Szabad a vásár

Okozhatott némi meglepetést az Állami Privatizációs és Vagyonkezelő (ÁPV) Rt.-nél a Hungexpo vásárszervező cég értékesítéséért felelős vezető számára, amikor az eladásra váró cég ingatlanjainak értékelései befutottak hozzá. Értesüléseink szerint több független ingatlanszakértő véleményét kérték ki, mennyit is érhetnek a kőbányai, 380 ezer négyzetméteren elterpeszkedő, 39 ezer négyzetméternyi fedett kiállítási csarnokot magában foglaló Hungexpo létesítményei. Lapunk információi szerint akadt olyan értékbecslés, amely mindössze 3 milliárd forintra, de volt olyan is, amelyik csaknem 17 milliárd forintra értékelte az ingatlanvagyont. A terület értéke azért vált fontossá, mert immár nem csak a kiállítás-szervező céget, hanem az ingatlant is megkapná a Hungexpo vevője. A múlt év végén ugyanis éppen azért fulladt kudarcba a magánosítási kísérlet, mert az ÁPV Rt. csak a kiállítás-szervezést akarta értékesíteni, az ingatlanok az államnál maradtak volna. Ez a módszer állami bevételt nemigen hozott volna, és a szakmai befektetők érdeklődését sem csigázta fel, hiszen megkötötte volna a leendő tulajdonos kezét.

Munkálatok a BNV területén. A neheze az új tulajdonosra vár.

ÚJ KONCEPCIÓ. Most viszont már az ingatlanvagyont is tartalmazó Hungexpót kínálják fel – pontosabban az állami tulajdonban lévő részvények 77,01 százalékát -, és az új tulajdonos szabadon eldöntheti, Kőbányán fejleszt, vagy másutt épít fel egy új vásárvárost. A menetrend szerint a nyertes nevére 2005 márciusában derülhet fény. Úgy tudni, néhány külföldi szakmai nagybefektető mellett egy-két hazai, ingatlanfejlesztésben érdekelt nagyvállalkozó is van az érdeklődők közt. A cég értékét a kőbányai ingatlan értéke, és annak fejlesztési lehetősége, valamint az expo fejlesztésének (vagy elköltöztetésének) kötelezettsége szabja majd meg. A vásárszervezés jelenleg is szép nyereséget hoz, ám a sokmilliárdos fejlesztést is figyelembe véve már kevéssé imponáló a megtérülés. (A gazdálkodásról lásd külön írásunkat.)

Barabás János, a Hungexpo Rt. vezérigazgatója a Figyelő kérdésére óvatosan fogalmazott, szerinte 5 milliárd forint körül lehet az ingatlanok értéke, ha a jelenlegi helyen marad a vásárváros és az ingatlant továbbra is kiállítási célra hasznosítják. Ha más, szórakoztató vagy kereskedelmi célt szánnak neki, és a leválasztható részeit külön értékesítik, akkor pár milliárddal többet is érhet a terület. Ebben az esetben is 10 milliárd forint alatt maradna a végösszeg – véli Barabás. Iránymutató lehet az a másfél éve végzett felmérés, amely szerint a Hungexpo teljes ingatlanvagyonának értéke (kiállítás-szervezési hasznosítással) 5,3 milliárd forint – a cég könyveiben is hasonló adat szerepel.

Megfigyelők szerint a táraságért kért vételár minimumaként a 6 milliárd forintos saját tőke szolgálhat. (A 77 százalékos állami csomag megvétele után a kőbányai önkormányzatnál lévő 18 százalékos pakettre kötelező vételi ajánlatot tenni a privatizációs árfolyamon. A fennmaradó 5 százalékot az ÁPV Rt. a dolgozóknak kínálja fel féláron.) A vásárlónak egyúttal számos kötelezettséget is vállalnia kell. A legfontosabb, hogy nagy kiállítások szervezésére alkalmas területet kell biztosítania, vagy a kőbányai vásárvárost kell a mai állapotából korszerű létesítménnyé fejlesztenie. Mindkét esetben súlyos milliárdokat igényel a fejlesztés, bár az is igaz, hogy néhány év alatt a kiállítás-szervezés nyereségéből és az ingatlan hasznosításából valószínűleg kitermelhető a szükséges összeg.

KÖLTSÉGES FEJLESZTÉSEK. Barabás János szerint a következő pár évben mintegy 10 milliárdos fejlesztésre, egyebek mellett egy 5-8 ezer fő befogadására alkalmas csarnokra lenne szükség akkor is, ha a vásárváros a jelenlegi helyén marad. A Figyelő által megkérdezett független szakértők azonban több kockázati tényezőt említenek. A terület infrastruktúrája elavult, bizonyos tekintetben kifejezetten leromlott. Bár a telek nincs messze a belvárostól, a tömegközlekedés nehézkes, a parkolóhely kevés, az autóval való megközelítés pedig szinte lehetetlen a nagyobb események idején. A telek megosztása egyesek szerint nagy anyagi áldozatokkal járna, mert a központi fűtés leválasztását, a vízellátást is meg kellene oldani, s feltehetőleg a csatornahálózat is korszerűsítésre szorul. A méregdrága közművesítés miatt így nem biztos, hogy a teljes feldarabolás a jó megoldás.

Amennyiben az új tulajdonos a költözés mellett dönt, legalább 150-200 ezer négyzetméteres, az M0-ás autópályához közel eső telket kell vennie. Az ilyen telkek négyzetméterára ma 6-10 ezer forint körül jár – mutat rá Charles Taylor, a Cushman & Wakefield Healey & Baker ingatlan-tanácsadó iroda vezetője. Egy kiállításokra is alkalmas területhez így 1-2 milliárd forintért lehet hozzájutni. Emellett – a kiírás szerint szükséges – 40 ezer négyzetméternyi csarnok építése további 4-6 milliárdos ráfordítást igényel. Így csak akkor érdemes az új tulajdonosnak új ingatlant keresnie, ha a jelenlegi Hungexpo telek hasznosítására ütőképes koncepcióval rendelkezik, s azt engedélyeztetni is tudja az önkormányzattal. Úgy tudni, a kiírásban mindössze egy-két éves határidő szerepel az engedélyek megszerzéséhez, illetve az új beruházás megkezdéséhez, ami egy ekkora ingatlanfejlesztésnél nagyon nehezen tartható.