkent.

Mindezek nyomán a 6-8 évvel ezelőtt 56 márkát is elérő átlagos négyzetméterárak 1999 végére jelentősen mérséklődtek. Jelenleg átlagosan 40 márkát kérnek négyzetméterenként és havonta egy belvárosi irodáért, a külvárosi árak pedig 25-30 márka körüliek. Az élelmes, és kisebb igényű bérlők azonban a régebbi építésű irodákban ma már jócskán 20 márka alatt is helyhez juthatnak. Igaz, ebben a szegmensben a kereslet is kisebb, hisz a frissen induló cégek vagy azonnal egy nívós irodaházat választanak, vagy a ma már divatjamúlt, lakásokból kialakított, ennél is olcsóbb helyiségeket keresik.

A belvárosban, és az ahhoz közel eső helyeken tavaly tíz nagyobb irodaberuházás történt. A legdinamikusabban az utóbbi, jelesül a Váci út Nyugati Pályaudvarhoz közelebb eső fele fejlődött. Ott a West End Business Center több mint 10 ezer, a túloldalon pedig a Nyugati Városközpont nevű irodakomplexum első épületei 15 ezer négyzetméterrel növelték a kínálatot. Ráadásul a 3 ezer négyzetméteres Westpoint, valamint a némileg nagyobb Esso-ház is itt épült fel. A körúton belül inkább a felújításé volt a főszerep: a Centrál irodaházat, valamint a Bellevue Plazát alakították ki régebbi épületek átépítésével, míg a Honvéd utcában 2,5 ezer, Buda központjában (az Alkotás utcában) pedig egy 3,5 ezer négyzetméteres új irodaház került tető alá. Jelentősebb fejlesztés történt a Baross utca Kálvin térhez közelebb eső felén is, itt együttesen 10 ezer négyzetméternyi irodát adtak át. Ez két új házat jelent, ám 2000-ben már a Kálvin téren is további két óriási komplexum építésébe fogtak. Emellett még a Ferencvárosban valósult meg nagyobb fejlesztés: a 8 ezer négyzetméteres City Gate jó részét a Nokia bérelte ki.

A belvárostól kissé távolabb eső területek közül a pesti oldalon a józsefvárosi Orczy téren, valamit a zuglói Fogarasi úton nőttek ki a földből nagyobb irodaházak, összesen valamivel több mint 6 ezer négyzetméter alapterülettel. A budai oldalon a Budaörsi út, a Budafoki út, valamint a Fehérvári út (Büroteam, Multiplaza), a Tölgyfa utca, valamint a III. kerületi új városközpont (Euro House, Proform ház, illetve a Szépvölgy Business Park) volt népszerű az ingatlanfejlesztők körében. A fenti, “külvárosi” területeken összesen közel 50 ezer négyzetméternyi új iroda épült. Ennél távolabb főként a budai agglomerációba tartozó településeken, Budakeszin és Budaörsön épültek irodák. Csak a budaörsi Terraparkban több mint 25 ezer négyzetméternyi irodát húztak fel, amelynek csaknem felét a Pannon GSM lakta be.