Egyfajta őszi “leárazás” kellős közepén érezheti magát az, aki szabadságáról hazatérve veti bele magát a piacon egyre nagyobb választékban elérhető lakáshitelek kamattáblázatainak tanulmányozásába. Ráadásul azokban olyan számokat talál (lásd külön írásunkat), amelyekről akár még másfél évvel ezelőtt is csak álmodhatott. A pénzintézetek nem csupán az államilag támogatott hitelek kamatfeltételeiben ígérnek sorra egymás alá, de a piaci kölcsönök átlagára is lefelé araszol, ezzel párhuzamosan pedig továbbra is dinamikusan bővül a lakossági ingatlanhitelek állománya. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint januártól júniusig több mint 50 milliárd forintnyi lakáshitelt helyeztek ki a bankok, az állami támogatások tavaly év eleji módosítása óta azonban még látványosabb a bővülés: csaknem megduplázódott az ingatlanhitelek összértéke. A kereslet dinamikája ráadásul alig lanyhul, a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) vezetői által idézett felmérés szerint egymillió hazai háztartás gondolkozik azon, hogy a közeli években változtat lakáshelyzetén, s 60 százalékuk ezt (részben legalábbis) hitelből kívánja megoldani, ami legalább 600 ezer potenciális kölcsönfelvevőt jelent.
Hol az alja? 
Az FHB szeptember elsejétől az úgynevezett kiegészítő kamattámogatású jelzálogkölcsön kamatát 6,2 százalékról 5,5 százalékra mérsékelte, ami még – a pénzintézet kockázatait mérséklő – a 1,5 százalékos, hitelfedezeti életbiztosítást tartalmazó kezelési költséggel együtt is csak 7 százalékos díjat jelent. Hajszálra ugyanekkora mértékűre “szabta” saját, hasonló konstrukcióját a CIB Bank is, igaz, itt a kezelési költség nem tartalmazza az ingyenes biztosítást. Az FHB és a CIB azonban csak követte az augusztus elsején lépő OTP Bankot, a pénzintézet akkortól 5,75 százalékos kamat és 1,75 százalékos költség, azaz összesen 7,5 százalékos éves díj mellett adja ugyanezt a kölcsönt, amelyet persze a tekintélyes, 6,5 százalékos állami támogatás “varázsol” ilyen olcsóvá. Ez a kedvezmény kizárólag új lakást építő vagy vásárló, gyermekes vagy gyermektelen házaspárok, illetve utódaikat egyedül nevelő személyek számára jár, a törlesztés első 20 évében. A szintén állami támogatás mellett adott, használt lakásra, bővítésre vagy korszerűsítésre is igénybe vehető, általános állami kamattámogatású jelzálogkölcsönöknél is látványos a kamatmérséklődés, ezeket a hiteleket 4-5 százalékponttal magasabban, az FHB-nál például – ötéves kamatperiódus esetén – 9,6 százalékon lehet elérni.
Az OTP az elmúlt hetekben “robbantott” a piaci, tehát nem támogatott hitelek piacán is, amikor egy merész húzással, 3,5 százalékponttal, 12,5 százalékra faragta le a kamatot.
KAMATZUHANÁS UTÁN. A piaci szereplők most úgy vélik: a nagymértékű kamatcsökkenések időszakának vége, a hitelek ára olyan alacsony szintre esett, ahonnan – továbbra is erős keresletet feltételezve – aligha van lejjebb. “A kiegészítő kamattámogatású kölcsönök esetében most már csak tizedszázalék-pontokban mérhető mérséklődést várunk, s a piaci hiteleknél is legfeljebb 1-2 százalékpontos esés prognosztizálható” – vélekedik Gyuris Dániel, az FHB vezérigazgatója, aki szerint az állami támogatás múlt év eleji bevezetése nyitotta ki a piacot. A 8 százalékos állami “mankóval” ezen a speciális területen sikerült előrehozni a pénzromlás ütemének mérséklődését, a kereskedelmi bankok pedig kénytelenek voltak beszállni a versenybe. A lakáshitel-piac új időszámításának kezdetén a korábban a tekintélyes infláció és a földhivatali bürokrácia miatt magas szinten, 23-25 százalékon megrekedt kamatok tehát erőltetett ütemben mérséklődtek a mostani 15-17 százalékos szintre, ezzel azonban valószínűleg elérték az alsó korlátjukat. Megerősíti ezt az OTP Bank szakembere is. Oszlányi Zsolt ügyvezető igazgató szerint a kamatcsökkenés lelassul, a támogatott hitelek esetében körülbelül a mostani 7 százalékon állapodik meg, a piaci kölcsönöknél pedig nem megy lejjebb a 9-11 százalékos sávnál. “Most már csak optikailag létezik kamatverseny” – mondja erre Katona József, a CIB Bank lakossági üzletágának vezetője, aki szerint a lefele tartó licit egyre inkább a látványkeltés kedvéért folyik. A tét az, hogy melyik pénzintézet, hogyan tudja a másiknál jobban “eladni” a kamatok és az egyéb költségek összességéből kikevert számot, amely igazából legfeljebb majd csak néhány tized százalékponttal tér el a másikétól.
“A lakáshitelek kamatainak esetében két korlát van” – magyarázza Oszlányi Zsolt. Alulról az a meghatározó, hogy milyen áron tud a bank pénzt gyűjteni, felülről pedig az, hogy mennyit hajlandó még fizetni az ügyfél a kölcsönért. Mivel pedig ezek a hitelek, az egyszeri jelentős hitelelbírálati, ingatlanértékelési költségek, a tekintélyes adminisztrációs és élőmunka-kiadások miatt a legdrágábbak a bankok számára, a jelenlegi 10-11 százalékos lakossági forrásgyűjtési költséget alapul véve 16 százalékos kamatszinten is alig hoznak valamit a konyhára. A kereskedelmi bankok többsége tehát már nem képes ennél többet lefaragni a hitelek árából, legfeljebb abban bízhat, hogy a csökkenő infláció mellett képes lesz olcsóbb forrásokhoz jutni és így nagyobb hasznot elkönyvelni.
Augusztusban ebben a kényes helyzetben “robbantot” az ingatlanhitel-piacon is agresszív terjeszkedésben lévő OTP Bank: 3,5 százalékponttal, 12,5 százalékra mérsékelte az állami támogatás nélküli lakáshiteleinek kamatát. Alig titkoltan arra vállalkozott tehát, hogy a piacszerzés érdekében minden egyes kölcsönügyletén veszít. A veszteség persze csak viszonylagos, ami az OTP csoport jelzálogbankjának néhány hónapon belül várható megnyitásával rögvest jelentős nyereségbe – egyes piaci szereplők szerint extraprofitba – fordul. Akkor ugyanis a mostani hitelállományt a jóval olcsóbb, ráadásul állami támogatást is élvező forrásokat gyűjtő új pénzintézet veszi át. Mivel “csereügyletre” – saját jelzálogbank híján – a többi versenytárs nem képes, valószínűleg tovább folytatódik a kamatversenyben élén álló OTP Bank lakáshitel-piaci diadalmenete. Becslésesek szerint a hitelállomány idei növekedéséből a legnagyobb hazai bank 50-55 százalékot, az FHB 15-20 százalékot, a CIB pedig 15 százalékot mondhat magáénak, a maradékon osztoznak a többiek.
MÉZESMADZAG. Szakértők szerint az ingatlanhitelek hazai piaca rövid időn belül kétpólusúvá válhat. Egyik oldalon az OTP-csoport, a másikon pedig az FHB köré szerveződő, az állami jelzálogbank termékeire építő kereskedelmi bankok küzdenek majd egymással. A verseny fő terepe pedig nem a kamatok világa lesz, hanem azoké a járulékos szempontoké, amelyeknek már most is egyre nagyobb szerepük van. Oszlányi Zsolt állítja: ezeknél a magasabb összegű ügyleteknél az ügyfelek nemcsak a kamatokat nézik árgus szemmel, de az egyéb költségeket is, és habozás nélkül elhagyják a saját számlavezető bankjukat, ha “átellenben”, a konkurens fiókban kedvezőbb feltételeket látnak. Az ügyvezető igazgató szerint tehát előbb vagy utóbb beindul a költségverseny a bankok között, de rugalmasságban, az elbírálás gyorsaságában és a termékfejlesztésben is vetélkednek majd egymással. Ennek jegyében az OTP például nyáron azzal próbált újabb ügyfeleket magához csábítani, hogy enyhített a legtöbbször minimálbéren bejelentett “kényszervállalkozók” hitelbírálatán, általánossá tette az egyszerűsített hitelbírálatot. Ezentúl csak három hónapos munkaviszonyt igazoló dokumentumot kérnek, a havi törlesztő részletet az ügyfél határozza meg, függetlenül a hivatalos havi jövedelmétől. “Eleinte csak a támogatott hiteleknél vezettük be, most kiterjesztettük az összes lakáshitelre ezt a könnyítést. Azt tapasztaltuk ugyanis, hogy alig növekedett az átlagos hitelösszeg, az ügyfelek tehát nem vállaltak meggondolatlanul óriási terheket” – magyarázza lépésüket Oszlányi Zsolt. A CIB-nél szintén úgy látják, hogy a költségek mérséklésével, a változó kamatozású konstrukciókkal, az előtörlesztés megkönnyítésével tudnak majd ügyfeleket szerezni, illetve azzal, hogy lehetővé teszik a hitelek más bankhoz történő áttelepítését vagy éppen egy más pénzintézetnél megindított kölcsön befogadását.
Az FHB-nál is úgy vélik, hogy a piaci verseny finomabb szakasza következik. Sokat várnak például attól a most bevezetett újítástól, hogy a futamidő első három évében az ügyfeleknek lehetőségük lesz 30-40 százalékkal csökkentett összegű törlesztésre, és azon is dolgoznak, hogy a korábbi átlagosan 6 hetes átfutási időt lerövidítsék. Gyuris Dániel tájékoztatása szerint ebben máris sikerült javítani: a teljes dokumentáció beadásától számítva 2-3 hét múlva pénzhez jut az ügyfél.
